나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경2075 [1] 부산광역시 사하구 장림동 1083-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.05.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사하구 장림동 소재 "보림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
소규모공장 지대로 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-10-18) 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지<산업
입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지(산업시설구역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㈀-㈊)은 본건 제시목록상의 주된 건물의 종물 및
부합물로서 본건 토지의 사용·수익·처분에 영향을 미치지 않는 것으로 판단되어 토지
평가시 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-1. 파이프조 및 철근콘크리트조 경량철골조 기타(판넬)지붕 2층

<공장부분> 철골조, 경량철골조 판넬및 슬래브지붕 단층
외벽 : 하단부 조적위 몰탈위 페인팅, 상단부 판넬마감
내벽 : 스테인레스 판넬 마감 등
천정 : 철골트러스트위 판넬마감 등
창호 : 샷시 단창
층고 : 약 8미터 내외
바닥 : 하드너마감 및 일부 타일붙임 등

<사무실부분> 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창 구조임.

2-2. 경량철골구조 기타(판넬)지붕 1층
외내벽 : 판넬마감

이용상태

2-1. 1층은 공장 및 냉동창고 등, 2층은 사무실 및 화장실 등으로 이용중임.
2-2. 냉동창고로 이용중임.

설비내역

위생설비(2-1부분), 급배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

본건 제시외건물((㈀-㈊))은 본건 건물의 종물 및 부합물로서 개략적인 실측에 의거 별도
평가하였음.(별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

1) 본건 건물(2-1) 구조 일부는 공부상 "파이프조"로 기재되어 있으나 현황 "철골조"이며,
지붕일부는 공부상‘판넬지붕’으로 기재되어 있으나‘슬래브지붕’임.


2) 본건 건물은 기존부분과 증축부분의 구분없이 일괄 식품가공 공장으로 활용하고 있으며,
2022년 01월 25일 매입후 일괄 식품공장으로 활용하기 위해 건축물에 대한 내·외부
공사 및설비공사를 진행한 것으로 탐문조사되어 현상 및 관리상태와 해당 설비 등을
감안하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구(수변전설비) 포함.
- 제시외 건물의 위치 및 면적은 개략적인 실측에 의한 것으로 보다 정밀한 사항은 별도의 측량이 필요하므로 응찰시 유의하시기 바람.
- 본건 건물(감정평가서상 일련번호 2-1) 구조 일부는 공부상 ’파이프조’로 기재되어 있으나 현황 ‘철골조’이며, 지붕 일부는 공부상 ‘판넬지붕’으로 기재되어 있으나 ‘슬래브지붕’임.
-재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산서부지원 2024타경2075 (1)

부산광역시 사하구 장림동 1083-2

용도: 공장

감정가: 3,590,219,540원

토지면적: 1301.60㎡ (약 393.72평)

건물면적: 1011.70㎡ (약 306.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구(수변전설비) 포함. 재매각. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 주위환경: 부산광역시 사하구 장림동 소재 "보림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 지대로 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

* 토지형태 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역(2017-10-18), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지(산업시설구역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 농협은행주식회사의 근저당권 (을13, 2022.04.28. 접수)임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 인수 여부 확인 필요.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원, 임대관계 미상으로 명시되어 있음. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있어 이에 대한 면밀한 조사가 필요함.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부 채권 총액: 5,115,969,227원

* 건물 등기부 채권 총액: 5,115,969,227원

* 주요 등기 내역: 소유권 이전(주식회사세윤식품, 주식회사정빈씨푸드), 근저당권(농협은행, 부산은행, 주식회사씨원, 박종필, 주식회사아이원, 명건보, 송민규), 가압류(문성일, 주식회사밝은무역, 부산신용보증재단, 기술보증기금), 압류(서부산세무서장, 사하구, 국민건강보험공단), 임의경매(농협은행), 근저당권부채권 가압류(신용보증기금) 등이 등기되어 있으며, 대부분 말소 예정임.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 소규모 공장 및 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 공장 운영에 필요한 기본적인 인프라와 근로자들의 생활 편의 시설을 어느 정도 확보하고 있음.

* 접근성: 북측 10미터 도로에 접해 있어 차량을 이용한 물류 이동이 용이하며, 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준임.

* 업종 적합성: 현재 용도인 공장 및 식품 가공 공장으로 활용하기 위한 구조 및 설비 보강 이력이 있어, 해당 업종 또는 유사 업종의 생산 시설로 적합해 보임.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상점, 식당 등을 이용할 수 있음.

* 교육시설: "보림초등학교"가 인근에 위치하여 직원 자녀 교육에 대한 접근성이 양호함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 건물 구조 일부(공부상 '파이프조' vs 현황 '철골조')와 지붕 일부(공부상 '판넬지붕' vs 현황 '슬래브지붕')가 상이하여 실사 확인 및 건축물대장과의 차이점 검토가 필요함.

* 제시외 건물 및 기계기구: 일괄 매각에 포함되나, 위치 및 면적이 개략적이므로 정확한 파악을 위한 별도 측량이 요구됨.

* 임대차 관계 미상: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 대항력 유무는 별도 확인이 필수적이며, 미상이라는 점은 예상치 못한 부담이 될 수 있음.

* 재매각 물건: 재매각 사유에 대한 파악이 필요하며, 이는 입찰 심리에도 영향을 줄 수 있음.

* 복잡한 권리 관계: 총 채권액이 약 51억원에 달하여, 매각 후 잔여 채권 처리 등 후속 절차 진행 시 복잡성이 예상될 수 있음.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역, 일반산업단지 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있어, 향후 건축 행위 시 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사하구 장림동의 준공업지역 내 산업단지에 위치한 공장으로, 보림초등학교 인근에 자리하며 차량 접근성이 양호한 편입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하여 공장으로서의 활용 가치가 기대됩니다. 현재 식품 가공 공장으로 활용하기 위한 공사 및 설비 보강 이력이 있다는 점은 긍정적입니다.

그러나 공부와의 차이, 제시외 건물 및 기계기구의 정확한 현황 파악 필요성, 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성, 재매각 사유, 높은 채권 총액, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 미상 임대차 정보는 명도 과정에서 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량한 입지: 부산 사하구 장림동 공업 지역 내에 위치하여 산업단지로서의 가치와 양호한 접근성을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 취득 절차가 간소화될 수 있습니다. (단, 제시외 물건 포함 여부는 확인 필요)

* 즉시 활용 가능성: 식품 가공 공장으로 활용된 이력이 있고, 내부 공사 및 설비 보강이 이루어져 있어 동일 또는 유사 업종으로 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 면적 대비 합리적 감정가: 넓은 토지 면적(약 393평)과 건물 면적(약 306평) 대비 감정가가 비교적 합리적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 0원으로 명시)

* 최저 매각 가격: 3,590,219,540원 (감정가)

* 특별 매각 조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 718,043,908원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

본 건은 재매각 물건이며, 공부와의 차이, 임대차 관계 미상, 복잡한 권리 관계 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 총 채권액이 감정가 대비 매우 높은 수준임을 감안해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있으나, 이러한 위험 요소를 고려할 때, 감정가(최저가) 이하 또는 소폭 상회하는 수준에서의 신중한 접근이 바람직할 것으로 사료됩니다. 주변 유사 물건의 시세, 향후 활용 계획, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

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