나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87028 [2] 전라남도 나주시 산포면 매성리 331-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87028 [2] 전라남도 나주시 산포면 매성리 331-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경87028
• 주소: 전라남도 나주시 산포면 매성리 331-1
• 감정가: 1,274,895,000원
• 최저가: 713,942,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

광주지방법원 경매2계 2024타경87028 | 소재지: 전라남도 나주시 산포면 매성리 331-1 | 감정가: 1,274,895,000원 | 최저가: 713,942,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 광주지방법원 2024타경87028 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 전라남도 나주시 산포면 매성리 331-1이며, 용도는 전(田)입니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 일괄매각입니다.

토지면적은 2949.00㎡ (약 892.19평)이며, 제시외면적은 없습니다. 감정가는 1,274,895,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 특이 및 주의 사항

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다. 또한, 농취증 신청 시 관할 기관에 원상복구계획서를 함께 제출해야 합니다.

목록 중 일부(목록 3, 5, 6)에 특별매각조건이 부가되어 있으며, 특히 목록 6은 지적도상 맹지(지적도상 도로에 접하지 않은 토지)이므로 주의가 필요합니다. 목록 3의 경우 건축물대장상 소유자 소유의 건물이 존재했으나 현재는 현존하지 않는 상태입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 전라남도 나주시 산포면 매성리 소재 광주전파관리소 동측 인근에 위치합니다. 주변은 마을 주변의 농경지대이며, 비교적 한적한 환경입니다.

본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준인 것으로 감정평가되었습니다. 일부 필지는 포장된 소로 및 세로(細路)에 접하나, 목록 4, 6, 10은 지적도상 맹지임을 감안해야 합니다.

2.2. 주변 환경 및 생활 정보

주변은 마을과 농경지가 혼재된 생산관리지역의 특성을 보입니다. 주요 시설로는 인근에 광주전파관리소가 위치합니다. 현재까지의 검색 결과, 직접적인 개발을 저해하거나 투자 가치를 크게 훼손할 만한 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본 경매는 채권자가 신청한 부동산 임의경매 사건으로, 토지 2949.00㎡ (약 892.19평)가 매각 대상입니다. 건물은 매각에서 제외되며, 토지에 대한 토지 지분율은 294900으로 소유권 전체가 매각됩니다.

소유자는 한OO, 채무자는 지OOOOOOOOOOOOO, 채권자는 나OOOOOOO입니다. (성명은 정보보호를 위해 일부만 표기함)

3.2. 특수 권리 분석

본 물건은 농지취득자격증명 제출 요건 외에 별도의 복잡한 권리(유치권, 법정지상권 등)에 대한 언급은 없습니다. 그러나 목록 3의 경우, 비록 건물이 현존하지 않으나 과거 건축물대장상 건물이 존재했으므로, 향후 법정지상권 성립 가능성 등에 대한 추가적인 확인 및 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 건물 면적이 0.00㎡이고 토지매각만 진행되는 점을 고려할 때, 토지 사용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지 전체는 생산관리지역으로 지정되어 있습니다. 생산관리지역은 농업적 이용을 위하여 필요한 지역 또는 주변의 용도지역과 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역에 지정됩니다. 건폐율 및 용적률 제한을 받으므로 투자 시 건축 행위 가능 여부 및 규모를 면밀히 확인해야 합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 가축 제한구역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설의 설치는 불가능합니다.

4.2. 생활 환경

본건은 마을 주변 농경지대에 위치하여 도심형 생활 인프라 이용에는 제한이 따릅니다. 다만, 인근 광주전파관리소 인근으로 대중교통 이용이 보통인 수준이며, 차량으로 나주 혁신도시 등 주요 생활 거점으로의 접근성을 파악할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무와 원상복구계획서 제출 요건입니다. 농지법에 따른 자격 요건을 갖추지 못하면 낙찰이 무효가 되고 보증금도 몰수되므로 사전에 반드시 확인해야 합니다.

또한, 전체 10개 필지 중 목록 4, 6, 10은 지적도상 맹지이므로, 이 필지들의 개별적인 활용도는 낮거나 진입로 확보를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 일괄매각이므로 맹지 리스크를 가격에 반영해야 합니다.

5.2. 기타 참고 사항

현재 임대관계는 미상(未詳)이므로, 명도(인도) 과정에서 발생할 수 있는 잠재적인 임차인과의 마찰 여부를 염두에 두어야 합니다. 다만, 용도가 '전'이고 건물 면적이 0.00㎡인 점을 고려할 때, 권리관계는 비교적 단순할 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 나주시 산포면의 생산관리지역 내 대규모 토지(약 892평) 일괄매각 건입니다. 토지 면적이 크고 감정가가 12억 원대로 높은 편이어서 실수요자보다는 투자자 또는 일정 규모 이상의 영농 목적의 매수자를 대상으로 합니다. 맹지 필지가 포함되어 있고 농취증 제출 의무가 있어 입찰 전 철저한 준비가 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 약 900평에 달하는 대형 농지로서 규모의 경제를 실현할 수 있는 토지입니다. 생산관리지역에 해당하므로 농업 외에도 일정 범위 내의 주택, 농산물 가공 및 판매 시설 등의 건축을 통한 활용 가능성이 존재합니다.

가격적인 매력: 맹지 필지 포함 및 농취증 조건으로 인해 일반적인 경쟁률보다는 낮은 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 맹지 리스크를 감안하여 감정가 대비 가격 조정을 통해 입찰한다면 투자 매력이 높아질 수 있습니다.

농지 수요: 나주 혁신도시와 인접한 지역의 대형 농지로서, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 농업 관련 사업 확장 또는 귀농/귀촌을 염두에 둔 실수요자에게 적합합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계