나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4992 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 151-12 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "영신초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 인근
에 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층중 4층 401호로서,
외벽 : 벽돌 및 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사의 부정형 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신길동 151-12
제2종일반주거지역(7층), 개발행위허가제한지역(2024-07-11)(신길1구역 공공재개발 후
보지행위제한 고시일로부터 3년 또는 정비구역지정 시까지), 도로(접합), 가축사육제
한구역(예외:애완 및 방법용 가축), 건축허가?착공제한지역(「건축법」 제18조 제2항
에 따른 건축허가 및 착공이 제한되는 지역임 기간:2023.6.17.-2024.6.16.), 교육환경
보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역,
토지거래계약에관한허가구역(신길1구역,기간:2023.4.4-2025.4.3.) 등입니다.
<자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경4992 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 151-12 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 380,000,000 원

* 토지면적: 29.29㎡ (약 8.86평)

* 토지지분: 29.286㎡ (약 8.86평)

* 건물면적: 26.33㎡ (약 7.97평)

* 건물지분: 26.326㎡ (약 7.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "영신초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 인근 지역에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

* 본건은 북측으로 약 8미터, 동측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 임차인 김 (보증금 280,000,000원, 전입일 2022.03.10., 확정일자 2022.01.25.)

* 위 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리

* 정우진의 가압류 (2023.03.23. 접수)

* 기타 권리사항

* 소유권 보존 등기: 2021-08-27 (권병채 외 1명)

* 주택임차권: 김 (2024-03-22 접수, 보증금 280,000,000원, 인수)

* 가압류: 정우진 (2023-03-23 접수, 말소기준, 450,000,000원)

* 강제경매: 김 (2024-10-14 접수, 말소, 294,889,862원)

* 가압류: 서울신용보증재단 (2024-10-22 접수, 말소, 24,008,111원)

* 등기부채권 총액: 754,008,111원

4. 상권분석

* 주변 건물 이용 현황

* 본건 건물은 공동주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주택 외에 근린생활시설로도 활용 가능한 점은 추가적인 가치를 제공할 수 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 개발 가능성

* 본건은 재정비촉진지구, 재개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다만, 개발행위허가제한구역 및 건축허가/착공제한지역으로 지정되어 있어 현재 개발 행위에는 제약이 따릅니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* 인근에 각급 학교(영신초등학교 등)가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 인접 시설

* 영신초등학교 북서측 인근

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 280,000,000원이 있습니다.

* 임차인의 보증금이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 상당한 추가 자금이 필요할 수 있습니다.

* 금액이 명시되어 있으나, 인수될 수 있는 금액은 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 개발행위 제한

* 재정비촉진지구, 개발행위허가제한구역, 재개발구역, 건축허가/착공제한지역 등으로 지정되어 있어, 현재 건축 및 개발 관련 행위에 제약이 많습니다. 향후 정비구역 지정 등 후속 절차 진행 경과를 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한

* 신길1구역 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 추가적인 행위 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 신축급(2020년 건축 허가) 다세대주택으로, 재개발 구역 내에 있어 향후 도시 재생 및 개발을 통한 가치 상승이 기대되는 지역에 소재합니다.

* 초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크며, 각종 개발행위 제한 구역으로 묶여 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인 관련 명확한 권리 분석과 향후 재개발/재정비 사업 진행 경과, 관련 법규 등을 종합적으로 검토한 후 입찰 참여를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020년 건축 허가)

* 재개발/재정비 촉진 지구 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 보유

* 주거 및 생활 편의시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 380,000,000원입니다.

* 최근 거래 사례 중 2015년에 건축된 35.97㎡ 다세대가 362,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2020년 건축 허가, 26.33㎡)의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 존재합니다.

* 위와 같은 인수 부담을 제외하고 순수 물건의 가치에 대한 입찰가를 산정할 때, 감정가(380,000,000원)의 85% 수준인 약 323,000,000원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 임차인 보증금의 배당 결과 예측, 향후 재개발 사업 진행 상황, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.