나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4992 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 151-12 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4992 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 151-12 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매14계 2024타경4992 | 소재지: 서울특별시 영등포구 도신로56가길 2(신길동), 제4층 제401호 | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 304,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경4992 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경4992 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 151-12 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 380,000,000원

토지면적: 29.29㎡ (약 8.86평)

건물면적: 26.33㎡ (약 7.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자/채권자: 김OO

특이사항: 재정비촉진지구

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동에 위치하며, "영신초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본건 토지는 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자의 신청에 의해 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 소유자와 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일한 것으로 확인됩니다. 등기부상 권리 관계는 낙찰 후 말소될 예정이나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 반드시 추가 확인이 필요합니다. 특히, 본건 소재지는 '신길1구역 공공재개발 후보지'로 지정되어 재개발 사업이 추진 중에 있으며, 이와 관련하여 '개발행위허가제한지역', '건축허가·착공제한지역', '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 거래에 있어 제약이 따를 수 있음을 의미합니다. 임대차 관계가 확인되지 않은 '임대미상' 상태이므로, 명도 진행 시 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트 등의 주거 시설과 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근에 위치한 영신초등학교는 해당 지역의 주요 시설로, 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권 형성에 영향을 미칠 수 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권이 발달해 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 환경으로는 본건에서 북서측 인근에 영신초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다. 교통 측면에서는 버스정류장이 인접해 있어 서울 시내 곳곳으로 이동이 용이하며, 차량을 이용한 출퇴근 및 외출도 편리한 편입니다. 또한, 인근에 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 수월합니다. 신길뉴타운 지역은 여러 학교가 밀집해 있어 교육 관련 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있는 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

신길1구역 공공재개발 후보지 지정으로 인해 '개발행위허가제한지역', '건축허가·착공제한지역', '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 묶여 있어, 재개발 사업 진행 상황에 따라 토지 이용 및 건물 가치 변동성이 클 수 있습니다. 또한, 관련 법규에 따라 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다. 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 시간, 비용이 발생할 위험이 있습니다. 재정비촉진지구 내 위치는 장기적인 개발 가능성을 내포하나, 사업 추진 지연 시에는 불확실성이 상존합니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 영등포구 신길동에 위치한 본 다세대주택은 영신초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있으며, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 신길1구역 공공재개발 사업지구 내에 위치한다는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하는 요인입니다. 그러나 개발행위, 건축, 토지 거래에 대한 다수의 제한 사항과 임대차 관계의 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 재개발 사업의 진행 과정 및 예상되는 변화를 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 신길1구역 공공재개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 기대감입니다. 낙찰 후 관련 재개발 계획 및 진행 상황을 지속적으로 모니터링하며, 향후 신축 아파트 또는 상가 등으로의 전환 시 발생할 수 있는 시세 차익을 노릴 수 있습니다. 교육 환경 및 생활 편의시설 이용이 가능한 입지적 장점 또한 보유하고 있습니다. 다만, 현재의 개발 제한과 명도 리스크 등을 충분히 고려하여 보수적인 투자 관점에서 접근해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계