나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3370 [2] 경상남도 함안군 여항면 주서리 1094 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 여항면 주서리 소재 "대촌마을" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 산간농경지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1),(2)토지는 공히 완경사지 내 부정형의 토지이고, 입목 벌채 신고수리를 받고 벌목 후 농지개량공사 중인 “휴경지” 상태임.

인접 도로상태

-본건 기호(1)토지는 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접함.
-본건 기호(2)토지는 서측 및 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은
본건 기호(1),(2)토지는 공부상 지목이 “과수원”이나, 현황 입목 벌채 신고수리를 받고 벌목 후 농지개량공사 작업 중인 토지이며, 상세내역은 의견서 3p "7.그 밖의 사항" 란 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 공부상 지목이 과수원이나 현황 입목벌채신고가 수리되어 농지개량공사 중인 휴경지로 조사되었고 작업 진행 유무는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경3370 (2)

소재지: 경상남도 함안군 여항면 주서리 1094

용도: 과수원 (현황 휴경지)

감정가: 220,320,000원

토지면적: 3,672.00㎡ (약 1,110.8평)

토지지분: 3,672㎡ (약 1,110.8평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 함안군 여항면 주서리 소재 "대촌마을" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 산간농경지대임.

* 교통상황: 소형차량 및 농기계의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 완경사지 내 부정형의 토지이며, 입목 벌채 신고수리를 받고 벌목 후 농지개량공사 중인 “휴경지” 상태임.

* 인접 도로상태: 기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접하며, 기호(2) 토지는 서측 및 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권: 허진구 (1979-10-25 등기), 박정훈 (2022-08-12 소유권이전, 교환)

* 근저당권: 김해축산업협동조합 (2022-08-12, 말소기준권리) - 780,000,000원

* 가압류: 경남신용보증재단 (2024-11-28) - 41,810,000원

* 가압류: 가야농업협동조합 (2024-11-29) - 30,501,720원

* 임의경매: 김해축산업협동조합 (2024-12-17) - 547,409,058원 (본건 경매개시결정)

* 총 등기부채권액: 852,311,720원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항 없음.

1.3. 상권분석

* 함안군 여항면 주서리는 농경지 및 자연림이 혼재된 지역으로, 주변 농업 환경이 발달해 있음.

* 지역특화사업으로 '여항면 다랑논 농경문화 자원화 사업'이 추진되어 관광자원화 가능성이 엿보임.

* '여항산금계 워케이션' 등 농촌 체험 및 휴양 시설이 운영되고 있어, 농촌 관광 및 휴양 수요가 존재함.

* 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 인근 마을에서 기본적인 편의시설(점빵 등)이 운영된 바 있음.

1.4. 생활정보

* 함안군 여항면은 함안군의 북서쪽에 위치하며, 비교적 한적한 농촌 지역임.

* 주변에 여항산, 봉화산 등 자연환경이 잘 보존되어 있어 쾌적한 생활 환경을 제공함.

* 깜이네민박 등 숙박시설이 운영되고 있어 방문객을 위한 편의를 제공함.

* 대중교통으로는 버스 운행이 있으나, 횟수가 많지 않아 자가용 또는 농기계 접근이 용이한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있어 주의해야 함.

* 현황 불일치: 공부상 지목은 과수원이지만, 현황은 입목 벌채 신고수리를 받고 농지개량공사 중인 휴경지 상태임. 작업 진행 여부는 불확실함.

* 소규모 농경지: 본 건은 농업용 또는 전원생활용으로 활용 가능하나, 면적이 1,110.8평으로 대규모 농사나 단독 주택 건축에는 다소 제약이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 검색 결과, 해당 소재지 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았으나, 주변 환경에 대한 최종 확인 필요.

* 채무 총액: 총 등기부채권액이 약 8.5억원으로, 감정가 대비 높은 편임.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 여항면 주서리에 위치한 토지로, 공부상 과수원이지만 현재는 농지개량공사가 진행 중인 휴경지 상태입니다. 주변 환경은 농경지와 자연림이 혼재된 산간농경지대로, 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다. 교통은 농기계 및 소형차량 접근이 가능하며, 기본적인 도로가 인접해 있습니다. 권리관계상 말소기준권리인 근저당을 포함한 다수의 채권이 설정되어 있으나, 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으므로 철저한 준비가 필요합니다. 현황이 공부상 지목과 다르다는 점, 그리고 농지개량공사 진행 여부가 불확실하다는 점은 추가 확인이 필요한 부분입니다. 전반적으로 자연환경이 양호한 지역에 위치하나, 농지 관련 규제와 현황 파악이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 친환경 농업 및 귀농귀촌에 유리한 환경: 함안군 여항면은 친환경 농산물 생산지로 알려져 있으며, 귀농귀촌을 적극 유도하고 있어 관련 투자 수요가 존재함.

* 지역 특화 사업과의 연계 가능성: '여항면 다랑논 농경문화 자원화 사업' 등 지역 개발 계획과 연계하여 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* 자연 친화적 환경: 여항산, 봉화산 등 수려한 자연경관 속에 위치하여 전원생활이나 주말농장, 휴양시설 등으로 활용 가능성이 높음.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 현재 감정가는 220,320,000원이며, 경매 진행 상황에 따라 시세보다 유리한 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 220,320,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰 시 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 확인된 토지의 실질적 가치, 주변 시세, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 행정 절차 비용, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 구체적인 예상 입찰가는 법원 경매 동향 및 응찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로, 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.