나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141181 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141181 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경141181
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로30길 22, 제4층 제402호
• 감정가: 265,000,000원
• 최저가: 212,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매14계 2024타경141181 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로30길 22, 제4층 제402호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 212,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경141181 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경141181 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 265,000,000 원

토지 면적: 20.29㎡ (약 6.14평)

토지 지분율: 2028.95 (지분)

건물 면적: 29.93㎡ (약 9.05평) - 전용 면적 기준

건물 지분율: 2993 (지분)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 김OO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 및 2호선 환승역인 까치산역이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

1.3. 건물 상태 및 이용 현황

건축물은 철근콘크리트구조 평지붕의 6층 건물입니다. 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지 및 내장 타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

본 물건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지로 구성된 세장형 토지 위에 건부지로 이용되고 있습니다.

지적상으로는 맹지이나, 동측으로 현황도로로 이용 중인 토지(화곡동 879-33, 지목 대)를 통해 통행이 가능합니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채무자는 강OO이며, 채권자는 김OO입니다.

강제경매 절차를 통해 매각될 경우, 법원의 매각 결정에 따라 기존의 등기부상 권리 관계는 정리되는 것이 일반적입니다.

다만, 현황 조사나 법원 기록에 명시되지 않은 미확인 권리 관계나 법적 이슈가 있을 수 있으므로, 입찰 전 등기부등본 및 현황 조사서 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

임대차 관계 등 특이사항은 현재 미상으로 확인되며, 상세 내용은 법원 기록을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 지하철 5호선 및 2호선 환승역인 까치산역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

주변은 단독, 연립, 빌라촌 등 높은 인구 밀집도를 보이는 주거 지역이며, 지역밀착형 상권과 역세권 업종이 공존하는 특징을 보입니다.

까치산역 주변에는 롯데리아, 파리바게뜨, 피자헛 등 대기업 프랜차이즈 매장들이 밀집해 있으며, 음식점, 주점, 편의점, 미용실, 약국 등 일상생활에 필요한 다양한 근린 생활 업종이 발달해 있습니다.

신정초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권도 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

과거에는 유흥업종도 발달했으나, 현재는 지역 주민을 위한 편의시설과 다양한 식음료 매장이 주를 이루고 있습니다.

1.6. 생활 정보

단지형 다세대주택으로서 비교적 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

신정초등학교가 인근에 있어 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

지하철 까치산역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 편의점, 마트, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건은 지적상 맹지에 해당하나, 동측에 현황도로로 이용 중인 인접 토지를 통해 통행이 가능합니다. 다만, 이 부분에 대한 법적 권리 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항에 따라 다음과 같은 규제가 있습니다.

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

- 중요시설물보호지구(공항): 공항 주변으로 건축물의 높이, 용도 등에 제한이 있을 수 있습니다.

- 가축사육제한구역

- 원추표면구역(공항시설법): 항공기 운항 안전을 위한 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

- 상대보호구역(초등학교 인근): 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학원, 유해업종 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다. (강서교육지원청 확인 필수)

- 대공방어협조구역: 군사시설 보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

- 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제가 적용될 수 있습니다.

이러한 복합적인 토지 이용 규제는 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로 사전에 면밀한 검토가 필요합니다.

주변에서 특별히 우려할 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

임대차 관계 등 기타 사항이 미상으로, 공실 위험이나 명도 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 서울 강서구의 주거 밀집 지역에 위치하며, 지하철역(까치산역)과 초등학교가 인접하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

부동산 강제경매 물건으로, 일반 매매보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되므로 건물 소유주들이 토지 소유권을 공동으로 행사하며 관리하는 다세대주택의 특성을 고려할 수 있습니다.

까치산역은 5호선과 2호선이 만나는 환승역으로, 이를 이용한 광역 교통망 접근성이 좋습니다.

지속적인 도시 개발 및 지역 활성화 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

서울 강서구 화곡동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 신정초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있으며, 까치산역을 이용할 수 있는 교통 편리성을 갖추고 있습니다.

다만, 지적상 맹지이나 현황도로 이용 가능, 공항 관련 보호구역 및 각종 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 토지 이용 규제 확인이 필수적입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 복합적인 토지 이용 규제는 향후 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

임대차 정보 부재로 인한 공실 및 명도 리스크 관리 또한 중요합니다.

경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면, 안정적인 임대 수익이나 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

충분한 사전 조사와 전문가의 상담을 통해 투자 결정을 내리시기를 권장합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계