나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32383 [2] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 301-1 과수원 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32383 [2] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 301-1 과수원 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매2계 2025타경32383 | 소재지: 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 301-1 | 감정가: 121,980,360원 | 최저가: 68,310,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경32383 (2)이며, 매각대상은 토지일부지분매각입니다.

소재지는 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 301-1에 위치한 과수원입니다.

현재 소유자와 채무자는 송OO로 동일하며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 특이사항 요약

본건은 농지취득자격증명이 필요하며, 공유자우선매수권이 1회로 제한되는 특별매각조건이 적용됩니다.

감정평가서상 지분 매각 물건 목록 3, 4, 5는 모두 맹지이며, 특히 목록 3, 5 지상에 소재하는 비닐하우스 및 비닐하우스 내 수목(묘목)은 매각 대상에서 제외됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 면적 및 감정가

본건의 토지 면적은 14,453.00㎡(약 4,372.23평)입니다.

건물 면적은 0.00㎡이며, 제시외 건물 면적도 0.00㎡로, 본건은 토지만 매각 대상입니다.

감정가는 121,980,360원입니다.

2.2. 용도 및 이용 현황

본래 용도는 과수원이지만, 현재 감정평가서상 현황은 '전 및 묵전'으로 사용되고 있습니다.

토지의 형태는 부정형에 가까운 완경사지로 파악됩니다.

인접 도로상태는 '맹지(기호 1~5)'로 명시되어 있어, 추후 이용 시 도로 확보에 대한 검토가 필수적입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역에 해당됩니다.

3. 입지 조건

본건은 전남 나주시 금천면 촌곡리 본촌마을 남측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 환경입니다.

교통 상황은 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 차량 접근 및 이용에는 맹지라는 단점으로 인해 제약이 따릅니다.

4. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 지분매각(토지일부지분매각)입니다.

매각대상 지분은 송정순 지분 11분의 1 전부입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 지분 매각 특성상 낙찰 후 공유자 간의 협의 또는 공유물분할 청구 소송이 필요합니다.

5. 상권 분석

본건은 '과수원' 용도의 농지이며 주거 밀집 지역이나 상업 지역이 아니므로 일반적인 상권 분석은 의미가 적습니다.

투자 관점에서 볼 때, 주변은 농경지대가 주를 이루고 있어, 영농 또는 장기적인 토지 투자 관점에서 접근해야 합니다.

6. 생활 정보

주변은 본촌마을 인근의 농촌 마을로, 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

감정평가서에 인근에 버스승강장이 소재한다고 언급되어 있어 대중교통 접근성은 어느 정도 확보되어 있습니다.

주변에 명확한 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 개별적으로 인접한 축사나 시설에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명(농취증) 필수: 미제출 시 입찰보증금은 미반환됩니다. 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성도 있습니다.

2. 맹지: 목록 3, 4, 5는 모두 맹지이므로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적입니다.

3. 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분(11분의 1)만 매각하는 물건으로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(협의 또는 공유물분할 소송)에 대한 시간적, 비용적 리스크가 존재합니다.

4. 매각 제외 물건: 지상 비닐하우스 및 수목(묘목)은 매각 제외되어, 향후 토지 이용 시 해당 물건들의 처리(철거 등) 방안에 대한 협의가 필요합니다.

5. 공유자우선매수: 공유자가 우선매수권을 1회 행사할 수 있으므로, 입찰 시 공유자우선매수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

본건은 감정가 대비 넓은 면적의 지분을 취득할 수 있는 기회이나, 지분매각, 맹지, 농취증 제출 의무, 공유자 우선매수권 등 권리 및 사실상의 제약이 복합적으로 존재하는 고난도 물건입니다.

농지 이용 목적이 명확하고, 맹지 및 지분 문제를 해결할 수 있는 법적 지식 또는 협상 능력을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

8.2. 투자 포인트

최고의 입지:

자연녹지지역 및 제2종일반주거지역(기호 3 일부) 등이 혼재되어 있어, 장기적으로 토지 이용 계획 변경이나 개발 여지가 일부 존재할 수 있습니다.

농지 투자:

장기적인 농업 투자 목적으로는 고려할 수 있으며, 특히 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우 수익성이 높아질 수 있습니다.

지분 협상:

낙찰 후 공유자와 원만한 협의를 통해 토지 전체를 저가에 매수하거나 지분을 매도하는 전략을 구사할 수 있는 전문가형 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계