나이스옥션 법원경매 마산 2023타경3151 [1] 경상남도 함안군 대산면 서촌리 280-1 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경3151 [1] 경상남도 함안군 대산면 서촌리 280-1 공장 경매

• 사건번호: 2023타경3151
• 주소: 경상남도 함안군 대산면 서촌리 280-1
• 감정가: 1,164,418,000원
• 최저가: 745,227,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 공장

마산지원 경매5계 2023타경3151 | 소재지: 경상남도 함안군 대산면 서촌리 280-1 | 감정가: 1,164,418,000원 | 최저가: 745,227,000원 | 용도: 공장

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 마산지원 2023타경3151 (1)호 사건으로, 경상남도 함안군 대산면 서촌리 280-1 소재의 공장용 부동산에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자 및 소유자는 주OOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 최초 감정가액은 1,164,418,000원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 함안군 대산면 서촌리 280-1

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 1,164,418,000원

토지면적: $2996.00\text{m}^2$ (약 $906.39$평)

건물면적: $980.00\text{m}^2$ (약 $296.45$평) (제시외 $38.00\text{m}^2$ 별도)

1.3. 감정 평가 요약

본건은 소규모공업지대에 위치하며, 서측 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 보통 수준입니다. 토지는 공업용으로 이용 중인 자체 평탄한 부정형의 토지이며, 계획관리지역에 속합니다. 건물(기호 2-1~2-3)은 일반철골구조 판넬지붕의 단층 공장(높이 약 $12.1\text{m}$)과 경량철골구조 판넬지붕의 단층 사무실(기호 2-4)로 구성되어 있습니다. 특히 공장 건물은 등기부상 3개 건물이나 현황은 1동으로 합벽되어 이용 중임을 감안하여 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 함안군 대산면 서촌리에 위치하며, 주변은 주로 소규모 공장 및 산업시설이 밀집한 공업지대로 형성되어 있습니다. 왕복 2차선 도로에 직접 접하고 있어 물류 이동 및 차량 접근성이 양호합니다. 이는 공장의 운영 효율성 측면에서 긍정적인 요소입니다. 인근에 고속도로 IC나 국도가 있다면 접근성이 더욱 향상될 수 있으나, 현황조사서상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.

2.2. 주변 환경 및 생활 정보

본건이 위치한 지역은 공업용 토지가 주를 이루는 만큼, 주거시설이나 상업시설은 미약한 편입니다. 따라서 일상적인 생활 편의시설(상권)은 인근 면 소재지나 함안군 중심으로 이동해야 합니다. 지역의 특성상 산업시설에서 발생하는 소음이나 환경적인 요소가 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 세부적인 주변 환경 확인이 필요합니다. 지목이 공장이므로 혐오시설의 존재 여부보다는 인근 산업시설의 업종 등을 확인하여 본건 공장 운영에 미칠 영향을 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 범위

본건은 토지와 건물 일괄매각이며, 부동산 임의경매 사건입니다. 주의할 점은 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 포함된 기계기구(2-3, 2-4)와 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 매각에 *포함*된다는 것입니다. 그러나 지상 및 건물 내부의 컨테이너 2기와 타인 소유의 태양광 설비는 매각에서 *제외*됩니다. 제시외 건물은 종물 및 부합물 성질로 감정가에 포함되었으며, 이는 매각 대상이나 법적인 소유권 및 경매 대상을 재차 확인할 필요가 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

법정지상권 성립 여지: 본건에는 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 달랐거나, 담보 설정 당시의 복잡한 권리 관계로 인해 발생할 수 있습니다. 법정지상권이 성립되면 토지 매수인이 토지 위에 있는 건물을 철거할 수 없어 토지 이용에 제약을 받게 되므로, 이 부분에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

태양광 발전 설비 임대차 계약: 현황조사 시, 지붕(옥상), 사무동 주차장 부지 및 일부 토지(배전반 설치 부지)에 ㈜보네르의 태양광발전 설비 사업과 관련된 임대차계약이 확인되었습니다. 임대 기간은 20년이며, 10년치 임대료가 선납된 상태입니다. 특약사항으로 소유권 변경 시 양수인에게 동일한 조건으로 승계하도록 명시되어 있으므로, 낙찰자는 남은 임대 기간 동안 임대차 계약을 승계해야 할 의무가 발생합니다. 이는 부동산의 사용 및 수익에 중대한 제약을 가하는 요소입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여지: 가장 큰 리스크입니다. 법정지상권이 성립된다면 건물의 법적 지위가 안정되어 토지 이용이 제한되고, 투자 수익률에 막대한 영향을 미칩니다. 전문가의 심도 있는 권리 분석이 선행되어야 합니다.

태양광 설비 임대차 승계: 낙찰자가 잔여 임대 기간 동안 태양광 설비 임대차 계약을 승계해야 하므로, 해당 면적만큼의 토지 및 옥상 공간 활용에 제약이 있으며, 이는 즉각적인 공장 전체의 활용 가능성을 저해합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 소규모 공업지대에 위치한 공장으로, 실수요자에게는 생산 시설 확보 측면에서 고려해볼 만한 물건입니다. 공장 건물 자체가 합벽되어 효율적인 공간 활용이 가능하며, 제시외 건물 및 일부 기계기구까지 일괄매각 대상이라는 점은 장점입니다. 다만, '법정지상권'의 가능성과 장기간 '태양광 발전 설비 임대차 계약'의 승계라는 치명적인 권리상의 하자가 존재합니다. 이 두 가지 리스크가 가치 평가에 핵심적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

4.3. 투자 포인트

실수요자 관점: 법정지상권 문제 해결이 가능하거나, 태양광 임대차를 감안한 가격으로 낙찰받을 수 있다면, 소규모 공장용 부동산을 확보할 좋은 기회가 될 수 있습니다. 건물은 일반철골구조로 견고하고, 층고가 높아 (약 $12.1\text{m}$) 다양한 업종에 활용 가능성이 있습니다.

투자자 관점: 권리상의 리스크(법정지상권, 임대차 승계)가 명확하므로, 이에 대한 해결 방안 및 비용을 철저히 산정하여 이를 반영한 수준 이하의 저가 매수를 목표로 해야 합니다. 특히, 태양광 발전으로 인해 발생하는 임대 수익이 존재할 경우, 이 수익과 토지 사용 제약의 상쇄 효과를 정밀하게 분석해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매5계