나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149338 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(1동) 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구
주택 및 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "화곡
역" 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 건물 내 제6층 제603호로서

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 "도시형생활주택(단지형다세대주택)"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 북서측 하향의 완경사를 이루고 있는 4필지 일단의 부정형 토지로서,
"공동주택 및 업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상
대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2)
도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상
대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(3)
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가축
사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 건축선(2019-04-03)임.


기호(4)
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상
대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149338 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박 (박OO)

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(1동) 제6층 제603호

건물용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 "도시형생활주택(단지형다세대주택)"임)

건물면적: 28.74㎡ (약 8.70평)

토지면적: 15.28㎡ (약 4.62평) (건물 전체 토지 지분)

건물 규모: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 7층 건물 중 제6층 제603호

건축 연도: 사용승인 2020년 7월 2일 (준공 2018년 11월)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 244,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 소재지는 도시지역, 제3종일반주거지역 (일부 제2종일반주거지역 포함)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2023년 9월 25일자 서울보증보험의 가압류 (250,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(가압류, 강제경매, 압류)는 말소기준권리 이후의 것이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박선희)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-19

확정일자: 2020-09-24

배당신고일자: 2024-12-13

대항력: 없음

비고: 제공된 정보에 따르면 대항력이 없습니다.

* 임차인: 풍호섭

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-24

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 없는 임차인으로 대항력도 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다)

3.3. 권리관계 총평

본건은 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 개발 가능성

다세대 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지역과는 다소 거리가 있으나, 지역 내 수요를 충족하는 수준입니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑, 외식 등의 편의를 제공합니다.

4.3. 교육 시설

"화원중학교"가 북측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정된 바 있어 주변에 학교 시설이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공동담보 관련 사항

공동담보로 진행되는 물건으로, 채무 관계 및 담보 설정 과정에서 복잡성이 존재할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 모두 소멸될 것으로 보입니다.

5.2. 공항 관련 규제 및 영향 (소음, 고도 제한 등)

본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항)에 해당되어, 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물의 고도 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 법규 제한

가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획법규의 적용을 받습니다.

6. 종합 의견

6.1. 강점

* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 지하철 5호선 화곡역 이용 편리

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 가능성

6.2. 약점

* 공항 인근 지역으로 인한 소음 및 고도 제한 가능성

* 복합적인 지역 용도 (주거, 업무, 근린생활시설 혼재)

7. 투자 포인트

* 낙찰 후 임대수익 또는 시세차익 기대 가능

* 공항 관련 규제 해소 또는 완화 시 가치 상승 여력

* 신축급 소형 주택으로서 1인 가구 등 수요 꾸준

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석 (주변 실거래가 비교)

최근 인근 단지(366-36번지, '더원', 2019년 건축)의 19.98㎡ 전용면적 주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 실거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 35,760,000원 수준입니다.

본건 전용면적 28.74㎡(약 8.70평)에 적용 시, 예상 시세는 약 311,000,000원입니다.

8.2. 감정가 대비 분석

본건 감정가는 244,000,000원으로, 최근 실거래가 기준 예상 시세 대비 약 21.5% 낮게 책정되어 있습니다. 이는 시세 반영이 덜 되었거나, 공항 관련 규제 등의 영향으로 보수적으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

8.3. 예상 입찰가 제시

인수되는 보증금이 없으므로, 시세 및 감정가 분석 결과, 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 입찰가는 275,000,000원으로 제안합니다. (이는 시세 대비 저평가된 부분을 고려한 보수적이고 경쟁력 있는 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.