나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6294 [3] 경상남도 창원시 성산구 상남동 12-7 상남동복합빌딩 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 ‘상남시장" 북동측에 소재하며,
주위는 근린상가, 위락 및 판매시설, 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건이 소재한 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하고, 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층건 내,

기호(1)은 지하1층 101호,
기호(2)은 2층 201호,
기호(3)은 2층 202호,
기호(6)은 3층 303호로,
외벽 : 치장석 붙임 및 드라이비트 등 마감.
내부 : 인테리어, 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 새시창임.

기호(4)는 3층 301호,
기호(5)은 3층 302호,
내부, 바닥 : 몰탈 등 마감(현황 공실)
창호 : 새시창임.

이용상태

기호(1)은 위락시설(현황 공실 탐문)로 이용중임.

기호(2,3,6)은 근린생활시설로 이용중임.

기호(4,5)은 근린생활시설(현황 공실 탐문)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약10미터 내외 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(토월중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역)

공부와의 차이

기호(2,3)은 집합건축물대장상 2018년7월16일 기준 합병, 분할되어 등기사항전부증명서가 미정리된 상태로 집합건축물대장상 전유면적 등을 기준으로 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역은 미상임.
2) 기타사항 : 본건 기호(4,5)는 현황 벽체의 구분없는 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-집합건축물대장상 2018.7.16.기준 합병, 분할되어 등기사항전부증명서가 미정리된 상태로 집합건물대장상 전유면적 등을 기준으로 평가하고 적정대지지분을 기준으로 함(등기부상 전유면적 :192.72㎡, 공부상 면적:222.41㎡)(감정평가서 참조)
-현황조사 당시 관리비 미납있음(입찰시 확인)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경6294 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 12-7, 상남동복합빌딩 2층 202호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층건 내 2층 202호

감정가: 568,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 44.57㎡ (약 13.48평)

토지 지분: 44.573㎡ (약 13.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 192.72㎡ (약 58.30평)

건물 지분: 192.72㎡ (약 58.30평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.5. 주요 평가 요약

감정평가 요약: 본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 북동측에 소재하며, 주위는 근린상가, 위락 및 판매시설, 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통 상황: 본건이 소재한 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하고, 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물 내 기호(3)은 2층 202호로, 외벽은 치장석 붙임 및 드라이비트 등 마감, 내부는 인테리어, 벽지 및 타일 등 마감, 바닥은 타일 등 마감, 창호는 새시창임.

이용 상태: 기호(2,3,6)은 근린생활시설로 이용 중임. 본건 202호는 근린생활시설로 이용 중.

설비 내역: 공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체 지반 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태 등: 본건 남서측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로가 소재함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(토월중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 위치하며, 상남시장 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 위락 및 판매시설, 숙박시설 등이 복합적으로 형성된 활발한 상가지대로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근성이 양호하며, 인근으로 약 10미터 폭의 포장도로가 접해 있습니다. 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 및 토지 특성

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 본건은 2층 202호입니다. 내부 마감은 인테리어, 벽지, 타일 등이며, 외벽은 치장석 및 드라이비트 등으로 마감되었습니다. 토지는 자체 지반이 평탄한 장방형의 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 토월중학교 관련 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을8 (2011-12-29, 근저당, 수산업협동조합중앙회, 금1,592,000,000원)

이후 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. (근저당: 을8, 압류: 갑5, 임의경매: 갑6 모두 말소 예정)

초기 등기: 갑1 (2003-06-27, 소유권보존), 갑3 (2006-07-28, 공유자 전원 지분 이전)

총 등기부 채권액: 1,592,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (김도영)

보증금: 40,000,000원

차임: 2,600,000원

전입/사업자 등록일: 2024-08-06

확정일자: 2023-08-21

배당신고일자: 2025-01-02

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 건의 경우, 등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 상세한 지상권 설정 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 상남동은 경남 지역을 대표하는 핵심 상권 중 하나입니다. 특히 상남시장 북동측 지역은 근린상가, 위락, 판매, 숙박시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부한 상업지대의 특징을 보입니다. 최신 분석에 따르면 상남동은 1인 가구 증가 및 직주근접 선호 현상으로 인해 생활형 복합 상권으로 재편되고 있으며, 소형 평수 위주의 1인 운영 가능 업종, 배달 및 무인 시스템 관련 업종이 강세를 보일 것으로 전망됩니다.

4.2. 업종 분포

주로 주점/호프집(34%), 고깃집/식당(27%), 카페/디저트(14%) 등이 높은 비율을 차지하고 있으며, 최근 1~2년 사이 카페와 무인매장 비중이 상승하는 추세입니다. 본 물건의 용도가 근린상가이므로, 이러한 상권의 흐름과 연계하여 업종 선택 시 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상남시장과 인접해 있어 장보기 등 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주변에 다양한 상업시설, 식당, 카페, 금융기관 등이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 시설

'토월중학교'가 인근에 위치하여 교육 관련 환경 정보를 확인할 수 있습니다.

5.3. 기타

주위는 상업 및 위락시설이 주를 이루고 있으며, 주거 지역과도 연계되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기사항 미정리 상태

본 건은 집합건축물대장상 2018년 7월 16일 기준 합병, 분할 등으로 인해 등기사항전부증명서가 미정리된 상태입니다. 이로 인해 등기부상 전유 면적(192.72㎡)과 공부상 면적(222.41㎡) 간 차이가 발생하며, 평가 시 공부상 면적을 기준으로 하였습니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 공부 정리 및 확인이 필요합니다.

6.2. 관리비 미납

현황 조사 당시 관리비 미납 내역이 확인되었습니다. 이는 입찰 참여 시 반드시 확인하고 정산 계획을 세워야 하는 부분입니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 파악되지 않아, 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대 조건은 어떠한지에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 제시된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

6.4. 현황 공실 및 내부 구분 상태

감정평가서 상 일부 기호(4, 5)는 현황 공실이며 벽체의 구분 없는 상태로 언급되었습니다. 본 건 202호 자체의 이용 상태는 근린생활시설로 되어 있으나, 실제 내부 상태 및 활용 가능성을 정확히 파악해야 합니다.

6.5. 미확인 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라는 문구가 있으나, 지상권에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. 만약 선순위 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있으므로, 철저한 조사가 필요합니다.

6.6. 유동화 물건

유동화 물건이라는 점은 채권 관리 및 권리 행사 방식에 있어 일반 물건과 다소 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 상남동의 핵심 상권에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 기반으로 높은 상업적 가치를 지니고 있습니다. 교통 여건이 양호하고 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 지역 상권의 변화 추세를 고려할 때 소형 평수 위주의 상가 투자는 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

그러나 등기사항 미정리 상태, 관리비 미납, 그리고 상세 정보가 없는 지상권 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 인지하고 입찰 전 철저한 확인과 대비가 필요합니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으나, 공실 발생 가능성 및 임대차 현황 파악은 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 창원시 상남동 핵심 상권에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 상권 성장성: 1인 가구 증가 및 생활형 상권으로의 재편 추세에 따른 소형 평수 상가의 잠재력.

* 다양한 업종 전환 가능성: 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 창업 및 사업 확장이 용이합니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 568,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없다는 점과 상권의 장점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 등기사항 미정리, 관리비 미납, 미확인 지상권 등의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 평가하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 100% 수준을 예상해 볼 수 있으며, 이는 향후 시장 상황 및 권리관계 확인 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 482,800,000원 ~ 568,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.