나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6294 [4] 경상남도 창원시 성산구 상남동 12-7 상남동복합빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 ‘상남시장" 북동측에 소재하며,
주위는 근린상가, 위락 및 판매시설, 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건이 소재한 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하고, 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층건 내,

기호(1)은 지하1층 101호,
기호(2)은 2층 201호,
기호(3)은 2층 202호,
기호(6)은 3층 303호로,
외벽 : 치장석 붙임 및 드라이비트 등 마감.
내부 : 인테리어, 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 새시창임.

기호(4)는 3층 301호,
기호(5)은 3층 302호,
내부, 바닥 : 몰탈 등 마감(현황 공실)
창호 : 새시창임.

이용상태

기호(1)은 위락시설(현황 공실 탐문)로 이용중임.

기호(2,3,6)은 근린생활시설로 이용중임.

기호(4,5)은 근린생활시설(현황 공실 탐문)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약10미터 내외 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(토월중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역)

공부와의 차이

기호(2,3)은 집합건축물대장상 2018년7월16일 기준 합병, 분할되어 등기사항전부증명서가 미정리된 상태로 집합건축물대장상 전유면적 등을 기준으로 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역은 미상임.
2) 기타사항 : 본건 기호(4,5)는 현황 벽체의 구분없는 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각(목록 4,5는 벽체를 제거하여 구분없는 상태고, 감정당시 공실상태)
-현황조사 당시 관리비 미납있음(입찰시 확인)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경6294 (4)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 12-7 상남동복합빌딩 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 393,000,000원

토지면적: 44.57㎡ (약 13.48평)

건물면적: 192.72㎡ (약 58.30평)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 건물 정보 상세

본 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물로, 주위는 근린상가, 위락 및 판매시설, 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로 이루어져 있습니다.

총 층수는 10층이며, 본건은 3층에 위치합니다.

건물 전체의 주된 용도는 위락시설, 숙박시설, 제1, 2종 근린생활시설 등으로 복합적인 용도로 사용되고 있습니다.

1.2. 본건 호실 정보

본건은 3층 301호(기호 4)로, 3층 302호(기호 5)와 함께 벽체가 제거되어 구분 없이 하나의 공간으로 이용 중인 상태입니다.

내부 및 바닥 마감은 몰탈 등으로 되어 있으며, 현황 공실 상태입니다.

창호는 새시창입니다.

1.3. 특이사항

본건은 유동화 물건이며, 공동담보로 경매가 진행됩니다.

일괄매각으로 진행되며, 목록 4, 5(301호, 302호)는 벽체 제거로 구분 없는 상태이며 감정 당시 공실 상태였습니다.

현황 조사 당시 관리비 미납이 확인되었으므로, 입찰 시 반드시 확인 및 인수 여부를 검토해야 합니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 북동측에 위치하고 있습니다.

주변은 다양한 상업 시설(근린상가, 위락, 판매, 숙박 시설 등)이 밀집한 지역으로 형성되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 장방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m-12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(토월중학교)으로 지정되어 있습니다.

중점경관관리구역(2018-11-30)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 12월 29일 수산업협동조합중앙회 근저당권 (을6)

등기부상 채권 총액: 1,592,000,000원

본 경매는 수산업협동조합중앙회의 임의경매 신청(2024타경6294)으로 진행됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 철저한 확인이 필요한 부분입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 내역은 미상입니다. 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임대차 관계 확인은 필수입니다.

4. 상권분석

상남동은 창원시의 대표적인 중심 상업 지구로, 다양한 업종의 상가와 위락, 판매, 숙박 시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

본건이 위치한 상남동복합빌딩은 상남시장 인근에 자리하여 가시성 및 접근성이 우수하며, 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 최근 경기 침체로 인해 상남동 상권의 활기가 다소 위축되었다는 분석도 있습니다.

과거 상남동이 유흥가 이미지가 강했으나, 최근에는 문화 공간 조성 등으로 이미지 변화를 시도하고 있습니다.

하지만, 일부 언론에서는 상남동 일대가 성매매 집결지라는 문제점을 지적하고 있어, 지역 이미지 및 관련 규제 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 상업지대로서 쇼핑몰, 백화점, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 토월중학교가 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 시내버스 등 대중교통 이용도 편리합니다.

기타: 상남동 일대는 대규모 아파트 단지도 분포하고 있어 주거 인구도 상당수 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

공실 및 활용도: 감정 시점 및 현황 조사 시 본건(301호, 302호)은 공실 상태로, 벽체 제거로 구분 없는 상태입니다. 향후 공실 장기화 또는 내부 원상 복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

관리비 미납: 현황 조사 시 관리비 미납이 확인되었습니다. 입찰 전 관리사무소 확인을 통해 미납 관리비의 인수 여부 및 금액을 정확히 파악해야 합니다.

소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

유동화 물건 및 공동담보: 유동화 물건 특성상 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으며, 공동담보로 인해 채권액이 높다는 점을 고려해야 합니다.

지역 이미지: 과거 유흥가로 인한 부정적 이미지 및 성매매 관련 이슈가 일부 존재하여, 지역 상권의 장기적인 발전 방향 및 이미지 변화 추이를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시의 핵심 상업 중심지인 상남동에 위치하여 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 상권이 활성화되어 있어 잠재적 가치가 높으며, 소규모 상가로서 다양한 업종의 창업 및 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

다만, 현황 공실, 미납 관리비, 그리고 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성은 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 충분히 인지하고 검토해야 합니다. 유동화 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

권리 관계의 복잡성과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최상의 입지: 창원시 상남동 핵심 상업 지구에 위치하여 높은 브랜드 가치와 접근성을 갖추고 있습니다.

풍부한 배후 수요: 인근 주거 단지와 유동인구를 기반으로 한 잠재적 고객층 확보가 용이합니다.

사업 확장 가능성: 벽체 제거로 통합된 공간으로, 활용 방안에 따라 다양한 업종의 사업장으로 운영 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 393,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 공실 상태, 미납 관리비, 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성 등의 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 유동화 물건이라는 점을 감안해야 합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 적정 비율(일반적으로 70~90% 선에서 결정되나, 본 건의 특수성을 고려하여 더 낮은 비율부터 시작 가능)을 기준으로 시장 조사 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

소멸되지 않는 권리(지상권)의 정확한 내용 및 인수 조건에 대한 철저한 확인이 예상 입찰가 산정에 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.