나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2926 [1] 경상남도 의령군 정곡면 예둔리 498-10 전 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2926 [1] 경상남도 의령군 정곡면 예둔리 498-10 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매5계 2024타경2926 | 소재지: 경상남도 의령군 정곡면 예둔리 498-10 | 감정가: 5,247,000원 | 최저가: 3,358,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본건은 경상남도 의령군 정곡면 예둔리 498-10 소재의 전(밭)입니다. 사건번호는 마산지원 2024타경2926 (1)이며, 부동산 강제경매 물건입니다. 매각대상은 토지 일부 지분 매각이며, 소유자 및 채무자는 서OO, 채권자는 이OO입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명 요구, 지분매각, 공유자우선매수신고 가능성, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지 면적은 441.00㎡ (약 133.40 평)이며, 매각대상은 이 토지의 일부 지분입니다.

감정가는 총 5,247,000원입니다. 건물은 존재하지 않습니다.

(주의: 감정가는 토지 전체 면적의 가액을 기준으로 하며, 제시외 수목 가치가 포함된 금액이나, 비석 및 분묘 존재를 감안하여 감액된 금액입니다.)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

위치는 경상남도 의령군 정곡면 예둔리 ‘예동마을회관’ 남서측 근거리에 자리하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다. 제반 주위환경 및 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 본건 부근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

토지 형태는 평탄한 부정형이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. 지적도상으로는 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이나, 현황상 남동측 구거(도랑)를 일부 복개하여 노폭 약 4미터의 도로와 통행이 가능한 상태입니다. 토지 경계가 다소 불분명하여 명확한 확인을 위해서는 지적측량이 필요합니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 건축행위에 제약이 따를 수 있습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매 사건이며, 매각 물건은 토지의 *일부 지분*입니다.

법정지상권: 건물은 없으므로 문제되지 않습니다.

임차인 현황: 임대관계는 미상입니다. 현황상 농지이므로 점유 및 사용관계 확인이 필요합니다.

농지취득자격증명(농취증): 농지인 ‘전’이므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수됩니다.

공유자 우선매수권: 지분 매각이므로, 다른 공유자는 최고가 매수신고인이 결정되기 전까지 공유자 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 단, 이 권리 행사는 1회에 한정됩니다.

분묘기지권 및 제시 외 물건: 토지 상에 비석 및 토지 경계 부근에 연고 미상의 분묘 1기가 소재합니다. 이는 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 상태로, 낙찰자가 인수할 경우 철거 문제 또는 지료 협상 등의 부담이 발생할 수 있습니다. 감정가는 이 점을 감안하여 평가되었습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농경지 및 임야가 혼재하는 농촌 마을에 위치하므로, 상업 시설 발달이 미약합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 의령군 정곡면 소재지 또는 인근 마을회관 주변을 이용해야 합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역(일부 제한)인 점을 고려할 때 인근 축사 등의 유무를 현장 조사를 통해 확인하는 것이 필요합니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 리스크: 지적도상 맹지이며, 현황 도로 통행은 구거 복개에 따른 사실상의 통행입니다. 향후 해당 통로의 법적 권한 확보가 필요하거나, 토지 사용의 제한이 발생할 수 있습니다.

지분 매각 및 공유자 리스크: 토지 지분만을 취득하게 되므로, 향후 토지 전체 사용, 처분 등을 위해서는 다른 공유자와의 협의 및 관계 정리가 필수적입니다. 협의가 원활하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등을 진행해야 하는 시간적, 금전적 비용이 발생합니다.

분묘 처리 리스크: 분묘기지권이 성립된다면, 낙찰자는 분묘에 대한 철거를 요구할 수 없으며 지료 청구만 가능합니다. 성립 여부가 불분명한 만큼, 낙찰 후 분묘 연고자 확인 및 협의가 난항을 겪을 가능성이 높습니다.

농취증 미제출 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금(입찰 보증금)을 몰수당하는 가장 큰 리스크가 있습니다. 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

3. 투자 의견

3.1. 종합 의견

본건은 감정가가 비교적 저렴한 농지 지분 물건으로, 낮은 투자 비용으로 경매에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다. 그러나 지분 매각, 농취증 요구, 분묘기지권의 잠재적 부담, 지적도상 맹지라는 복합적인 권리 및 현황 상의 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높으며, 공유자 협의 및 분묘 처리 등 특수 물건에 대한 경험과 전문적인 지식을 가진 특수물건 전문가나, 혹은 장기적 관점에서 다른 공유자와 협의 또는 소송을 진행하여 수익을 창출할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

3.2. 투자 포인트

특수물건 투자 기회: 지분, 분묘, 맹지 등의 권리적 하자로 인해 경쟁률이 낮아질 수 있으며, 이에 따라 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 존재합니다.

토지 개발 가능성: 보전관리지역이므로 개발의 제한이 있으나, 지분 정리가 완료된 후 장기적으로 농지로서의 가치와 함께 귀농/귀촌 수요 또는 소규모 창고 부지 등으로 활용될 가능성은 있습니다. (단, 관련 법규 검토 필수)

핵심 과제: 낙찰 후 다른 공유자를 상대로 한 지분 매각(협의) 또는 공유물 분할 청구 소송을 통한 출구 전략을 최우선으로 수립해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매5계