나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66589 [1] 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘더시티주건축물제1동 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66589 [1] 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘더시티주건축물제1동 2층207호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경66589
• 주소: 부산광역시 동구 고관로 48, 2층207호 (초량동,신화하니엘더시티주건축물제1동)
• 감정가: 154,000,000원
• 최저가: 75,460,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매4계 2024타경66589 | 소재지: 부산광역시 동구 고관로 48, 2층207호 (초량동,신화하니엘더시티주건축물제1동) | 감정가: 154,000,000원 | 최저가: 75,460,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 소재지는 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘더시티주건축물제1동 2층207호 오피스텔입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경66589 (1)이며, 감정가는 154,000,000원으로 책정되었습니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

본건은 지하 2층, 지상 21층 건물 중 2층에 위치하며, 2016년 11월 11일에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

건물 전용면적은 49.13㎡ (약 14.86평)이며, 토지 지분면적은 6.57㎡ (약 1.99평)입니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조/스라브지붕이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스, 소방설비, 승강기, 주차타워 등의 제반 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 교통 조건

2.1. 최고의 입지: 초량역 역세권

본건은 부산도시철도 1호선 "초량역"이 인근에 소재하며, 시내버스 정류소 또한 가까워 대중교통 이용이 매우 편리한 초량동 역세권 입지입니다.

또한 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성 역시 용이합니다.

2.2. 주위 환경 및 특징

주위는 경남여자중학교 동측 도로 월편에 위치하며, 각종 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합건물, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

인접지와 등고 평탄한 장방형 토지 위에 건축된 건물로, 일반상업지역 내에 있어 상권 활성화 및 개발 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자(임OO)와 채무자(임OO)가 동일하여 권리관계가 비교적 단순할 가능성이 높습니다.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되므로, 낙찰 후 토지 지분 미확보에 대한 리스크가 없습니다.

3.2. 특이사항 및 용도 확인

공부상 '업무시설'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점을 반드시 확인해야 합니다.

이는 취득세 산정 및 양도소득세 비과세 요건 판단에 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

임대차 관계는 '미상'이므로, 현장 조사를 통해 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 환경

본건이 위치한 지역은 '일반상업지역'으로, 상업 활동 및 고밀도 개발이 허용되는 핵심 상권 지역입니다.

또한 '중점경관관리구역(부산항 도심 일원)' 및 '시가지경관지구'로 지정되어 있어, 부산항 북항 재개발 사업과 연계된 발전 기대감이 높은 지역입니다.

4.2. 생활 편의

인근에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 우수합니다.

경남여자중학교, 부산국제영화고등학교 등의 학교가 소재하여 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크 (혐오시설 포함)

5.1. 법정 제한 사항

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 복합적인 도시계획 규제가 적용되는 지역입니다.

5.2. 현황상의 리스크

공부상 용도와 현황 용도가 불일치(업무시설 → 주거용 오피스텔)하는 점은 향후 주택 수 산정 및 세금 부과 시 유의해야 할 사항입니다.

5.3. 주변 환경상의 리스크 (혐오시설 등)

초량동 지역은 동남권의 중심역인 부산역과 부산항 국제여객터미널을 잇는 관문 역할을 하며, 대규모 차이나타운 및 과거 미군을 대상으로 한 일부 지역이 혼재되어 있어 상업시설과 주거시설 간의 괴리감이 존재하며, 시급한 정비가 필요하다는 지적도 있습니다.

중앙대로에 인접하고 상업지역이 혼재된 특성상, 일반적인 주거지역 대비 소음 및 번잡함에 대한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산도시철도 1호선 초량역 역세권에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 입지 조건이 우수합니다.

일반상업지역 내에 위치하며 북항 재개발 사업의 수혜 지역에 인접하여 개발 기대감과 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

소유자와 채무자가 동일하여 권리관계는 단순할 것으로 예상되나, 임차인 유무 및 주거용 오피스텔 사용 현황에 따른 세무적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

핵심 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

감정가가 인근 시세 대비 합리적인지 확인 후, 초량동 상권 및 북항 재개발 계획을 고려하여 투자 가치를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

건물 사용승인일이 2016년으로 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계