나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104525 [1] 경상남도 김해시 응달동 754-1 답 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104525 [1] 경상남도 김해시 응달동 754-1 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매6계 2024타경104525 | 소재지: 경상남도 김해시 응달동 754-1 | 감정가: 663,984,000원 | 최저가: 424,949,000원 | 용도: 답

1. 창원지방법원 2024타경104525 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경104525 (1)

소재지: 경상남도 김해시 응달동 754-1

토지 용도 (공부상): 대

토지 용도 (현황): 답 (일부 유실수 식재)

감정가: 66,398,400원

토지 면적: 1289.00㎡ (약 390.00평)

건물 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

소유자/채권자: 김OO

채무자: (정보 없음)

특이사항: 공유물분할 경매, 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 법정지상권 성립 여부 불분명

1.2. 입지조건

주위 환경: 경상남도 김해시 응달동에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태: 물건지 서측으로 노폭 약 5-6m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 공유물 분할을 위한 경매 사건으로, 물건의 소유권이 여러 공유자에게 나뉘어 있을 때 이를 분할하기 위해 진행되는 경매입니다.

채권자이자 소유자가 김OO 씨로 동일하게 기재된 것으로 보아, 공유자 간의 재산 분할과 관련된 사안으로 추정됩니다. 채무자란이 비어있는 점은 일반적인 담보권 실행 경매와 다른 점입니다.

공유자에게는 최고 매수 신고인과 동일한 가격으로 해당 물건을 우선 매수할 수 있는 권리(공유자우선매수신고)가 주어지므로, 실제 낙찰 시 공유자의 매수 여부가 중요한 변수가 될 수 있습니다.

목록 1, 2 토지 상에 존재하는 제시외 건물(1-1, 2-1~2-4)은 매각에서 제외되며, 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지의 사용 및 수익에 제약을 줄 수 있으며, 감정평가액 산정 시에도 이를 고려하여 최저매각가격이 제한받는 것으로 나타났습니다.

1.4. 상권분석

해당 지역은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권이라기보다는 전원적인 주거 및 농업 지역의 성격을 띱니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 주거 관련 개발 가능성은 있으나, 도시계획시설 저촉 등의 제한 사항이 있어 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: 농경지와 단독주택이 어우러진 조용한 환경을 제공합니다.

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

주변 시설: 일반적인 지도 서비스 및 지역 정보 검색 결과, 해당 지역 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 농경지와 주택 밀집 지역의 특성상, 주변의 토지 이용 현황 및 인근 주민과의 관계 등을 현장 확인 시 상세히 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

지적 경계 불분명: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 별도의 측량이 반드시 필요합니다. 이는 향후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

도시계획시설 저촉: 토지 일부가 도시계획시설에 저촉되어 있어, 건축이나 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다. 감정평가 시 이러한 불리한 점을 감안하여 평가되었습니다.

제시외 건물 및 법정지상권: 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물들이 토지 위에 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지의 활용에 예측 불가능한 문제가 발생할 수 있습니다. 최저매각가격 또한 이러한 제약으로 인해 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

불법 건축물 및 원상회복 가능성: 목록 2 토지에는 현황 농지임에도 불구하고 불법 건축물이 존재하며, 이는 향후 원상회복 명령 등 행정적인 조치의 대상이 될 수 있습니다. 다만, 해당 불법 건축물에 대한 전용허가 여부는 사실조회 회신 결과(2025.9.24.)에 따라 농지취득자격증명은 불필요하다고 판단되었으나, 원상회복 문제는 별개입니다.

공유자 우선매수권: 공유물 분할 경매의 특성상, 다른 공유자가 본 물건을 최고가 매수 신고 가격으로 우선 매수할 권리가 있어, 일반 입찰 참여자의 낙찰 가능성이 낮아질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 김해시 응달동에 위치한 토지로, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 농지(답) 및 주거용으로 일부 이용되고 있으며, 과실수가 식재된 상태입니다.

공유물 분할을 위한 경매로서, 소유권 분쟁의 성격이 강하며 공유자 우선 매수권 행사가 유력합니다.

부동산 자체의 복합적인 문제(지적 경계 불분명, 도시계획시설 저촉, 매각 제외된 제시외 건물과 법정지상권 불분명 등)를 내포하고 있어, 낙찰 후에도 추가적인 조사와 비용이 발생할 수 있습니다.

특히 목록 2 토지의 불법 건축물 문제는 향후 행정적 또는 법적인 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 취득 전 철저한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

공유물 분할 경매라는 특성을 고려할 때, 공유자 간의 원만한 협의 또는 분쟁 해결을 통해 비교적 유리한 조건으로 토지를 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

제1종일반주거지역으로 지정된 점을 감안하여, 장기적인 관점에서 주거 용도로의 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현재의 도시계획시설 저촉 사항, 불분명한 경계, 제시외 건물 등의 문제를 해결하기 위한 면밀한 사전 조사와 계획 수립이 필수적입니다.

투자 시에는 해당 토지에 대한 정확한 경계 측량, 도시계획시설 저촉 면적 및 영향 분석, 제시외 건물과 관련된 법률적 검토 등을 선행하여 리스크를 최소화해야 합니다.

농지취득자격증명 불필요 결정(목록 2)과는 별개로, 불법 건축물 관련 문제 및 향후 원상회복 의무 발생 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.

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