나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경2884 [1] 부산광역시 사하구 하단동 509-26 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경2884 [1] 부산광역시 사하구 하단동 509-26 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2024타경2884 | 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 509-26 | 감정가: 407,423,160원 | 최저가: 199,637,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 부산광역시 사하구 하단동 근린생활시설 (강제경매)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경2884 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 509-26

용도: 근린생활시설 (주상복합 형태)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 407,423,160원

토지면적: 131.40㎡ (약 39.75평)

건물면적: 365.33㎡ (약 110.51평)

1.2. 소유자 및 채권 관계

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 김OO

특이사항: 소유자, 채무자, 채권자가 동일인(김OO)으로 표기됨. 이는 개인 간의 채무 관계 혹은 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성이 있으므로 추가적인 확인이 필요함.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "건국 중·고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 차량 접근성은 양호합니다.

2.2. 권리분석

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

경매구분은 부동산 강제경매이며, 채무자 겸 소유자 김OO의 채무로 인해 경매가 진행되는 것으로 보입니다.

주의사항: 일괄매각 조건입니다. 토지가 완경사지이며 건물의 지하층이 북서측 도로에서 보았을 때 1층으로 보이는 구조적 특징이 있습니다. 현장 방문 시 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.

감정평가서상 제시목록 외의 물건, 부합물 및 종물, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설(지하:음식점, 1층:소매점)과 주택(2층:다가구, 3·4층:주택)이 혼합된 주상복합 형태입니다.

입지상 "건국 중·고등학교" 인근에 위치하여 학생 및 교직원 등의 배후 수요가 존재합니다. 그러나 학교보호구역(상대보호구역)에 속하므로 유흥시설 등 일부 업종에 대한 입점 제한이 있을 수 있습니다.

주변이 단독주택 및 소규모 공동주택 밀집 지역임을 감안할 때, 소매점이나 음식점 등의 생활 밀착형 업종 운영에 적합할 것으로 판단됩니다. 임대관계는 미상입니다.

2.4. 생활정보

본건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합되어 있습니다.

주변에 "건국 중·고등학교" 및 인근 학교들이 다수 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (참고: 주변에 건국중학교, 부산여자고등학교, 하단초등학교, 동아대학교 등이 위치하고 있습니다.)

단독주택 및 소규모 주택이 주를 이루는 주거 지역이므로 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 인근 지역 검색 결과, 보고서에 반영할 만한 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 법적 리스크: 토지이용계획상 **상대보호구역**에 속해 있어, 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 시 학교보건법에 따른 규제를 받을 수 있습니다. 특히 근린생활시설의 업종 선택에 제약이 발생할 수 있습니다.

2. 구조적 리스크: **완경사지**에 위치하여 지하층이 도로면에서는 1층으로 보입니다. 이는 실제 이용 시 장점이 될 수 있으나, 건축 및 토목 비용 산정 시 일반 평지 건물보다 높은 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 미상 정보: 임대관계 및 건물 내부 마감재 등이 미상인 상태이므로, 명도 난이도와 수리 비용에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 주거지역 내에 위치한 소형 주상복합 건물로, 주거 및 근린생활시설 임대를 통한 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 입지적으로 학군에 인접하여 주거 및 생활편의시설 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

다만, 완경사지 건축물에 대한 이해와 학교보호구역 규제에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다. 채권자, 채무자, 소유자가 동일인인 점 또한 법률 전문가와 상의하여 권리관계의 복잡성을 미리 점검해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

1. 안정적인 혼합 수익: 주택 임대수익과 상가 임대수익을 동시에 창출할 수 있는 복합 구조로, 공실 리스크 분산에 유리합니다.

2. 학군 인접 수요: 건국 중·고등학교 인근으로 주거 및 소규모 근린생활시설의 안정적인 수요 기반이 형성되어 있습니다.

3. 면적 대비 투자 가치: 약 40평 토지 위에 약 110평의 건물이 건축되어 있어, 토지 효율성이 높은 편입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계