나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경137526 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-163 신현빌5차 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주
위는 업무 및 상업용건물, 주상복합건물, 오피스텔, 아파트, 각급 학교 등이 혼재하는 지
역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 남서측 인근에 지하철5호선"영등포시장역"이 위치
하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 5층 503호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 및 다세대
주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

당산동 121-163
준주거지역, 가축사육제한구역(예외:애완 및 방범용 가축), 교육환경보호구역(2012-06-
01), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역
영등포동7가 94-34, 당산동 121-214 공히
준주거지역, 가축사육제한구역(예외:애완 및 방범용 가축), 교육환경보호구역, 대공방
어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역 등 입니다.
<자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다.
2) -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경137526 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-163 신현빌5차 제5층 제503호

건물구조 및 용도: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 5층 503호, 오피스텔

토지 면적: 6.43㎡ (약 1.95평)

건물 면적: 22.75㎡ (약 6.88평)

감정가: 279,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: HF 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 업무 및 상업용 건물, 주상복합 건물, 오피스텔, 아파트, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 "영등포시장역"이 위치하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근 시설: 서울영동초등학교, 영등포시장역 (지하철 5호선), 버스정류장 등

혐오시설 검색: 주변 지역에 대한 혐오시설(유해시설)의 직접적인 언급은 없으며, 초등학교, 상업시설, 주거시설 등이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경137526)

등기부 요약:

* 갑1: 2020-09-24 접수, 소유권보존 (이덕순 외 5명)

* 갑2: 2021-09-17 접수, 공유자전원지분전부이전 (정원영)

* 을3: 2023-10-05 접수, 주택임차권 (장현진), 말소 예정 (전입 2021-9-17, 확정 2021-8-27) -

* 갑3: 2024-09-25 접수, 강제경매 (한국주택금융공사), 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (전입일자: 2021-09-17, 확정일자: 2021-08-27, 배당신고일자: 2023-10-05)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 임차인 및 임차권승계인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 또한, 특별매각조건으로 채권자(한국주택금융공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

채권 총액 (등기부상): 275,000,000원 (임차인 보증금) + 302,355,581원 (경매 신청 채권액) = 약 577,355,581원 (권리분석상 합계이며, 실제 배당 순위에 따라 달라짐)

4. 상권분석

지역 지구: 본건 토지는 당산동 121-163번지 기준으로 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.

인접 도로 상태: 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

건물 혼재 현황: 주위는 업무, 상업, 주상복합, 오피스텔, 아파트, 각급 학교 등이 혼재하는 복합 용도 지역입니다.

5. 생활정보

건물 규모: 신현빌5차는 총 9층 건물로, 지하 1층, 지상 9층으로 구성되어 있으며, 총 36세대가 거주 가능합니다. 본건은 5층에 위치한 503호입니다.

건물 상태: 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

내부 설비: 기본적인 급배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

준공일: 2020년 9월 22일 사용승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인의 대항력 포기 조건: 본건은 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하고, 채권자가 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 명확히 이행되는지, 혹은 임차인이 추후 이의를 제기할 가능성은 없는지 최종 명도 시점 이전까지 철저히 확인해야 합니다.

명도 관련 잠재적 분쟁 가능성: 위 임차인 관련 특별 매각 조건의 해석 및 이행 과정에서 예상치 못한 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

HF 인수조건 변경 및 공동담보: "HF 인수조건 변경" 및 "공동담보"라는 특이사항은 채무 관계의 복잡성을 시사하며, 추가적인 권리관계나 잠재적 위험 요소를 내포할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

채권 총액과 감정가의 관계: 경매 신청 채권액(302,355,581원)이 감정가(279,000,000원)보다 높아, 채권자가 배당받지 못하는 금액이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 당산동 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 연식 면에서 장점을 가집니다. 특히, 임차인이 대항력이 없고 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 수락하였으며, 채권자 역시 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기한다는 특별 매각 조건으로 인해 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 보증금액이 감정가와 유사하며, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 그리고 특별 매각 조건의 정확한 이행 여부 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 오피스텔: 지하철 5호선 영등포시장역 인근의 편리한 교통과 당산동 일대의 꾸준한 수요를 바탕으로 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

비교적 짧은 건물 연식: 2020년 준공된 신축급 오피스텔로, 즉각적인 수리나 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

부담 없는 명도: 임차인이 대항력 없이 보증금에 대한 매수인에 대한 권리를 포기하는 조건으로 매각되어, 낙찰 후 명도 과정이 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 279,000,000원이며, 임차인의 보증금은 275,000,000원입니다. 그러나 본 건은 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하는 조건부 매각이며, 채권자 또한 보증금 잔액에 대한 매수인의 책임을 면제하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미합니다.

주변 시세 분석 결과, 해당 지역의 유사 면적(전용 약 6.88평) 및 신축급 오피스텔의 매매가는 250,000,000원에서 300,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 감정가 279,000,000원은 현재 시장 가치에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰자가 임차인 보증금 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.