나이스옥션 법원경매 부산 2024타경725 [2] 부산광역시 동래구 온천동 1407-9 근린주택 경매

부산광역시 동래구 충렬대로95번가길 3 (근린주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경725(부산지방법원 경매4계). 감정가 592,529,000원, 최저가 203,237,000원. 매각기일은 2026-08-06입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 725 [2]
소재지	부산광역시 동래구 온천동 1407-9
도로명주소	부산광역시 동래구 충렬대로95번가길 3
용도	근린주택
매각기일	2026.08.06
관할법원	부산지방법원 경매4계 (590-1815(구내:1815))
이용제한	(접함)지구단위계획구역, 제3종일반주거지역

면적

토지면적	154㎡ (46.59평)
건물면적	56.20㎡ (17.00평)

금액

감정가	592,529,000원
최저가	203,237,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	20,323,700원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.10.16	592,529,000원	변경
신건	2026.04.23	592,529,000원	유찰
2차	2026.05.28	414,770,000원	유찰
3차	2026.07.02	290,339,000원	유찰
4차	2026.08.06	203,237,000원	매각
4차	2026.08.13	-	최고가매각허가결정
4차	2026.09.22	-	납부<br />(2026.09.02)

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 동의병원 북동측 인근에 위치하며 부근
일대는 양정2구역 주택재개발사업 공사가 진행 중에 있음.
위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남로타리 북동측 인근에 위치하며 부근은
단독주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.
교통상황: 양정2구역 주택재개발사업지 기준 차량접근 용이하고 인근에 시내버스정류장 및
근거리에 부산도시철도1호선 양정역이 소재하여 제반교통사정은 무난함.
교통상황: 차량진입은 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 미남역이 소재하여 대중
교통사정은 무난함.
형태 및 이용상태: 세장형의 토지로 주택재개발사업 공사중에 있음.
형태 및 이용상태: 사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용중이며 토지중 일부(약 38㎡)는 현황
도로임.
인접 도로상태: 북측으로 현황 폭 약 3m 도로에 접함.
인접 도로상태: 양정2구역 주택재개발 사업지 기준 북서측으로 중로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역(2017-01-04)임.
토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경 정비법>.
제시목록 외의 물건: 블록조 스라브 및 스레트지붕 창고(ㄱ) 약 11.5㎡, 블록조 스라브지붕 다용도실(ㄴ)
이 소재하며 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.
제시목록 외의 물건: 없음.
공부와의 차이: 없음.
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상이며, 현황 도로부분은 구분하여 평가하였음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건은 양정2구역 주택재개발사업구역 내 소재하는 토지로 기준시점 현재 조합원
및 일반분양이 완료된 상태로 구분건물(아파트)을 취득할 수 있는 입주권을 기준
으로 평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호(5)건물 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 건물로
외벽 : 타일 및 페인트 마감등
내벽 : 벽지 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시 구조임.
이용상태: 주택 및 근린생활시설로 이용중임.
설비내역: 급·배수 및 위생설비가 되어 있음.
부합물 및 종물: 블록조 스라브 및 스레트지붕 창고(ㄱ) 약 11.5㎡, 블록조 스라브지붕 다용도실(ㄴ)
이 소재하며 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.
공부와의 차이: 건물 주택부분은 공부상 27.4㎡ 이나 실측 약 49.4㎡로 실측면적으로 사정 평가
하였음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상이며 기타사항 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 동의병원 북동측 인근에 위치하는 양정
포레힐즈스위첸1단지 110동 24층 2404호로서 부근은 아파트단지, 각급 학교 등으
로 형성되어 있음.
위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 구서초등학교 남서측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 학교, 임야등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 도시철도1호선
양정역이 소재하여 대중교통사정은 무난함.
교통상황: 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한
편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 32층 건물내 24층 2404호로서
외부 : 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.
건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물내 21층 2102호로
외부 : 페인트 마감.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못 하였음.
이용상태: 아파트로 이용중임.
이용상태: 공동주택(아파트)임.
설비내역: 급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.
설비내역: 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동
현관기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 동하향 경사지대 내 부정형의 토지로 대단위 아파트단지 부지로 이용중임,
토지의 형상 및 이용상태: 북하향 경사지대내 3필 일단의 사다리형의 토지로 아파트 단지로 이용중임.
인접 도로상태등: 단지내 가로망 정비되어 있음.
인접 도로상태등: 단지 4면으로 가로망 확보되어 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 1(양정동 531) : 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)
(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합).
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지(2025-06-11)
<산지관리법>,
2(연산동 2401) : 제3종일반주거지역(양정2주택재개발) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉).
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(양정2주택재개발)
<도시 및 주거환경정비법>.
3(양정동 537) : 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)
(접합).
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지(2025-06-11)
<산지관리법>.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합) , 일반도로(2016-10-18)(접합) ,
중로2류(폭 15m-20m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
공부와의 차이: 없음.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	3건	48%	701,030,000원
최근 6개월	4건	57%	559,547,500원
최근 12개월	6건	62%	421,613,334원

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
토지 중 일부(약38㎡)는 현황 도로임. 건물 주택부분은 공부상 27.4㎡이나 실측 약 49.4㎡로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경725 (2)

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1407-9

* 용도: 근린주택 (주택 및 근린생활시설로 이용 중)

* 감정가: 592,529,000원

* 토지면적: 154.00㎡ (약 46.58평)

* 건물면적: 56.20㎡ (약 17.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 재개발구역

1.1. 입지조건

* 1.1.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남로타리 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 다만, 감정평가서에는 본건이 부산진구 양정동 소재 동의병원 북동측 인근에 위치하며 양정2구역 주택재개발사업 공사가 진행 중인 지역에 소재하는 것으로도 기재되어 있어, 실제 사업지와의 관계 확인이 필요합니다. 본 건은 재개발구역 내에 소재하며, 아파트 취득을 위한 입주권 기준으로 평가되었습니다.

* 1.1.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도 1호선 미남역이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 1.1.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 상대보호구역, 정비구역으로 인한 건축 행위 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 1.1.4. 도로상태

토지 중 일부(약 38㎡)는 현황 도로로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 3m 현황 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 1.2.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 부산은행 근저당권(2012-08-31 접수)보다 후순위의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 1.2.2. 인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (단, 임차인 등 대항력 있는 권리 존재 여부는 추가 확인 필요)

* 1.2.3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 127억 7천 4백만 원으로, 이는 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* 1.2.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 건물 임대관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임차인 존재 여부와 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 1.3.1. 지역 특성

본건 소재지는 재개발 사업이 진행 중이거나 완료되어 신축 아파트 단지로 변모하는 지역으로, 미래 가치 상승이 기대됩니다. 주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 1.3.2. 재개발 사업 영향

양정2구역 주택재개발사업구역 내에 소재하며, 조합원 및 일반분양이 완료되어 구분건물(아파트)을 취득할 수 있는 입주권을 기준으로 평가되었습니다. 이는 현재 토지 및 건물 자체의 가치보다는 향후 완공될 아파트의 가치를 반영한 것입니다.

1.4. 생활정보

* 1.4.1. 편의시설 및 교육환경

인근에 도시철도 미남역이 소재하여 교통이 편리하며, 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 재개발 사업 지역으로 향후 인프라 확충이 기대됩니다.

* 1.4.2. (혐오시설 검색 결과)

주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 도시 정비 사업 진행 과정에서 기존 시설의 이전 등이 발생할 수 있으므로, 주변 개발 계획을 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 경매 절차 및 채권 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 1.5.2. 현황 도로 및 공부와의 차이

토지 일부(약 38㎡)가 현황 도로로 사용되고 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 건물 주택 부분의 공부상 면적(27.4㎡)과 실측 면적(약 49.4㎡)에 차이가 있어, 이에 대한 잔금 납부 시 현황과의 차이에 대한 정리가 필요합니다. 제시외 건물(창고, 다용도실 등 약 15㎡)도 포함 매각 대상입니다.

* 1.5.3. 재개발 사업 진행 및 평가 방식

감정평가는 현재 토지 및 건물 자체가 아닌, 재개발 사업 완료 후 취득하게 될 아파트 입주권을 기준으로 이루어졌습니다. 따라서 사업 진행 지연, 사업 계획 변경, 추가 분담금 발생 등 재개발 사업의 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 조합원 분양 완료 및 입주권 평가 방식은 초기 투자 비용 및 최종 분담금 산정에 중요한 영향을 미칩니다.

* 1.5.4. 높은 총 채권액

등기부상 채권 총액이 127억 원을 초과하여 매우 높은 수준입니다. 이는 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 절차의 안정성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동에 소재하나, 부산진구 양정2구역 주택재개발 사업으로 인한 아파트 입주권을 기준으로 평가된 특수한 물건입니다. 감정가는 5억 9천여만 원 수준이나, 등기부상 총 채권액이 127억 원을 초과하는 높은 부채를 안고 있습니다. 현재 건물은 근린주택 용도로 이용되고 있으나, 재개발 구역 편입으로 인해 향후 신축 아파트로의 전환이 예정되어 있습니다. 토지 일부의 현황 도로 편입, 건물 면적 차이, 제시외 건물 포함 등 현황과 공부상 차이가 존재하며, 임대 관계 미확인 등 추가 확인이 필요한 사항도 있습니다. 재개발 사업의 성공적인 완료 여부와 최종 입주권 가치가 본건의 실질적 가치를 결정할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트 입주권 확보 가능성: 재개발 사업이 완료되면 브랜드 아파트로의 전환을 통해 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양정2구역의 미래 가치: 부산의 주요 주거지역으로 부상할 가능성이 높은 재개발 구역 내 입지는 장기적인 투자 매력을 가집니다.

* 감정가 대비 잠재적 시세 상승 여력: 입주권으로서의 가치가 감정가에 반영되었으며, 향후 사업 진행에 따라 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 입주권 가치를 기준으로 평가되었으며, 감정가는 592,529,000원입니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 온천동 일대의 연립/다세대 주택 매매가는 3.3㎡당 약 316만원에서 412만원 수준으로 형성되어 있습니다. (예: 명륜역대원칸타빌 22.15㎡ 약 7천만원, 금정산아름파크 40.17㎡ 약 1억 6500만원, 백민빌라 30.3㎡ 약 1억 2500만원).

그러나 본 물건의 핵심 가치는 현재 건물이 아닌, 양정2구역 재개발 완료 후 취득할 신축 아파트 입주권에 있습니다. 따라서 주변 시세보다는 재개발 사업의 진행 현황, 예상되는 추가 분담금, 완공 후 예상되는 아파트 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 감정가(592,529,000원)는 입주권 평가액이므로, 이를 기준으로 하되, 재개발 사업의 안정성과 예상되는 시세 상승 여력을 감안하여 다음과 같은 범위를 제안합니다.

* 최소 입찰가: 감정가의 80% 수준 (약 4억 7천 4백만 원)

* 적정 입찰가: 감정가의 90~100% 수준 (약 5억 3천 3백만 원 ~ 5억 9천 3백만 원)

단, 최종 입찰가는 예상 추가 분담금, 향후 아파트 시세 전망, 본인 자금 계획 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 높은 등기부 채권 총액과 재개발 사업의 불확실성을 충분히 인지하고 접근하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보