나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3370 [1] 경상남도 함안군 여항면 주서리 1089 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 여항면 주서리 소재 "대촌마을" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 산간농경지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1),(2)토지는 공히 완경사지 내 부정형의 토지이고, 입목 벌채 신고수리를 받고 벌목 후 농지개량공사 중인 “휴경지” 상태임.

인접 도로상태

-본건 기호(1)토지는 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접함.
-본건 기호(2)토지는 서측 및 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은
본건 기호(1),(2)토지는 공부상 지목이 “과수원”이나, 현황 입목 벌채 신고수리를 받고 벌목 후 농지개량공사 작업 중인 토지이며, 상세내역은 의견서 3p "7.그 밖의 사항" 란 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 공부상 지목이 과수원이나 현황 입목벌채신고가 수리되어 농지개량공사 중인 휴경지로 조사되었고 작업 진행 유무는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 마산지원 2024타경3370 (1)

소재지: 경상남도 함안군 여항면 주서리 1089

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

용도: 과수원 (현황: 농지개량공사 중인 휴경지)

1.2. 토지정보

총 토지면적: 9080.00㎡ (약 2747평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 54,480,000 원

채권자: 김OOOOOOOO

말소기준권리: 김해축산업협동조합 근저당 (접수일자: 2022-08-12)

총 채권액: 974,267,172 원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경상남도 함안군 여항면 주서리 소재 "대촌마을" 서측 근거리에 위치합니다.

주위는 과수원, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 산간농경지대입니다.

토지이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 700m), 배출시설설치제한구역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

소형차량 및 농기계의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.

본건 기호(1)토지는 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접합니다.

본건 기호(2)토지는 서측 및 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

본건 토지는 완경사지 내 부정형의 토지입니다.

현황: 공부상 지목은 "과수원"이나, 입목 벌채 신고 수리를 받고 벌목 후 농지개량공사 작업 중인 "휴경지" 상태입니다.

작업 진행 유무는 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 을3 근저당권 (김해축산업협동조합, 접수일자: 2022-08-12, 권리금액: 780,000,000원)

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 변동: 허진구 (1979-10-25 보존), 박정훈 (2022-08-12 교환 이전)

3.2. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 입니다.

임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 지역 특성 및 환경 분석

4.1. 지역 현황

본 물건은 함안군 여항면의 산간 농경지대에 위치하며, 주변은 과수원, 농경지, 자연림으로 구성되어 있습니다.

이는 일반적인 도심 상권과는 거리가 있으며, 농업 활동이 주를 이루는 지역 특성을 가집니다.

함안군 여항면 지역은 친환경 농업 조성 사업이 추진되는 등 농업 발전에 대한 노력이 이루어지고 있습니다. 또한, 주주골 지역에서는 다랑논 공유 프로젝트를 통해 농경문화 체험 및 보전을 진행하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 환경

현재 제공된 정보만으로는 본 물건지 주변의 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

다만, 함안군 칠서산업단지 인근에서 폐기물처리시설 설치와 관련하여 주민들의 반대 및 환경 오염 우려가 제기된 사례가 있습니다. 본 물건지의 정확한 위치와 칠서산업단지 간의 거리를 고려할 때, 직접적인 영향 가능성은 낮으나, 관련 뉴스를 참고하여 해당 지역의 환경 현황을 인지할 필요가 있습니다.

함안군 여항면에는 계곡을 낀 전원 주택 매물이 존재하는 등 자연환경이 우수한 지역으로 알려져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 가능 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

농지 취득 자격 증명은 농업 경영 계획서 등을 통해 실현 가능성 등을 심사받게 됩니다.

5.2. 현황 변경 및 이용 제한

공부상 지목은 과수원이지만, 현재는 입목이 벌채된 후 농지개량공사가 진행 중인 휴경지 상태입니다.

농지 개량 공사의 진행 상황 및 완료 시점, 그리고 향후 농지로서의 실질적인 이용 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 권리 관계 및 시장 분석

총 채권액(974,267,172원)이 감정가액(54,480,000원)을 크게 초과합니다.

이는 낙찰이 되더라도 채권 전액을 변제받지 못하는 경우 채무자의 개인 재산에 대한 추가적인 법적 절차가 진행될 가능성이 있음을 시사합니다. (단, 경매 물건 자체에 대한 권리관계는 매각으로 소멸되므로 인수하는 채무는 없습니다.)

함안 지역의 농지 시세는 토지의 위치, 지목, 용도지역 등에 따라 다양하지만, 생산관리지역의 밭(전)이 약 평당 10만 원 내외에서 거래되는 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가는 이러한 시세와 비교하여 신중하게 판단해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 함안군 여항면의 산간 농경지대에 위치한 농지로서, 현재 농지 개량 공사가 진행 중인 휴경지 상태입니다.

농지법에 따른 취득 자격 증명 발급은 필수적이며, 이를 충족해야만 소유권을 취득할 수 있습니다.

주변 지역은 농업 활동이 주를 이루며, 토지 이용에는 일부 제한이 따릅니다.

총 채권액 대비 감정가가 낮은 편이므로, 유찰을 통해 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다. 그러나 농취증 문제와 현황 변경에 따른 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

농업 경영을 목적으로 하는 개인이나 단체에게는 저렴한 가격에 농지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

토지 개량 공사 완료 후 농지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 저가 입찰 성공 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

감정가: 54,480,000 원

인수 보증금: 0원

본 물건은 농지취득자격증명 필요, 현황 변경, 막대한 총 채권액 대비 낮은 감정가 등의 요인이 복합적으로 작용합니다.

함안 지역의 농지 시세는 평당 10만원 내외 수준이 있으나, 본 물건의 지리적 조건 및 현황을 고려하여 실질적인 가치를 평가해야 합니다.

따라서, 농취증 발급 및 현장 조사를 통해 현황을 정확히 파악한 후, 유찰 횟수를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 해당 지역 농지 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 본인의 자금 계획 및 투자 목적에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.