나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경103650 [9] 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 16층1602호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경103650 [9] 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 16층1602호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2023타경103650 | 소재지: 부산광역시 사상구 낙동대로1210번길 94, 16층1602호 (괘법동,일루스타) | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 115,640,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경103650 (9)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 16층1602호

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 236,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 사OOOOOOO

건물 사용승인일: 2019년 05월 15일

1.2. 면적 및 구조 정보

토지(대지권)면적: 8.51제곱미터 (약 2.57평)

건물(전용)면적: 60.41제곱미터 (약 18.28평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건내 16층 1602호. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감, 내부 벽지 및 타일 마감, 샤시 창호임.

설비내역: 위생 및 급.배수설비, 소방설비, 승강기, 타워파킹설비, 도시가스 난방설비 등

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 최고의 입지

교통상황: 본건은 부산서부버스터미널 북측 인근에 위치하며, 도시철도 2호선 사상역과 부산-김해 경전철 사상역의 더블 역세권에 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 시내버스 정류장 또한 인근에 소재하여 차량 접근성 및 대중교통 편의성이 우수한 입지입니다.

주위환경: 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 상업시설과 주거시설의 편의성을 동시에 갖춘 환경입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(72m이하), 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 비행안전제6구역(전술) 등으로 지정되어 있어, 상업지역으로서의 개발 및 이용 잠재력을 갖추고 있으나 일부 규제가 존재합니다.

인접 도로상태: 북측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

매각구분: 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건입니다. 건물 전체가 오피스텔(업무시설) 용도로 이용 중인 물건이기에 통상적으로는 명도 리스크를 제외하고는 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

임대차 관계: 현재 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되어 있습니다. 이는 낙찰자가 잔금 납부 후 인수할 수 있는 임차인이 존재할 가능성을 의미하며, 정확한 임차인 유무와 대항력 여부를 확인하는 것이 명도 계획 수립에 있어 가장 중요한 주의사항입니다. 명도(점유 이전) 절차에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

공부와의 차이: 감정평가서 상 공부와의 차이는 '없음'으로 기재되어 있어, 건물 및 토지 현황은 공부와 일치하는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

상업지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 높은 용적률을 적용받을 수 있는 지역입니다. 부산서부버스터미널과 사상역 환승센터를 중심으로 유동 인구가 풍부하여 상업시설로서의 가치가 높습니다.

투자 방향: 오피스텔의 특성상 주거 및 업무용 수요를 모두 흡수할 수 있으며, 환승 역세권의 배후수요를 기반으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

편의시설: 인근에 부산서부버스터미널, 도시철도역, 경전철역이 있어 광역 교통망 접근성이 뛰어나며, 주위의 근린생활시설을 통해 생활 편의성을 확보할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/규제 리스크

토지이용계획: 일반상업지역이라는 장점이 있으나, 방화지구, 상대보호구역(학교), 비행안전구역 등 복합적인 규제가 설정되어 있으므로 향후 재건축 또는 용도 변경 시 해당 규제사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 명도 리스크

임대관계 미상: 권리 분석에서 언급된 바와 같이, 임차인의 유무 및 대항력 여부가 불분명합니다. 임차인이 있을 경우 명도소송 등의 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 현장조사 및 임차인 탐문 등을 통한 실질적인 점유 관계 확인이 반드시 필요합니다.

5.3. 주변 환경 리스크

혐오시설: 감정평가서 상에는 혐오시설에 대한 언급이 없으나, 상업지역과 주거지역이 혼재된 특성 및 터미널 인근 지역임을 고려하여 소음, 유흥시설 등 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 부산서부버스터미널 및 도시철도 2호선, 부산-김해 경전철 사상역의 트리플 역세권 입지를 갖춘 매우 우수한 투자 물건입니다. 일반상업지역에 위치하여 미래 가치 또한 높습니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 준비 및 명도 전략 수립이 중요하며, 감정가 대비 투자 적정성을 신중하게 판단해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 사상역 더블(트리플) 역세권 및 버스터미널을 통한 광역 교통망 확보.

신축급 건물: 2019년 건축된 건물로 양호한 외관 및 내부 상태 기대.

일반상업지역: 높은 임대 수요 및 향후 토지 가치 상승 잠재력.

소액 투자 가능성: 오피스텔로서 주거 및 업무용 수요를 기반으로 안정적인 월세 수익 기대.

법원 정보

부산서부지원 경매6계