나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경30127 [1] 대구광역시 달성군 논공읍 위천리 140-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)(3)(4)토지는 대구광역시 달성구 논공읍 위천리에 소재(고속도로 논공휴게소 남 서측 인근)하는 부동산(창고용지, 답- 주거기타(잡종지))으로서 부근은 도시외곽 간선도로변 의 상업지대와 후면의 주상지대 및 농경지대, 야산지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)(3)(4)토지까지 혹은 인접지를 통하여 일반차량 등 출입 원할하며 도시 외곽 간 선도로변에 위치하여 대중교통여건을 포함제반 교통여건은 무난시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)(3)토지는 사다리형에 가까운 토지, 기호(4)토지는 부정형의 토지로서 인근지대 와 평탄하게 형성되어 있으며 주거지역내 석물 제조, 판매 등 '주거기타- 잡종지'로 이용중 임.

인접 도로상태

본건 기호(1)(4)토지는 불가분 토지로서 남동측으로 왕복 6차선포장도로(약 32미터 폭)에 접 하고 하고 있으며 기호(3)토지는 지적상 '맹지'이나 인접지를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3)토지: 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(4)토지: 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 기호(1)토지상에 컨테이너 1기 및 제시외건물(판넬조 30㎡)이 소재함.(평가제 외- 이동 및 철거용이,타인소유)

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 경량철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로서 사용승인일자: 2015.01.07. 내,외벽: 그라스울 판넬 마감 천정: 트러스위 판넬마감 창호: 샤시단창임 바닥: 몰탈 및 장판지 마감.

이용상태

기호(2): '창고' 및 일부 '사무실'로 이용중임.

설비내역

기호(2)건물내,외에 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 1 지상에 컨테이너 2기 소재하나 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 대구서부지원 2025타경30127 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 논공읍 위천리 140-1 (신주소: 대구광역시 달성군 비슬로 1565)

물건 용도: 창고시설

감정가: 3,333,284,000원

토지 면적: 2,055.00㎡ (약 621.66평)

토지 지분: 2,055㎡ (약 621.66평)

건물 면적: 98.00㎡ (약 29.64평)

건물 지분: 98㎡ (약 29.64평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록 1 지상 컨테이너 2기 평가 및 매각 제외

2. 입지조건

본 건은 대구광역시 달성군 논공읍 위천리에 위치하며, 고속도로 논공휴게소 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경은 도시 외곽의 간선도로변에 상업지대가 형성되어 있으며, 그 후면으로는 주상복합지대, 농경지대, 야산지대 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건으로는 일반 차량의 출입이 용이하며, 도시 외곽 간선도로변에 위치하여 대중교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

토지는 기호(1)(3)이 사다리형에 가까운 형태이고, 기호(4)는 부정형의 토지로서 주변 지대와 평탄하게 조성되어 있습니다. 현재 주거지역 내에서 석물 제조 및 판매 등의 용도로 이용 중입니다.

접근 도로 상태는 기호(1)(4)토지가 남동측으로 약 32미터 폭의 왕복 6차선 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 매우 편리합니다. 다만, 기호(3)토지는 지적상 맹지이나 인접 토지를 통해 출입이 가능한 상황입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태를 보면, 기호(1)(3)(4)토지 모두 제2종일반주거지역(12층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

건축물은 2015년 1월 7일 사용 승인된 경량철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로, 창고 및 일부 사무실로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2021년 3월 8일 접수된 월배새마을금고의 근저당권입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

토지 등기부상으로는 공유자 지분 이전, 소유권 이전, 근저당, 지상권 등이 등기되어 있었으나, 대부분 말소기준권리와 동일하거나 그 이후의 권리이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 남진기

보증금: 45,000,000원

차임: 1,300,000원

전입(사업)일자: 2016-01-14

대항력: 있음

비고: 2025년 4월 4일 배당신고를 하였으며, 배당받지 못하는 금액은 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 성경숙

보증금: 25,000,000원

차임: 1,100,000원

전입(사업)일자: 2019-06-14

대항력: 있음

비고: 배당신고 내역이 없으므로, 보증금 전액 인수될 가능성이 높습니다.

본 보고서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 위 대항력 있는 임차인들의 보증금은 실질적인 명도 과정에서 인수될 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대구 외곽의 간선도로변에 위치한 창고시설로서, 주변은 상업, 주거, 농경지, 야산지대가 혼합된 지역입니다.

간선도로에 직접 접해 있어 물류 이동 및 차량 접근성이 뛰어나며, 이는 창고 및 물류 관련 사업 운영에 유리한 조건입니다.

또한, 석물 제조 및 판매와 같은 지역 특화 산업이 이루어지고 있어, 해당 업종에 대한 수요가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변의 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설에 대한 상세한 내용을 파악하기 어렵습니다.

물건지 주변은 도시 외곽 지역으로, 대규모 상업 및 주거 단지보다는 산업단지나 물류 시설이 밀집된 지역일 가능성이 있습니다.

지도 검색 등을 통해 추가적인 주변 시설 및 혐오시설 유무를 파악하는 것이 권장됩니다. 현재 제공된 자료에서는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 남진기(2016년 전입) 및 성경숙(2019년 전입) 임차인은 법적으로 자신의 거주 또는 사업 운영 권리를 주장할 수 있습니다. 특히 성경숙 임차인의 경우 배당신고 내역이 없어 보증금 인수 가능성이 높으며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. (보고서상 인수 보증금 합계 0원 명시, 그러나 실질적인 인수 가능성 별도 검토 필수)

평가 및 매각 제외 물건: 토지 지상에 컨테이너 2기가 소재하나 매각 대상에서 제외되어 있어, 낙찰 후 임의로 철거해야 할 수 있습니다. 이로 인한 추가 비용 발생이 예상됩니다.

지적상 맹지: 기호(3) 토지는 지적상 맹지로, 인접 토지 소유주와의 관계 및 통행로 확보 방안에 대한 확인이 필요합니다.

건축물 외 제시외 건물 존재: 토지 감정평가 요항표에 판넬조 30㎡ 규모의 제시외 건물이 소재한다고 기재되어 있으나, 평가 및 매각 대상에서 제외되어 있어 향후 처리 문제가 발생할 수 있습니다. (이는 건물 면적 98㎡와 별개로 존재)

채권 총액 과다: 현재 등기부상 채권 총액이 약 49억 원으로, 감정가 33억 원을 초과합니다. 이는 경매 절차 진행 시 채권 변제율에 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 상황이나 채무 변제 여부에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍에 위치한 창고시설로, 넓은 도로에 접한 이점을 가지고 있습니다.

2015년에 신축된 건물로 비교적 최신 시설이며, 토지는 잡종지로 이용 중입니다.

교통 접근성은 뛰어나지만, 대항력 있는 임차인의 존재, 지적상 맹지, 평가 제외된 제시외 물건 등 인수 후 명도 및 관리 측면에서 주의가 필요한 부분이 다수 존재합니다.

채권 총액이 감정가를 상회하는 점도 고려해야 할 요소입니다.

따라서 본 물건은 잠재적인 리스크 요인을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

넓은 간선도로변에 위치하여 물류 및 운송에 최적화된 입지입니다.

창고 및 물류 관련 사업 또는 지역 산업 특성에 맞는 업종으로 활용 시 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.

외곽 지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따라 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,333,284,000원입니다.

본 보고서에서는 '인수 보증금 합계'를 0원으로 간주하고 예상 입찰가를 산정합니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금은 명도 과정에서 실질적으로 인수될 가능성이 높으므로, 이에 대한 명확한 확인 및 예상 비용 산출이 필수적입니다.

또한, 평가 제외된 컨테이너 및 제시외 건물 처리 비용, 맹지 관련 문제 해결 비용 등 추가적인 제반 비용을 고려해야 합니다.

등기부 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 제시외 물건의 존재 등 리스크 요인을 종합적으로 감안할 때, 감정가 수준 이하에서 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 낙찰가율, 명도 예상 비용, 권리 분석의 최종 결과 등을 종합적으로 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다. 본 정보만을 바탕으로 한 예상치는 보수적으로 접근하며, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 추가적인 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.