나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6294 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 12-7 상남동복합빌딩 지하1층101호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 ‘상남시장" 북동측에 소재하며,
주위는 근린상가, 위락 및 판매시설, 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건이 소재한 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하고, 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층건 내,

기호(1)은 지하1층 101호,
기호(2)은 2층 201호,
기호(3)은 2층 202호,
기호(6)은 3층 303호로,
외벽 : 치장석 붙임 및 드라이비트 등 마감.
내부 : 인테리어, 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 새시창임.

기호(4)는 3층 301호,
기호(5)은 3층 302호,
내부, 바닥 : 몰탈 등 마감(현황 공실)
창호 : 새시창임.

이용상태

기호(1)은 위락시설(현황 공실 탐문)로 이용중임.

기호(2,3,6)은 근린생활시설로 이용중임.

기호(4,5)은 근린생활시설(현황 공실 탐문)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약10미터 내외 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(토월중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역)

공부와의 차이

기호(2,3)은 집합건축물대장상 2018년7월16일 기준 합병, 분할되어 등기사항전부증명서가 미정리된 상태로 집합건축물대장상 전유면적 등을 기준으로 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역은 미상임.
2) 기타사항 : 본건 기호(4,5)는 현황 벽체의 구분없는 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-매각으로 말소되지 않는 전세권설정등기 있음.
-위락시설로 이용중(감정당시 공실)
-현황조사 당시 관리비 미납있음(입찰시 확인)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경6294 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 12-7 상남동복합빌딩 지하1층101호

건물명: 상남동복합빌딩

호수: 지하1층 101호

용도: 위락시설 (건축물대장상 위락시설, 숙박시설, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 218,000,000원

토지면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

토지 지분: 37.748㎡ (약 11.42평)

건물면적: 163.21㎡ (약 49.37평)

건물 지분: 163.21㎡ (약 49.37평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 소재하며, 상남시장 북동측에 위치하고 있습니다.

주위는 근린상가, 위락 및 판매시설, 숙박시설 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 장방형으로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로로는 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 유동화 물건, 공동담보, 선순위 전세권 설정 등기 등 특수 권리 관계가 있는 물건입니다.

가장 중요한 사항은 매각으로 말소되지 않는 선순위 전세권(을구 6번, 2008-06-26 등기, 권리자: 김성자, 권리금액: 40,000,000원)이 존재한다는 점이며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

등기부상 말소기준권리는 2011-12-29 접수된 근저당권(을7)으로, 해당 권리 및 그 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 임차인으로 김성자 씨가 있으나, 해당 임차인은 보증금 40,000,000원에 차임이 0원이며 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. (단, 상기 전세권자이기도 함).

집합건축물대장상 일부 호수(기호 2, 3)는 합병/분할로 인해 등기사항전부증명서와의 미정리 상태가 있으나, 이는 본건(지하1층 101호)과 직접적인 연관성은 적어 보입니다.

등기부채권 총액은 약 1,632,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 상남동 지역은 창원시의 대표적인 중심 상업지구 중 하나입니다.

상남시장 북동측에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 근린상가, 판매시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다.

건축물대장상 본건의 주용도는 위락시설이나, 숙박시설, 근린생활시설 등으로도 복합적으로 이용 가능한 건물입니다.

5. 생활정보

창원시 성산구 상남동은 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

본건 건물까지 차량 접근성이 좋으며, 주변에 대중교통 이용이 가능한 시설들이 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 40,000,000원의 선순위 전세권이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특성상, 채권 및 권리 관계가 복잡할 수 있어 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

본건은 현재 위락시설로 이용 중이거나 공실 상태로 추정됩니다 (감정 당시 공실, 현황 조사 시 공실 탐문). 따라서 공실 위험 및 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

현황 조사 당시 관리비 미납이 확인되었으므로, 입찰 전 반드시 관리비 연체 현황을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 상남동의 핵심 상업지역 내 위치한 상남동복합빌딩의 지하 1층 위락시설입니다.

뛰어난 입지적 장점을 가지고 있으나, 4천만원의 선순위 전세권을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 향후 적절한 운영 전략 수립과 임차인 확보가 사업 성공의 관건이 될 것으로 판단됩니다.

건축물대장상 다양한 용도로 활용 가능성이 있어, 추후 용도 변경이나 업종 전환 시 투자 가치가 상승할 여지도 있습니다.

8. 투자 포인트

창원의 핵심 상권인 상남동에 위치하여 안정적인 유동인구 및 배후수요 확보가 가능합니다.

상남동복합빌딩은 다양한 업종이 입점 가능한 복합 상업시설로서, 향후 상권 변화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

경매를 통한 시세보다 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

인수 보증금 (선순위 전세권): 40,000,000원

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고, 본건의 순수 부동산 가치 및 향후 수익성을 고려하여 산정합니다.

총 실질 부담액은 입찰가와 인수하는 보증금을 합한 금액이 됩니다.

따라서, 총 부담액이 감정가 수준인 218,000,000원이 되도록 입찰가를 설정한다면, 예상 입찰가는 약 178,000,000원 (218,000,000원 - 40,000,000원)이 됩니다.

최종 입찰가는 주변 시세, 향후 운영 계획, 명도 가능성, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건의 적정 입찰가 범위는 약 178,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.