나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3689 [1] 부산광역시 강서구 송정동 538 답 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3689 [1] 부산광역시 강서구 송정동 538 답 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2024타경3689 | 소재지: 부산광역시 강서구 송정동 538 | 감정가: 641,110,000원 | 최저가: 314,144,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 부산광역시 강서구 송정동 답 (농지) 경매 분석

1.1. 사건 개요

사건번호는 부산서부지원 2024타경3689 (1)이며, 부동산임의경매 사건입니다. 매각대상은 토지이며, 채무자와 소유자는 김OOOOOOOOOOOOOO입니다. 채권자는 녹OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 감정가는 641,110,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 부산광역시 강서구 송정동 538번지이며, 지목은 답(논)입니다. 전체 토지면적은 2,102.00제곱미터 (약 635.80평)입니다. 건물은 없으며, 매각대상은 토지 전부 매각입니다. 본 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 분석

본건 토지는 부산광역시 강서구 송정동 소재 길상사 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농촌마을과 농경지대가 주를 이루는 전형적인 도시 외곽의 농지입니다. 본건까지 차량 접근은 가능하나, 근거리에 시내버스 정류장이 위치함에도 불구하고 도시 외곽지역 특성상 전반적인 대중교통 상황은 보통 이하로 평가됩니다.

토지는 북서하향의 경사지를 2단으로 조성한 사다리형 유사 형태이며, 남서측 및 남동측으로 약 3~4미터 폭의 현황 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리 관계는 소유자와 채무자가 동일하므로 단순합니다. 채권자(근저당권자)에 의해 진행되는 임의경매이므로 매각으로 인해 모든 근저당권 및 기타 채무는 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

단, 매각조건상의 가장 중요한 특이사항은 농지취득자격증명(농취증)이 필요하다는 점입니다. 매수인은 매각결정기일(통상 매각일로부터 7일)까지 관할 기관으로부터 농취증을 발급받아 제출해야 하며, 미제출시 보증금은 몰수되므로 응찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 송정동 일대는 농촌마을 및 농경지대로 형성되어 있어 상업 시설이 발달된 상권은 존재하지 않습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동해야 하며, 도시 외곽지역의 주거 및 영농 환경에 적합한 지역입니다. 주위 환경은 농가주택 및 농경지가 대부분이므로, 조용한 전원생활 또는 장기적인 토지 개발 목적에 부합합니다.

3. 투자 리스크 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

첫째, 토지 이용 및 현황 리스크입니다. 토지 일부(남서측)는 현재 도로로 사용되고 있어 공시지가 대비 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지 경계가 육안으로 명확히 구분되지 않아 향후 측량 및 감정이 필요할 수 있습니다.

둘째, 농지 취득 리스크입니다. 농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당하게 되므로, 실수요 농업인 또는 주말농장 등의 목적으로 취득이 가능한지 여부를 사전 점검해야 합니다.

셋째, 환경 시설 리스크입니다. 본건 토지가 위치한 강서구 송정동은 인근 생곡동에 기존 생곡매립장 및 신규 소각장 건립 논란과 관련된 지역적 리스크가 존재합니다. 현재 소각장 건립 계획에 대한 백지화 및 재검토 논란이 있으나, 인접 지역에서 혐오 시설 관련 민감도가 높은 점은 장기적인 투자 관점에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

넷째, 제시 외 물건 리스크입니다. 지상에는 매실나무 등 다수의 수목이 식재되어 있으나, 장기간 방치되어 경제적 가치는 미미한 것으로 평가되었으므로 이 부분에 대한 명확한 추가 비용은 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본건 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 위치한 농지로서, 인근지역에 비해 개발 압력은 낮으나 장기적으로는 토지 가치가 상승할 수 있는 잠재력이 있습니다.

가장 큰 투자 포인트는 넓은 면적(2,102.00제곱미터, 약 635.80평)을 비교적 저렴한 감정가로 취득할 수 있다는 점입니다.

농지취득자격증명 발급 가능성이 확실한 실수요자(영농 계획이 있는 자)에게 유리합니다.

토지거래계약에관한허가구역이므로 매매 시 강서구청장의 허가가 필요하다는 점을 염두에 두어야 합니다.

현황 도로 부분이 포함되어 있다는 점을 감안하여 보수적인 가격으로 응찰할 필요가 있습니다.

3.3. 투자 포인트

1. 넓은 면적의 도시지역 내 자연녹지 확보 (장기 개발 잠재력).

2. 현황 도로 접면으로 인한 차량 접근 용이.

3. 농지취득자격증명 발급 가능 실수요자에게 유리한 조건.

법원 정보

부산서부지원 경매6계