나이스옥션 법원경매 부산 2024타경725 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1407-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 동의병원 북동측 인근에 위치하며 부근
일대는 양정2구역 주택재개발사업 공사가 진행 중에 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남로타리 북동측 인근에 위치하며 부근은
단독주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

양정2구역 주택재개발사업지 기준 차량접근 용이하고 인근에 시내버스정류장 및
근거리에 부산도시철도1호선 양정역이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

교통상황

차량진입은 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 미남역이 소재하여 대중
교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 주택재개발사업 공사중에 있음.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용중이며 토지중 일부(약 38㎡)는 현황
도로임.

인접 도로상태

북측으로 현황 폭 약 3m 도로에 접함.

인접 도로상태

양정2구역 주택재개발 사업지 기준 북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2017-01-04)임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경 정비법>.

제시목록 외의 물건

블록조 스라브 및 스레트지붕 창고(ㄱ) 약 11.5㎡, 블록조 스라브지붕 다용도실(ㄴ)
이 소재하며 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현황 도로부분은 구분하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 양정2구역 주택재개발사업구역 내 소재하는 토지로 기준시점 현재 조합원
및 일반분양이 완료된 상태로 구분건물(아파트)을 취득할 수 있는 입주권을 기준
으로 평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5)건물 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 건물로
외벽 : 타일 및 페인트 마감등
내벽 : 벽지 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시 구조임.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

블록조 스라브 및 스레트지붕 창고(ㄱ) 약 11.5㎡, 블록조 스라브지붕 다용도실(ㄴ)
이 소재하며 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

건물 주택부분은 공부상 27.4㎡ 이나 실측 약 49.4㎡로 실측면적으로 사정 평가
하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 동의병원 북동측 인근에 위치하는 양정
포레힐즈스위첸1단지 110동 24층 2404호로서 부근은 아파트단지, 각급 학교 등으
로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 구서초등학교 남서측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 학교, 임야등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 도시철도1호선
양정역이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

교통상황

차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 32층 건물내 24층 2404호로서
외부 : 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물내 21층 2102호로
외부 : 페인트 마감.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못 하였음.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동
현관기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 경사지대 내 부정형의 토지로 대단위 아파트단지 부지로 이용중임,

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 3필 일단의 사다리형의 토지로 아파트 단지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

인접 도로상태등

단지 4면으로 가로망 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1(양정동 531) : 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)
(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합).
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지(2025-06-11)
<산지관리법>,
2(연산동 2401) : 제3종일반주거지역(양정2주택재개발) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉).
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(양정2주택재개발)
<도시 및 주거환경정비법>.
3(양정동 537) : 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)
(접합).
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지(2025-06-11)
<산지관리법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합) , 일반도로(2016-10-18)(접합) ,
중로2류(폭 15m-20m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생
정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 토지는 지적도상 맹지이나, 동쪽으로 폭 약 1미터 내외의 인접한 타인소유 토지를 통하여 진출입이 가능하며, 현황은 세로(불)로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경725 (1)

물건 종류: 근린주택 (주택 및 근린생활시설)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1407-10번지 (신주소: 부산광역시 동래구 충렬대로95번가길 1)

용도: 주택, 근린생활시설

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 재개발구역, 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 133.00㎡ (약 40.23평)

건물 면적: 187.78㎡ (약 56.80평) (제시외 건물 11.20㎡ 포함)

*건축물대장상의 건물 연면적은 93.89㎡로 기재되어 있으나, 감정평가서상 건물 면적은 187.78㎡로, 면적 상 차이가 상당하므로 현황 확인이 필요합니다.*

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 714,991,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동, 미남로타리 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

해당지는 양정2구역 주택재개발사업 구역 인근에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

도시철도 1호선 미남역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 동쪽으로 폭 약 1미터 내외의 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

북측으로는 폭 약 3m의 현황 도로에 접하고 있습니다.

*현황 도로 상태는 '세로(불)'로 보고되어, 포장되지 않았거나 불규칙할 수 있습니다.*

2.4. 지역 지구 및 규제

제3종일반주거지역으로 용도지역에 해당합니다.

소로1류(폭 10m~12m)에 저촉될 수 있습니다.

교육환경 보호구역 (상대보호구역)에 해당합니다.

도시 및 주거환경 정비법상 정비구역에 포함됩니다 (재개발구역).

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건에는 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되어 있으며, 이들은 대부분 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 12,136,630,894원, 건물 12,146,630,894원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 강순악

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-03

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 윤은정 (2024-04-08 전입)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-08

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 윤은정 (2006-10-04 전입)

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2006-10-04

확정일자: 2024-01-26

배당신고일자: 2024-03-04

대항력: 있음

비고: 보증금 10,000,000원을 인수해야 합니다.

* 주의: 대항력 있는 임차인 윤은정 씨의 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 낙찰자가 부담해야 하는 금액이므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2007년 1월 22일 접수된 부산은행 근저당권 (을1) 입니다.

이하 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸됩니다.

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 윤은정 씨의 주택임차권 (보증금 10,000,000원)은 말소기준 권리보다 앞선 대항력으로 인해 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 분석

본건은 부산 동래구 온천동의 주택가와 상업시설이 혼합된 지역에 위치합니다.

주변에 아파트 단지들이 있어 배후 수요 확보가 용이합니다.

재개발 구역 내에 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 연립/다세대/빌라 매매 사례 (2026년 4월 기준)는 다음과 같습니다.

* 명륜역대원칸타빌 (2014년 건축, 전용면적 22.15㎡): 7,000만원

* 금정산아름파크 (2017년 건축, 전용면적 40.17㎡): 16,500만원

* 백민빌라 (2002년 건축, 전용면적 30.3㎡): 12,500만원

이는 주변 시세를 참고할 수 있으나, 본건은 근린주택으로 용도 및 특징에 차이가 있습니다.

5. 생활 정보

* 교통: 도시철도 1호선 미남역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 동의병원 인근, 병원, 마트, 은행 등 근린생활시설 이용 편리.

* 교육시설: 주변에 초등학교 등 교육시설이 소재하며, 교육환경 보호구역에 해당.

* 주거 환경: 주택재개발 사업 구역 인근으로, 향후 정비된 도시 환경 기대.

6. 잠재적 리스크

* 토지 맹지 및 도로 접근성: 현황상 인접 토지를 통한 진출입이 가능하나, 도로 조건(폭 1미터 내외, 세로불)이 열악하여 향후 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1968년 건축 승인된 건물로, 유지보수 비용 증가 또는 신축 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 재개발 사업 변동성: 재개발 구역 내 물건으로, 사업 진행 속도 및 계획 변경에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 건물 면적 불일치: 건축물대장상 면적(93.89㎡)과 감정가상 면적(187.78㎡) 간 차이가 커 현황 확인 및 추후 활용 시 문제가 될 수 있습니다.

* 다수의 채권자 및 복잡한 권리 관계: 중복 사건, 공동 담보 등으로 인해 법적 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경으로 미루어 보아 혐오시설은 확인되지 않으나, 실제 현장 조사 시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동의 재개발 구역 내 근린주택으로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 토지의 맹지 및 열악한 도로 접근성, 노후된 건물, 건축물 면적 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 주요 리스크 요인입니다.

특히, 임차인 윤은정 씨의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

향후 재개발 사업의 진행 상황과 결과를 면밀히 검토해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 내 위치: 장기적으로 재개발 사업 완료 시 시세 차익 기대 가능.

* 입지 조건: 부산 동래구 온천동이라는 지역적 이점.

* 잠재적 활용 가치: 근린주택으로서 주택 및 상가 복합 활용 가능하며, 신축 시 수익 증대 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 714,991,000원

인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 10,000,000원

실질 감정가 (인수 보증금 제외 고려): 704,991,000원

주변 시세 및 물건의 특성(노후화, 맹지, 임차인 인수 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 5억 7천만원 ~ 6억 4천만원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

이 금액은 시세 추정치이며, 본건의 특수성을 감안하여 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.