나이스옥션 법원경매 부산 2024타경725 [3] 부산광역시 금정구 부곡동 63-11 에스케이아파트 109동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 동의병원 북동측 인근에 위치하며 부근
일대는 양정2구역 주택재개발사업 공사가 진행 중에 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남로타리 북동측 인근에 위치하며 부근은
단독주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

양정2구역 주택재개발사업지 기준 차량접근 용이하고 인근에 시내버스정류장 및
근거리에 부산도시철도1호선 양정역이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

교통상황

차량진입은 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 미남역이 소재하여 대중
교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 주택재개발사업 공사중에 있음.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용중이며 토지중 일부(약 38㎡)는 현황
도로임.

인접 도로상태

북측으로 현황 폭 약 3m 도로에 접함.

인접 도로상태

양정2구역 주택재개발 사업지 기준 북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2017-01-04)임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경 정비법>.

제시목록 외의 물건

블록조 스라브 및 스레트지붕 창고(ㄱ) 약 11.5㎡, 블록조 스라브지붕 다용도실(ㄴ)
이 소재하며 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현황 도로부분은 구분하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 양정2구역 주택재개발사업구역 내 소재하는 토지로 기준시점 현재 조합원
및 일반분양이 완료된 상태로 구분건물(아파트)을 취득할 수 있는 입주권을 기준
으로 평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5)건물 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 건물로
외벽 : 타일 및 페인트 마감등
내벽 : 벽지 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시 구조임.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

블록조 스라브 및 스레트지붕 창고(ㄱ) 약 11.5㎡, 블록조 스라브지붕 다용도실(ㄴ)
이 소재하며 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

건물 주택부분은 공부상 27.4㎡ 이나 실측 약 49.4㎡로 실측면적으로 사정 평가
하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 동의병원 북동측 인근에 위치하는 양정
포레힐즈스위첸1단지 110동 24층 2404호로서 부근은 아파트단지, 각급 학교 등으
로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 구서초등학교 남서측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 학교, 임야등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 도시철도1호선
양정역이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

교통상황

차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 32층 건물내 24층 2404호로서
외부 : 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물내 21층 2102호로
외부 : 페인트 마감.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못 하였음.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동
현관기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 경사지대 내 부정형의 토지로 대단위 아파트단지 부지로 이용중임,

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 3필 일단의 사다리형의 토지로 아파트 단지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

인접 도로상태등

단지 4면으로 가로망 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1(양정동 531) : 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)
(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합).
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지(2025-06-11)
<산지관리법>,
2(연산동 2401) : 제3종일반주거지역(양정2주택재개발) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉).
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(양정2주택재개발)
<도시 및 주거환경정비법>.
3(양정동 537) : 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)
(접합).
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지(2025-06-11)
<산지관리법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합) , 일반도로(2016-10-18)(접합) ,
중로2류(폭 15m-20m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경725 (3)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 63-11 에스케이아파트 109동 12층1203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 339,000,000원

* 토지면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

* 건물면적: 119.82㎡ (약 36.25평) (총면적/계약면적 기준)

* 전용면적: 59.91㎡ (약 18.12평) (JSON 데이터 분석 결과)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 사용승인일: 1998년 9월 25일 (준공 28년차)

1.1. 입지조건

* 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건임.

* 109동 12층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됨.

* 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있으며, 차량 접근이 용이함.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 부산 도시철도 1호선 장전역까지 도보 약 7분(451m) 거리로 역세권에 해당함.

* 윤산터널, 산성터널, 구서IC와 인접하여 시외 진출입이 편리함.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 오말순

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2002년 02월 05일

* 대항력: 있음 (2002년 02월 05일 전입 기준)

* 비고: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 추가 확인이 필요함.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2004년 04월 22일 접수된 전문건설공제조합 근저당권.

* 본 경매개시결정(2024타경725)을 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부 채권 총액은 약 10,394,130,894원으로, 채무 관계가 복잡했으나 모두 정리될 것으로 보임.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용 없음)

1.3. 상권분석

* 부산 금정구 부곡동의 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 상권이 발달해 있음.

* 주변은 대부분 아파트 단지로 형성되어 있으며, 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 가능함.

* 2026년 5월 기준, 해당 아파트 평당 평균 매매가는 약 1,017만원 ~ 1,029만원 수준으로 파악됨.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 부곡SK아파트 (구 부곡 선경아파트)

* 건설사: SK건설(주)

* 총 세대수: 1,084세대

* 관리사무소 연락처: 051-581-7453

* 주차: 총 1,187대 (세대당 1.1대). 전기차 충전소 24대 보유.

* 주변 편의시설 및 학군:

* 인근에 금양초등학교, 동현초등학교, 부곡중학교, 금양중학교, 동래원예고등학교, 부산대학교사범대학부설고등학교 등이 있어 교육 환경이 우수함.

* 단지에서 451m 거리에 도시철도 1호선 장전역이 위치하여 교통이 편리함.

* 주변에 홈플러스, 롯데백화점 동래점 등 대형 쇼핑시설과 부산대학교 상업지구 이용이 용이함.

* 온천천 시민공원, 왕송호수공원, 부곡체육공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공함.

* 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았으며, 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 시설은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 : 오말순 임차인은 2002년부터 거주 중으로 대항력이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 명도 과정 및 보증금 반환 계획을 면밀히 확인해야 함.

* 건축 연차 : 1998년 준공 아파트로 28년차 되어 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있음.

* 데이터 불일치 : 제공된 감정평가 요약 정보 중 일부(양정동, 온천동 등)가 본건 소재지와 일치하지 않아, 원본 자료의 신뢰성 및 누락된 정보에 대한 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 SK아파트 단지 내 주택으로, 시장에서 꾸준한 수요가 있는 물건임. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 기재되어 있어 권리관계는 비교적 명확함. 다만, 28년차 아파트로서 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려할 수 있으며, 주변 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 안정적임.

1.7. 투자 포인트

* 부산 시내 주요 지역 접근성이 좋고, 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역에 위치함.

* 최근 매매 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 대규모 아파트 단지로서 안정적인 주거 가치를 유지하고 있으며, 역세권 아파트로서의 희소성도 보유함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 339,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 6월): 34,500,000원 ~ 36,900,000원 (JSON 데이터 기반)

* 최근 실거래가 평균 (2026년 5월 기준): 약 3억 3,241만원 (32평형 기준)

* 평균 시세 (2026년 5월 기준): 약 1,017만원 ~ 1,029만원/평

* 본건은 12층으로, 최근 거래된 14, 16층과 유사하거나 약간 낮은 층임을 감안할 때, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 유리함.

* 제안 입찰가 범위 : 350,000,000원 ~ 365,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.