나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138277 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 875-9 아줄리움 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138277 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 875-9 아줄리움 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매14계 2024타경138277 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로10길 96, 제2층 제201호 (화곡동, 아줄리움) | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 177,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경138277 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138277 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 875-9 아줄리움 제2층 제201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 222,000,000원

토지면적: 17.85㎡ (약 5.40평)

건물면적: 26.23㎡ (약 7.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 황OO

채권자: 신OO

사용승인일: 2017년 07월 04일

1.2. 입지 조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡2동주민센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 환경으로는 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 까치산역은 2개 노선 환승역으로 강남, 시청, 광화문 등 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

주변에는 까치산시장이 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 상권이 발달해 있습니다. 다만, 공항 주변 지역으로 항공기 소음영향권에 해당될 수 있으며, 고도제한 관련 규정이 적용될 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자 신OO의 신청에 의한 경매입니다. 소유자는 황OO입니다. 현재 파악된 권리 관계 외에 추가적인 말소기준권리 이하 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 가능성이 높습니다. 임대차 관계는 조사되지 않아 미상이며, 이는 명도 시 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

1.4. 상권 분석

대상 물건이 위치한 화곡동 까치산역 주변은 전형적인 서울 시내 역세권 상권의 특징을 보입니다. 단독, 연립, 빌라촌이 밀집되어 인구 밀도가 높으며, 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역을 중심으로 상권이 발달했습니다.

상권은 전통 시장, 주부 취향의 브랜드샵, 병원, 다양한 근린생활시설(미용실, 편의점, 제과점, 치킨집, PC방, 호프집 등)이 혼재되어 있습니다. 특히, 먹자골목과 까치산시장이 발달하여 지역 주민들의 생활 중심지 역할을 하고 있습니다. 유흥상권 또한 발달하여 젊은 층의 유입도 있습니다.

1.5. 생활 정보

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 2017년 7월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 벽돌타일, 화산석붙임 및 스톤코트 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 시설이 구비되어 있으며, 주차장 및 승강기 이용도 가능한 것으로 추정됩니다.

인근 까치산시장 및 다양한 생활 편의시설 이용이 편리하며, 지하철 2, 5호선 까치산역을 통해 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

2. 공항 소음: 김포공항과 인접하여 항공기 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

3. 고도 제한: 김포공항 주변 지역에 해당하여 건축물 높이 제한이 있을 수 있으나, 최근 관련 규정 완화 움직임이 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 제2종일반주거지역(7층 이하): 해당 지역은 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건축 제한이 있으나, 관련 규제 완화 추세가 있습니다.

5. 가축사육제한구역: 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 일반 주거용 부동산에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 더블 역세권(2, 5호선 까치산역) 인근에 위치하며, 2017년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택(다세대)입니다. 주변에 생활 편의시설과 교통 환경이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 다만, 임대차 관계 미확인, 공항 소음 및 고도 제한 가능성 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2, 5호선 까치산역)의 우수한 교통 접근성.

* 2017년 준공으로 비교적 최신 축에 속하는 건물 상태.

* 주변 상권 및 편의시설 발달로 인한 높은 주거 만족도.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가 산정 시 시세차익 및 임대 수익 기대 가능.

* 공항 주변 고도 제한 완화 등 지역 개발 호재 가능성 검토.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계