나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110518 [1] 부산광역시 북구 만덕동 216-7 그린코아 601동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110518 [1] 부산광역시 북구 만덕동 216-7 그린코아 601동 2층201호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경110518
• 주소: 부산광역시 북구 덕천로234번길 47, 601동 2층201호 (만덕동,그린코아)
• 감정가: 201,000,000원
• 최저가: 98,490,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

부산서부지원 경매6계 2024타경110518 | 소재지: 부산광역시 북구 덕천로234번길 47, 601동 2층201호 (만덕동,그린코아) | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 98,490,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경110518 (1)

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 216-7 그린코아 601동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 201,000,000원

토지면적: 42.56㎡

건물면적: 84.90㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 권OO / 이OO / 삼OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 물건 상세 정보

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층 201호.

이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중.

설비 내역: 급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등.

토지의 형상 및 이용 상태: 완경사지대 내 부정형의 토지로 공동주택(아파트) 부지로 이용 중. 단지 내 가로망 정비 및 주차시설 갖춤.

2. 감정평가 요약 및 입지 조건 분석

2.1. 감정평가 요항

위치: 부산광역시 북구 만덕동 소재 백양초등학교 서측 인근. 주위는 아파트단지 및 단지 내 상가, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통 상황: 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.2. 입지 조건

주거 환경: 아파트 단지 밀집 지역으로 기본적인 주거 인프라는 갖추고 있으며, 백양초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호함(그린코아유치원 상대/절대보호구역 설정).

교통 접근성: 차량 접근성이 양호하며 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이함. 지하철역과의 거리는 확인 필요하나, 제공된 정보상으로는 '보통' 수준으로 판단됨.

자연환경 및 제한사항: 만덕동 216-7은 자연녹지지역(2024-01-10) 및 제2종일반주거지역(2024-05-01)이 혼재되어 있으며, 도로와 접합. 그린코아유치원 관련 교육환경 보호구역에 속함.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 진행 상태

경매구분: 부동산임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

특이사항: 중복사건으로 기재되어 있어, 복수의 채권자가 경매를 신청했음을 의미합니다. 이는 채무의 규모나 복잡성을 시사할 수 있으나, 매각 자체에는 큰 영향이 없습니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각이므로, 건물과 토지 지분을 모두 취득하게 되어 권리관계가 명확합니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계: 미상으로 기재되어 있어, 현장 조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 실제 점유자 및 임차인 유무, 대항력 여부 등을 반드시 파악해야 합니다. (주의사항) 임차인이 존재하고 대항력을 갖춘 경우, 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

상권: 주거 밀집 지역의 단지 내 상가 중심의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 광역 상권 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

생활 편의시설: 아파트 단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등)이 갖춰져 있을 것으로 보이나, 상세한 수준은 현장 확인이 필요합니다.

4.2. 교육 환경

백양초등학교 및 신덕중학교(만덕동 216-11 기준 상대보호구역) 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다. 그린코아유치원 관련 보호구역은 어린 자녀를 둔 가구에 긍정적인 요소입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 권리 관계 리스크

임대 관계 미상: 점유자 현황(소유자 점유, 임차인 점유) 및 임차인 대항력 유무에 따라 명도 난이도와 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 철저한 명도 계획이 필요합니다.

중복 사건: 채무 관계의 복잡성을 시사할 수 있으나, 낙찰자가 인수할 권리가 아니라면 입찰에 영향을 주지 않습니다.

5.2. 지역 개발 리스크

토지이용계획: 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역이 혼재되어 있습니다. 추가 기재된 '2030년 부산도시관리계획(재정비)안 입안 중' 정보(2024.09.25.)는 향후 지역 개발 계획 변경 가능성을 시사합니다. 이는 장기적인 관점에서 호재 또는 규제가 될 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

5.3. 물건 자체 리스크

층수: 15층 건물 중 2층으로, 저층의 특성상 조망권, 일조량, 사생활 보호 측면에서 고층에 비해 감가 요인이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 만덕동의 아파트로서, 주거 밀집 지역 내 양호한 교통 상황(보통 수준)과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 201,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 낙찰가율을 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 임대차 관계 미상 등 권리 분석상 주의할 부분이 있으므로, 철저한 현장 조사와 명도 계획을 수립한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

실거주 관점: 초등학교 인접 및 대중교통 접근성(버스) 보통, 주거 인프라 보통으로 실거주 목적의 실수요자에게 적합한 물건입니다. 2층의 장점(엘리베이터 고장 시 편리함, 저층 선호 수요)이 있을 수 있습니다.

투자 관점: 소형 아파트(84.90㎡)로, 향후 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익 확보를 목표로 할 수 있습니다. 2030년 도시관리계획 재정비 이슈를 장기적 관점에서 긍정적인 요인으로 해석할 여지도 있습니다.

입찰 전략: 감정가가 주변 시세 대비 합리적인지 확인하고, 임대차 관계(미상) 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계