나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2971 [1] 경상남도 함안군 가야읍 말산리 207-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 말산리 소재 "함안군청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 노변상업시설, 관공서, 주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 사다리형의 토지로서 인근지와 평탄하고 지반은 보통이며, 상업용건부지로 이용,
본건 기호(3) 토지는 가장형의 토지로서 인근지와 평탄하고 지반은 보통이며, 도로로 이용됨.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 4차선의 차도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2020-07-02)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호(2) : 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2020-07-02)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
외벽 : 사이딩판넬 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(일반음식점)-현 ‘공실’ 상태

설비내역

고정 냉난방설비 없음.
위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠-㉣)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(1-1, 1-2) 매각포함. 목록3은 지분매각.
목록1은 상업용 건부지, 목록2는 근린생활시설, 목록3은 도로로 각 이용 중임. 감정평가서상 목록1 지상에 소재하는 이동 및 해체설치 등이 용이한 냉장설비(감정평가서상 ㉢,㉣)는 평가 및 매각 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경2971 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 말산리 207-4

용도: 근린시설

토지면적: 581.00㎡ (약 175.76평)

토지일부면적: 547.5㎡

건물면적: 284.25㎡ (약 85.98평)

건물일부면적: 284.25㎡

감정가: 1,350,346,750원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외건물(1-1, 1-2) 포함 매각. 목록3(도로)은 지분매각. 목록1(건부지) 지상 냉장설비는 매각 제외.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 가야읍 소재 "함안군청" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 노변상업시설, 관공서, 주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 남측으로 왕복 4차선 도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다. 함안군청이 인접해 있어 행정기관 이용이 편리하며, 가야읍은 함안군의 중심 상권 중 하나로 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 1월 26일자 부산은행의 근저당권(채권최고액 1,100,000,000원)입니다 [토지 등기부요약, 건물 등기부요약]. 본 경매는 부산은행에 의해 개시되었으며(2024년 10월 31일자 임의경매, 채권액 1,023,189,601원) [토지 등기부요약, 건물 등기부요약], 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다 [물건명세서 참고사항]. 다만, 공동담보 물건으로 등기되어 있어 다른 담보물건과의 관계를 확인해야 합니다 [특이사항, 특수물건정보]. 인수되는 보증금(임차인)은 없습니다 [임차인현황].

1.3. 상권분석

본건은 일반상업지역에 속하며, 현재 목록2는 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이었으나 현재는 공실 상태입니다 [건물감정평가요항표]. 인근에 함안군청 등 관공서와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구가 형성될 수 있는 입지입니다. 또한, 가야전통시장 및 골목상권 활성화 노력이 진행되고 있어 지역 상권 발전에 대한 기대감도 있습니다. 그러나 건물이 공실 상태임을 고려할 때, 신규 임차인 확보를 위한 적극적인 상권 분석 및 마케팅이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 함안군청 인근에 위치하여 행정 편의성이 높습니다. 주변에 편의시설로는 CU 등 편의점이 있으며, 함안군 내 다양한 교육시설(학원, 교습소 등) 및 복지기관이 분포하고 있습니다. 대중교통 이용을 위한 함안버스터미널과 함안역이 인접해 있어 교통이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 추가적인 권리 변동 가능성이 있습니다.

* 건물 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태이므로, 즉시 수익을 창출하기 위해서는 신규 임차인 확보가 필수적입니다.

* 일부 목록 제외: 감정평가서상 목록1 지상에 소재하는 이동 및 해체 설치가 용이한 냉장 설비는 평가 및 매각에서 제외되었습니다 [특이사항, 물건명세서 참고사항].

* 지분 매각: 목록3(도로)은 지분 매각 대상이므로, 해당 지분에 대한 관리 및 사용에 대한 고려가 필요합니다 [주의사항, 물건명세서 참고사항].

1.6. 종합 의견

본건은 함안군청 인접 지역에 위치한 근린생활시설로, 상업 및 행정 기능이 복합된 지역에 소재하고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 13억 5천여만 원입니다. 함안군청이라는 공공기관이 인접해 있어 안정적인 수요층 확보가 가능할 것으로 보이며, 가야읍 상권 활성화 노력도 긍정적인 요소입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 현재 건물이 공실 상태라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 함안군청 인접으로 안정적인 유동인구 및 행정기관 이용 편의성 확보.

* 개발 가능성: 일반상업지역으로 향후 용도 변경 및 개발 잠재력 보유.

* 인프라 구축: 함안군의 중심 상권에 위치하여 기본적인 편의시설 및 교통 접근성 우수.

* 공실 해소 시 임대수익 기대: 현재 공실 상태이나, 업종 변경 또는 리모델링을 통해 임대 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,350,346,750원입니다. 권리 분석상 인수되는 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 공동담보 등 추가적인 리스크 요인을 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서, 13억 5천만 원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 변동 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.