나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111306 [1] 부산광역시 사상구 감전동 502-1 마트월드 3층비346호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 "감전교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 내 3층 비346호로서,
(사용승인일: 1997-08-26)
- 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

집합건축물대장상 "판매시설"입니다.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로(낙동대로)에 접하고, 서측·동측·남측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(60m이하))<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가하였는바, 관련공부·외부관찰·인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 '판매시설'임.
재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경111306 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 감전동 502-1 마트월드 3층비346호

용도: 판매시설

감정가: 38,000,000원

토지면적: 16.29㎡ (약 4.93평)

건물면적: 33.68㎡ (약 10.19평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적 경매, 재매각, 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 "감전교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

이 지역은 사상구의 행정적 중심지 역할을 하는 곳으로, 사상구청과 북부산세무서 등이 인접해 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통입니다.

본건 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로(낙동대로)에 접하고 있으며, 서측, 동측, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준공업지역에 해당하며, 대로1류, 소로1류, 중로2류 도로에 접하고 있고, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물의 구조는 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 3층 비346호이며, 사용승인일은 1997년 8월 26일입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 새시창 구조입니다.

집합건축물대장상 용도는 '판매시설'입니다.

건물에는 공동 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2010년 7월 16일 접수된 신용보증기금의 가압류(78,400,000원)입니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부요약 상 소유권이전(1998-03-18, 박미영), 가압류(신용보증기금, 중소기업은행), 압류(부산광역시사상구), 임의경매(파산자) 등의 권리 내역이 존재하며, 현재 등기부채권 총액은 120,400,000원입니다.

본 건은 임차인 현황 상 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 상세 내역을 반드시 재확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부산 사상구 감전동 일대는 중·소규모 공장, 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

사상공업단지와 인접해 있어 배후 수요는 주로 지역 내 근로자 및 종사자들로 구성될 것으로 예상됩니다.

마트월드 건물 내에 다양한 상업시설(마트, 식당가, 산업용품, 컴퓨터/전자상가 등)이 입점해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

부산새벽시장도 인근에 위치하고 있어 전통적인 상업 활동 및 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통

교통 환경은 인근 시내버스 정류장 소재로 인해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설

마트월드 건물 내 다양한 상가 및 부산새벽시장, 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경

본 지역은 공장, 업무시설, 상가 등이 밀집한 산업 및 상업 복합 지역입니다. 주택가와 공장이 뒤섞여 있어 주거 환경이 좋지 않다는 의견도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 최초 입찰에서 유찰되었거나 매수인의 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있습니다. 따라서 응찰 시 이러한 사유를 신중히 검토해야 합니다.

* 형식적 경매 및 특별 매각조건

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매이므로 일반적인 경매와는 절차적 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보증금 준비에 유의해야 합니다.

* 내부 확인 불가

현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 구조, 상태, 이용 현황 등은 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대관계 미상

임차인이 없다고 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 임차인 존재 여부 및 대항력, 보증금 인수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 산업단지 지역 특성

사상공업단지가 인접해 있어, 공단 지역의 특성상 소음, 분진, 악취 등 환경적인 영향이 있을 수 있습니다. 최근 조사 결과 사상구 산업단지의 대기오염물질 총농도는 부산 내에서 가장 낮게 조사되었으나, 불법적인 오염물질 배출 행위가 적발된 사례도 있어 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 감전동에 위치한 판매시설 용도의 구분건물로, 감정가 3,800만원 대비 면적 등 제반 사항을 고려할 때 저렴한 편입니다. 재매각이고 형식적 경매라는 점, 그리고 내부 확인이 불가하다는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 비교적 안전하나, 임대관계 미상 부분은 확인이 필요합니다. 주변 환경은 공장, 업무시설 등이 혼재된 산업 및 상업 복합 지역이며, 교통 및 편의시설 이용은 보통 수준입니다. 재매각 조건 및 높은 보증금은 투자자가 주의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 저가 매력: 감정가가 3,800만원으로 저렴하여 소액 투자가 가능합니다.

* 권리 분석 용이: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성이 높습니다.

* 임대 수요: 공장 및 업무시설 밀집 지역으로, 해당 상가 이용을 위한 잠재적 임대 수요가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 38,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사 결과 및 시세, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

재매각 물건임을 감안하여, 감정가 이하에서도 충분히 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이므로, 실제 입찰 시 반드시 준비해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70%~90% 수준, 즉 약 26,600,000원에서 34,200,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 단, 이는 단순 추정치이며, 반드시 면밀한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.