나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4173 [1] 서울특별시 양천구 신월동 420-7 미성트라움 제102동 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4173 [1] 서울특별시 양천구 신월동 420-7 미성트라움 제102동 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매14계 2025타경4173 | 소재지: 서울특별시 양천구 남부순환로67길 14-16, 제102동 제4층 제403호 (신월동, 미성트라움) | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 200,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4173 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 420-7 미성트라움 제102동 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

건물면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 곽OO

채권자: 박OO

1.2. 감정평가서 요약

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 강서초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 6월 24일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 개별 냉난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 장방형 토지로서, 공동주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 건물 서측 및 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 강서초등학교와 가까운 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변으로 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통으로는 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 좋습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 곽OO이고 채권자는 박OO입니다. 권리관계는 추가적인 분석이 필요하나, 경매 절차에 따라 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계는 현재 미상으로 조사되어 명도 시 참고가 필요합니다.

1.5. 상권분석

신월동 일대는 주거 지역으로서 배후 수요가 풍부합니다. 주변에 다양한 형태의 주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 함께 있어 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있습니다. 강서초등학교 등 교육 시설과 인접하여 젊은 세대 및 가족 단위 거주자가 많을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

단지형 다세대주택으로, 주변에 학교, 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 도시지역, 제2종 일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 교육환경 보호구역(강서양천교육청 확인 필요)에 해당하므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

첫째, 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 둘째, 공항 관련 구역(수평표면구역, 진입표면구역), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 개발이나 건축 행위에 있어 법규적 제약이 있을 수 있습니다. 셋째, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 공항 소음 등의 영향은 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 신축(2019년 사용승인)에 가까운 다세대주택으로, 양호한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 5천만원이며, 토지 약 7평, 건물 약 11평의 면적을 가지고 있습니다. 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 임대 관계 확인 및 명도 절차, 토지 이용 계획상의 제한 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 하자 보수 부담이 적음.

- 강서초등학교 인근으로 학군 수요 및 주거 만족도 높음.

- 편리한 교통망 (차량 접근 용이, 인근 버스정류장)

- 일괄매각으로 토지 확보 용이.

- 향후 시세 상승 기대 가능한 지역.

1.11. 주의사항

- 임대차 현황 등 권리 관계 및 명도 관련 사항을 철저히 조사해야 합니다.

- 토지이용계획상의 제한사항(공항 관련 구역, 군사시설 보호구역 등)을 면밀히 확인해야 합니다.

- 건축물대장, 등기사항전부증명서 등 공부를 반드시 확인하여 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.

(참고: 주변 시설 관련 구글 검색 결과에서는 해당 번지 주변에 별도의 혐오시설 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 양천자원회수시설이 인근에 위치할 가능성은 있으나, 본 물건과의 직접적인 관계는 추가 확인이 필요합니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계