나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32383 [3] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 342-1 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32383 [3] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 342-1 도로 경매

• 사건번호: 2025타경32383
• 주소: 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 342-1
• 감정가: 166,530원
• 최저가: 94,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 도로

광주지방법원 경매2계 2025타경32383 | 소재지: 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 342-1 | 감정가: 166,530원 | 최저가: 94,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경32383 (3)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 소유자 및 채무자는 송OO, 채권자는 한OOOOOOO으로 확인됩니다.

1.2. 매각 대상 물건 정보

소재지는 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 342-1이며, 용도는 '도로'입니다. 매각대상은 토지일부지분매각으로, 토지면적은 30.00제곱미터 (약 9.07평) 중 송정순 지분 11분의 1 전부입니다. 감정가는 166,530원이며, 건물 면적은 0.00제곱미터입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 전남 나주시 금천면 촌곡리 본촌마을 내(기호 6)에 위치한 '도로' 부지로서, 제1종일반주거지역에 해당되어 주거지역 내에 포함되는 안정적인 위치를 가지고 있습니다. 지분 매각 물건의 특성상 직접적인 토지 이용에 제약은 있으나, 향후 인근 필지와의 협상 및 주거지역 내 도로 지분 정리라는 측면에서 잠재적인 입지 가치를 가집니다.

2.2. 입지조건

주위는 전, 과수원, 주택 등으로 이루어져 있는 전형적인 농촌 마을 환경입니다. 본 물건(기호 6)은 세로(가)의 인접 도로상태를 보이며 마을 내 통행로로 사용되는 것으로 추정됩니다. 교통상황은 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용에 비교적 용이합니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 '도로'로서 상업적인 상권 분석은 의미가 없으며, 마을 내 주거 생활 인프라 측면에서 접근해야 합니다. 나주시 금천면 촌곡리는 농촌 지역으로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않으며 기본적인 생활 편의 시설은 나주 시내 또는 금천면 소재지를 이용해야 합니다.

2.4. 생활정보

본 물건은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 주거 환경 보전 및 건축 규제를 받습니다. 주거지역 내에 속하여 정주 여건은 양호한 편이지만, 주변은 전, 과수원 등이 주를 이루는 농촌 환경입니다. 지도 검색 결과, 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경 변화 및 잠재적 혐오 시설 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 물건은 토지일부지분매각으로, 매각되는 지분은 송정순 지분 11분의 1 전부입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리상의 하자는 없을 것으로 보이나, 지분 매각 자체의 특성으로 인해 소유권 행사에 제약이 따릅니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'이라는 점과 용도가 '도로'라는 점입니다.

첫째, 지분 매각: 전체 토지의 11분의 1 지분만을 취득하므로, 단독으로 토지를 이용하거나 처분할 수 없습니다. 타 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송을 통해 해결해야 하는 시간적, 금전적 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 공유자우선매수신고: '공유자우선매수신고'가 되어 있으며, 특별매각조건으로 '공유자우선매수권이 1회로 제한'된다는 주의사항이 있습니다. 입찰 당일 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인이 되더라도 낙찰받을 수 없게 됩니다.

셋째, 용도: 본 물건(기호 6)은 '도로'로서, 지분을 취득하더라도 도로의 기능을 변경하거나 사적으로 독점하여 사용할 수 없습니다. 투자 목적은 주로 인근 토지 소유자나 마을에 대한 협상력을 확보하는 것에 맞춰야 합니다.

3.3. 기타 참고사항

제시목록 외의 물건으로 제시외 건물 ㄱ(비닐하우스 1식)과 제시외 건물 ㄴ(수목)이 감정평가서에 언급되어 있으나, 이는 매각 대상인 342-1(도로) 지상에 위치한 것이 아니라 인근의 기호 3, 5 지상에 소재하는 것으로 확인되므로, 본 매각 물건의 이용이나 인수에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 사건은 나주 금천면의 제1종일반주거지역 내 '도로' 지분 (11분의 1)을 매각하는 특수물건입니다. 감정가가 매우 낮아 초기 투자 비용은 적으나, 지분 매각과 도로라는 특성 때문에 일반적인 토지 투자의 관점에서 접근하기는 어렵습니다. 매각 대상이 되는 지분 자체가 소액이므로, 인근 토지 소유자 또는 마을 구성원에게 해당 지분을 매도하여 수익을 실현하는 '지분 정리' 전략이 가장 유효합니다. 공유자우선매수권 행사 가능성이 높다는 점을 고려하여 입찰 전략을 세워야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 가능: 감정가가 166,530원으로 매우 낮아 소액으로 경매 참여가 가능합니다.

2. 주거지역 내 도로 지분: 제1종일반주거지역 내에 위치한 도로 지분이므로, 향후 인근 토지의 개발 또는 지적 정리 시 매도 협상력을 가질 수 있습니다.

3. 지분 정리 목적: 본 토지를 최종 사용자(인접 토지 소유자 등)에게 매각하여 단기 또는 중기적으로 시세 차익을 얻는 '지분 전문 투자' 관점에서 접근하는 것이 적합합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계