나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경103650 [6] 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 11층1101호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경103650 [6] 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 11층1101호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2023타경103650 | 소재지: 부산광역시 사상구 낙동대로1210번길 94, 11층1101호 (괘법동,일루스타) | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 121,520,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 개요 정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경103650 (6)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 11층1101호

용도: 오피스텔 (업무시설)

전용면적: 62.37㎡ (약 18.87평)

감정가: 248,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이사항 및 주의사항

공유자우선매수신고: 본건은 공유자우선매수신고가 접수된 물건으로, 최고가 매수신고인이 결정되어도 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있어 최종 낙찰까지 불확실성이 존재합니다.

주의사항 (특별매각조건): 전세사기피해자의 우선매수권 행사에 따른 특별매각조건이 존재합니다. 피해자의 매수보증금 미납 실효 시, 다음 기일에서 우선매수청구권 행사가 제한됩니다 (1회에 한함). 이는 입찰 진행 시 절차상의 변동 가능성을 내포합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

교통 여건: 트리플 역세권 환경이 조성되어 있습니다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 부산 도시철도 2호선 사상역 및 부산-김해 경전철 사상역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 부산서부버스터미널 북측 인근에 위치하여 광역 교통망 접근성도 우수합니다.

주위 환경: 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역이며, 본건은 부산서부버스터미널과 사상역을 중심으로 발달된 일반상업지역 내에 위치하여 유동인구가 풍부한 상업 중심지입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

상권 분석: 일반상업지역에 위치하며, 사상역과 버스터미널을 중심으로 밀집된 상업시설 이용이 용이합니다. 높은 유동인구와 상업 활동으로 인해 임대 수요 또한 높을 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설: 사상역 주변의 각종 상업시설, 금융기관, 병의원 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 지도 및 주변 환경 확인 결과, 본건은 대형 교통시설 및 상업시설 밀집 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업지역의 소음 외에 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 물건 및 권리 분석

3.1. 물건 현황

건물 구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 11층 1101호입니다. 2019년 05월 15일에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔입니다.

이용 상태: 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중입니다. (참고: 동일 건물 내 일부는 공동주택(아파트) 용도로 사용 중임.)

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 타워파킹설비, 도시가스 난방설비 등 오피스텔에 필요한 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

3.2. 권리 분석

매각 대상: 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰자는 토지와 건물 모두의 소유권을 취득하며, 권리상 문제는 없는 깨끗한 형태의 매각입니다.

경매 구분: 임의경매이므로 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매입니다.

잠재적 리스크: 후술할 공유자우선매수신고 및 특별매각조건에 따른 절차적 리스크가 존재합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

공유자우선매수권 행사: 본건의 가장 큰 리스크입니다. 공유자가 나타나 최고가 매수신고 가격으로 우선매수권을 행사할 경우, 입찰자는 낙찰 받을 수 없습니다. 이는 입찰 경쟁률과 상관없이 발생할 수 있는 리스크입니다.

전세사기 피해자 우선매수권: 특별매각조건은 피해자에게 우선매수 기회를 줌으로써 일반 입찰자에게는 경쟁 리스크가 될 수 있습니다. (다만, 1회 미납 시 다음 기회 제한 등 조건을 잘 확인해야 합니다.)

4.2. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2019년 사용승인으로 준공된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호하며, 향후 수리비 부담이 적고 임차인 선호도가 높습니다.

최상급 교통 여건: 부산서부버스터미널, 도시철도 2호선 및 경전철 사상역을 모두 이용할 수 있는 교통의 요지입니다. 광역 및 시내 접근성이 우수하여 투자 가치가 높습니다.

일반상업지역: 상업 지역 내에 위치하여 임대 수익형 부동산으로서의 가치가 높으며, 향후 지가 상승 및 재산 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

4.3. 종합 의견

본건 오피스텔은 사상 지역 최고의 교통 요지에 위치한 신축급 물건으로, 입지적 측면에서 매우 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 특히, 트리플 역세권 및 버스터미널 인접으로 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 입찰 시 가장 큰 문제는 '공유자우선매수신고'입니다. 아무리 높은 금액을 써내도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰 받지 못하는 리스크를 감수해야 합니다. 따라서, 입찰 가격 결정 시 이러한 불확실성을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

4.4. 입찰 전략 제언

공유자우선매수신고 물건은 유찰이 거듭되어 공유자에게 부담스러운 가격이 되었을 때 전략적으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다. 현재 감정가를 기준으로 입찰을 준비하되, 공유자가 입찰에 참여할 가능성을 염두에 두고 신중하게 목표가를 설정해야 합니다. 입지 자체의 우수성은 분명하므로, 리스크 대비 수익률을 면밀히 분석한 후 참여 여부를 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계