나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139621 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 914-32 세교예지안5차 제11층 제1103호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139621 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 914-32 세교예지안5차 제11층 제1103호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매14계 2024타경139621 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로22길 27, 제11층 제1103호 (화곡동, 세교예지안5차) | 감정가: 221,000,000원 | 최저가: 176,800,000원 | 용도: 아파트

1. 서울남부지방법원 2024타경139621 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139621 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-32 세교예지안5차 제11층 제1103호

용도: 아파트

감정가: 221,000,000원

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

건물면적: 29.83㎡ (약 9.02평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 조OO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장과 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 특히 까치산역은 2, 5호선 환승역으로 도심 접근성이 우수하며, 지역 내 인구 밀집도가 높은 지역에 속합니다.

1.3. 권리분석

본 건에는 임차권 설정이 존재하므로 주의가 필요합니다. 임차보증금은 금 210,000,000원이며, 2022년 5월 3일에 금 10,000,000원이 증액되었습니다 [cite:None]. 최초 임대차계약일자는 2020년 4월 9일이며, 임차권자는 조민철입니다 [cite:None]. 임차보증금이 감정평가액 221,000,000원과 유사하거나 더 높을 경우, 낙찰 후 인수되는 보증금이 상당할 수 있어 투자 시 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

까치산역 일대는 전형적인 서울 시내 역세권 상권의 특징을 지니고 있으며, 대단위 주택 밀집 지역을 관통하고 있습니다. 지하철 이용객이 하루 5만 명 이상으로, 지역 역세권 중 비교적 높은 편에 속합니다. 다양한 근린업종, 프랜차이즈 매장, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히 여성 소비자 대상 업종이 강세를 보이며, 지역 주민들이 꾸준히 이용하는 상권으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 11층에 위치한 아파트입니다. 2016년 8월 26일에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다. 건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 내부 구조는 도면을 참조해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차권 설정입니다. 임차보증금(210,000,000원)이 감정가(221,000,000원)에 근접하거나 초과할 경우, 명도 과정이나 보증금 회수 문제 발생 가능성을 신중하게 평가해야 합니다. 또한, 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 항공기 관련 법규(수평표면구역) 및 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 제한을 받고 있습니다 [cite:None]. 김포국제공항과 인접해 있어 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다. 강서구는 공항 소음으로 인한 피해 지원이 다른 지자체에 비해 미미한 수준이라는 지적이 있으며, 소음 측정 방식의 한계로 인해 실제 피해 지역이 제대로 인정받지 못하는 경우도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하며, 주변 인프라가 잘 갖추어진 주거지입니다. 비교적 신축인 아파트라는 장점이 있으나, 임차보증금이 감정가에 육박하거나 초과하는 점은 투자 시 가장 큰 부담 요인입니다. 공항 소음 관련 민원이 지속적으로 제기되는 지역이라는 점도 유의해야 할 부분입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차권 관련 사항을 명확히 파악하고, 소음 피해 정도를 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지와 비교적 양호한 주거 환경은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소입니다. 만약 임차 관계를 명확히 정리하고 소음 문제에 대한 해소 방안을 찾을 수 있다면, 잠재적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 지역 내 수요가 탄탄하다는 점은 향후 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계