나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3370 [2] 경상남도 함안군 여항면 주서리 1094 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3370 [2] 경상남도 함안군 여항면 주서리 1094 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경3370
• 주소: 경상남도 함안군 여항면 주서리 1094
• 감정가: 220,320,000원
• 최저가: 141,005,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 과수원

마산지원 경매5계 2024타경3370 | 소재지: 경상남도 함안군 여항면 주서리 1094 | 감정가: 220,320,000원 | 최저가: 141,005,000원 | 용도: 과수원

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 마산지원 2024타경3370 (2)입니다.

소재지는 경상남도 함안군 여항면 주서리 1094에 위치하며, 공부상 지목은 과수원입니다.

매각대상은 토지 전부에 대한 매각으로, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

토지면적은 3672.00㎡ (약 1112.0평)이며, 제시외면적 및 건물면적은 없는 순수 토지 물건입니다.

감정가는 220,320,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 채무 및 권리 관계

소유자와 채무자는 박OO이며, 채권자는 김OOOOOOOO입니다.

본 물건은 토지매각으로 진행되는 부동산임의경매 사건이며, 제시목록 외의 물건은 없는 것으로 조사되었습니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되었습니다.

매각 이후 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하는 의무가 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 함안군 여항면 주서리 소재 대촌마을 서측 근거리에 위치합니다.

주위는 과수원, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 산간농경지대이며, 전형적인 농촌지역의 입지입니다.

이용상태는 현재 완경사지 내 부정형의 토지이며, 입목 벌채 신고 후 농지개량공사 중인 '휴경지' 상태입니다.

공부상 지목(과수원)과 현황(농지개량공사 중인 휴경지)에 차이가 있음을 인지해야 합니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 소형차량 및 농기계의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태는 서측 및 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접하고 있어 접근성은 확보된 상태입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지이용계획상 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한 700m) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 건축이나 개발 행위 시 관련 법규의 엄격한 적용 및 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 권리

매각대상은 토지 전체 지분 매각이며, 건물 및 제시외 물건은 없는 깨끗한 토지 물건입니다.

권리상 하자는 없는 것으로 판단되나, 경매구분이 임의경매이므로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명(농취증)의 제출 의무입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

현황이 농지개량공사 중인 휴경지이므로 농취증 발급 가능 여부를 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.

공부상 지목은 과수원이나, 현황은 벌목 후 농지개량공사 중인 휴경지입니다. 농취증 발급에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 여건

본건은 주위가 농경지 및 자연림이 혼재하는 산간농경지대에 위치하여 기본적인 상업 시설이나 생활 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

일반적인 의미의 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 정보는 대촌마을 중심으로 소규모 시설이 있을 수 있으나, 주요 생활권은 인근 면 소재지나 함안군 내 중심지로 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오 시설 분석

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 지역이 산간농경지대이며 보전관리지역임을 감안할 때, 전원생활이나 농업용 토지로의 활용에는 큰 지장이 없을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 여부입니다. 공부상 과수원이지만 현황이 휴경지 및 공사 중이므로, 발급이 지연되거나 거부될 가능성을 염두에 두고 관할 관청과 사전에 면밀히 상담해야 합니다.

농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다.

5.2. 개발 제한 리스크

토지이용계획상 보전관리지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 등 개발 행위에 엄격한 제한을 받습니다. 대규모 개발이나 상업적 이용 목적의 투자는 어렵습니다.

또한 가축사육제한구역 등의 규제가 복합적으로 적용됩니다.

5.3. 현황 변동성 리스크

현재 농지개량공사 작업 진행 유무가 미상인 '휴경지' 상태이므로, 잔금을 납부한 후 현장을 확인하여 추가적인 토목 공사나 농지화 작업이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 총 면적 3672.00㎡ (약 1112.0평)의 대형 농업용 토지입니다. 감정가 220,320,000원은 주변 토지 시세를 고려하여 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 농취증 발급이라는 필수적인 절차와 보전관리지역이라는 용도 제한, 그리고 현황이 공사 중인 휴경지라는 특이사항을 반드시 해결하고 입찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

농업용 토지 및 귀농/귀촌 부지로의 활용: 대규모 농작업이나 과수원 재조성에 적합한 면적입니다.

상대적으로 저렴한 투자금: 면적 대비 감정가가 높지 않아 농지로서 경쟁력이 있습니다.

향후 가치 상승 가능성: 장기간 휴경 후 농지개량공사가 완료될 경우, 안정적인 농지로 가치가 상승할 여지가 있습니다. (단, 개발 이익보다는 영농 목적에 한정)

6.3. 결론

본 물건은 순수한 농지 또는 전원주택을 위한 영농 기반을 확보하려는 실수요자에게 적합한 투자 물건입니다.

입찰 전 관할 기관을 통한 농취증 발급 가능 여부 확인이 성패를 좌우하는 핵심 사항이므로, 철저한 사전 조사 후 입찰하시기를 권고합니다.

법원 정보

마산지원 경매5계