나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10057 [1] 경상북도 구미시 진평동 143-13 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경상북도 구미시 진평동 소재 ‘진평초등학교’ 북동측 인근에 위치하며,
주위는 다가구주택, 아파트, 간선도로변의 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 토지는 제차량 접근이 가능하며, 간선도로, 대중교통사정 등의 일반적인 교통사정은
보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인근지와 대체로 동고이고 자체지반 평탄한 가장형으로, 단독주택(다가구주택)
부지입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 남서측 폭 8m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 번호 (2) 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로
- 사용승인일 : 2006.09.15.
- 외 벽 : 외장타일, 드라이비트, 몰탈위페인트 등 마감
- 내 벽 ; 각 세대는 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감으로 복도부분은 타일붙임
- 바 닥 : 각 세대는 장판지깔기 및 일부 타일깔기 등 마감으로 복도부분은 타일깔기
- 창 호 : 샤시 2중창호에 유리끼움 등 입니다.

이용상태

본건 번호 (2) 건물은 단독주택(다가구주택)입니다.

설비내역

본건 번호 (2) 건물 주택은 도시가스설비, 각 세대별 난방설비, 위생 및 급배수설비,
태양광발전설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물인 발코니, 가추발코니, 옥탑계단실이
소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 건축면적에 포함되지 않은 발코니 및 옥탑계단실, 가추발코니, 태양광발전설비는 건물에 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경10057 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 진평동 143-13 (새 주소: 경상북도 구미시 인동32길 40-20 (진평동))

* 용도: 다가구주택 (외 제1종근린생활시설)

* 감정가: 1,260,442,200원

* 토지면적: 381.90㎡ (약 115.55평)

* 건물면적: 635.70㎡ (약 192.47평)

* 건축물 요약:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트

* 사용승인일: 2006년 9월 15일

* 층수: 4층

* 주용도: 단독주택(다가구주택), 제1종근린생활시설

* 가구수: 16가구

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOO

* 특이사항: 건축면적에 포함되지 않은 발코니 및 옥탑계단실, 가추발코니, 태양광발전설비는 건물에 포함 평가되었습니다.

* 주의사항: 일괄매각 대상 물건입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 구미시 진평동 소재 ‘진평초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 아파트, 간선도로변의 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통상황: 본 건 토지는 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통 사정 등 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건 토지는 남서측 폭 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 주변 시설: 인근에 진평초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 상가 및 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 다수의 소유권 이전, 근저당, 임의경매, 가압류 기록이 있습니다. 말소기준권리인 근저당(엠씨아이대부주식회사, 2022.05.20) 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 권리 내역을 가지며, 말소기준권리인 근저당(공산새마을금고, 2022.05.20) 이후의 주택임차권 및 가압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 건물 등기부상 을11번 근저당권 (공산새마을금고, 2022.05.20)

* 인수되는 권리: 해당사항 없습니다. (매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 권 : 보증금 300만원, 월세 30만원, 전입 2024-02-29, 확정 2025-01-17, 배당 2025-01-24, 대항력 없음.

* 김동헌의승계인주택도시보증공사: 보증금 1억 1,500만원, 월세 0원, 전입 2022-11-14, 확정 2022-11-14, 배당 2024-12-17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 8,500만원, 월세 0원, 전입 2022-08-25, 확정 2022-08-16, 배당 2025-01-21, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2023-02-03, 확정: -, 배당: -, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 500만원, 월세 55만원, 전입 2023-04-24, 확정 2023-04-24, 배당 2025-01-13, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 1억 4,000만원, 월세 0원, 전입 2022-11-25, 확정 2022-09-28, 배당 2024-12-17, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 300만원, 월세 38만원, 전입 2023-04-27, 확정: 알지못한다고함, 배당: -, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2023-01-13, 확정: -, 배당: -, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 500만원, 월세 30만원, 전입: -, 확정: 무, 배당: -, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 910만원, 월세 45만원, 전입 2023-10-27, 확정 2024-11-21, 배당 2025-03-12, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 1억 1,000만원, 월세 0원, 전입 2022-11-16, 확정 2022-11-16, 배당 2024-12-10, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자유태원): 보증금 8,500만원, 월세 0원, 전입 2024-05-13, 확정 2024-04-30, 배당 2025-04-03, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자이효성): 보증금 8,500만원, 월세 0원, 전입 2023-01-03, 확정 2023-01-03, 배당 2025-04-03, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 구미시 진평동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 제1종근린생활시설이 소재하여 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 다가구주택으로서 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 업종의 임대가 용이할 것으로 판단됩니다.

* 주변 학교 및 주거 단지의 배후 수요가 존재하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 진평초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 제1종근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 생활이 편리한 지역입니다.

* 건물 설비: 도시가스, 개별난방, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 태양광 발전 설비가 설치되어 있어 에너지 효율 측면에서 이점이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리상 리스크: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 대부분이 대항력이 없어 추가적인 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 임차인 중 일부 확정일자 및 보증금/차임이 미확인된 경우가 있어, 입찰 전 추가적인 조사 및 확인이 필요할 수 있습니다. (모든 임차인이 대항력이 없는 관계로, "금액이 미상이라도 주의 필요" 문구는 본건에 해당되지 않습니다.)

* 물리적 리스크: 건물 사용승인일이 2006년으로, 18년 경과된 건물입니다. 노후화에 따른 유지보수 및 관리 필요성이 있을 수 있습니다. 정확한 건물 상태는 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 법규상 리스크: 본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 특별한 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 구미시 진평동의 안정적인 주거 지역 내에 위치한 다가구주택으로, 실수요자는 물론 투자자에게도 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

* 건물은 16가구 규모의 다가구주택과 제1종근린생활시설로 구성되어 있어 임대 수익 창출 및 다양한 활용이 가능합니다.

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차인 보증금이 없어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있다는 큰 장점이 있습니다.

* 건물 연식에 따른 관리 상태 점검 및 향후 법규 적용 가능성 검토 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 말소: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성이 극히 낮습니다.

* 무인수 보증금: 모든 임차인이 대항력이 없어 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 수익성 및 활용성: 다가구주택 및 근린생활시설로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출 및 다양한 활용이 가능합니다.

* 입지 조건: 학교 인근 및 주거 밀집 지역에 위치하여 수요층 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,260,442,200원입니다.

* 인수할 보증금이 없으므로, 투자자는 감정가 이하로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 최근 부동산 시장 상황, 건물의 실제 상태, 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 90% 수준을 예상 범위로 설정하여, 1,071,375,870원 ~ 1,134,397,980원 사이에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가 결정은 상세한 현장 답사와 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.