나이스옥션 법원경매 창원 2023타경4697 [1] 경상남도 김해시 대동면 수안리 15-1 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경4697 [1] 경상남도 김해시 대동면 수안리 15-1 노유자시설 경매

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창원지방법원 경매5계 2023타경4697 | 소재지: 경상남도 김해시 대동면 수안리 15-1 | 감정가: 652,282,864원 | 최저가: 417,460,000원 | 용도: 노유자시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2023타경4697 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 수안리 15-1

용도: 노유자시설 (유아원)

감정가: 652,282,864원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 757.00㎡ (약 228.98평)

건물면적: 579.23㎡ (약 175.09평)

주의사항: 일괄매각. 노유자시설(유아원)로 오랜 기간 공실 상태임.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

대상물건은 김해시 대동면 수안리 소재 수안마을회관 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

지역은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등으로 지정되어 있어, 개발 및 용도 변경에 제한이 있을 수 있음을 유의해야 합니다.

주변에 수안마을회관과 수국정원 축제 장소(수안마을) 등이 있어 마을 단위의 시설은 갖추고 있으나, 대규모 상권이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있는 편입니다.

제시외 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 '정OO'으로 기재되어 있어, 채권자(저당권자)가 채무자(소유자)에 대해 실행하는 임의경매로 추정됩니다.

이는 복잡한 권리 관계보다는 채무 상환 문제로 인한 경매일 가능성이 높습니다.

제시된 정보만으로는 임대차 관계는 미상이나, 건물이 오랜 기간 공실 상태였다는 점으로 보아 현 시점에서의 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮을 수 있습니다.

그러나 실제 임장 및 매각물건명세서를 통해 임차인 현황 및 기타 선순위 권리 유무를 필히 재확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 노유자시설(유아원)로 이용되었던 건물이며, 오랜 기간 공실 상태였던 점을 감안할 때 현 상태로는 상권 형성이 미미한 지역에 위치합니다.

주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 다소 한적한 주거 및 농촌 환경입니다.

생활 편의시설은 수안마을회관 인근의 최소한의 시설을 이용해야 할 것으로 보이며, 대규모 상업 시설 이용은 차량을 통한 이동이 필수입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정도 보통이므로, 인근 도시(김해 시내, 부산 강서구 등)로의 접근성은 양호한 편입니다.

혐오시설:

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 없으나, 본 물건 자체가 과거 '심당유아원'으로 운영되다 2019년경 폐업 후 오랜 기간 방치된 폐건물 목록에 등재된 점은 인근 주민들에게는 부정적 이미지로 작용할 수 있습니다.

주변에는 사찰(보현사), 수국정원 등의 문화 시설은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 제한 및 규제:

자연녹지지역, 개발제한구역(GB), 비행안전제6구역 등 복합적인 규제가 적용되는 지역입니다. 이는 건물의 증축, 개축, 특히 용도 변경 시 상당한 제약으로 작용할 수 있습니다.

노유자시설(유아원) 외 다른 용도로 변경을 계획할 경우, 관련 법규(특히 개발제한구역 관련 법규)를 철저히 검토해야 하며, 행정절차에 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

물리적 리스크:

건물이 오랜 기간(주의사항/기타참고사항에서 언급) 공실 상태로 방치되어 있었으므로, 건물의 내외부 시설 노후화 및 파손 상태를 상세히 점검해야 합니다.

(구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층)

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 비교적 넓은 토지 면적(약 229평)과 건물 면적(약 175평)을 가진 노유자시설입니다.

감정가 기준 6억 5천만 원대로, 면적 대비 감정가가 높지 않은 편이나, 이는 개발제한구역 및 장기 공실에 따른 리스크가 반영된 것으로 보입니다.

가장 큰 난관은 건물의 용도 변경 문제와 개발 제한 구역 규제입니다.

투자 포인트:

1) 저렴한 가격에 대형 부지 확보: 개발제한구역 내 매물 특성상 토지 평당 단가가 인근 일반 토지 대비 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

2) 양호한 접근성: 폭 약 8미터 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 김해/부산으로의 이동이 용이한 입지입니다.

3) 용도 변경 성공 시: 건물의 용도 변경이 가능하다면, 주변 환경을 활용한 전원형 카페, 대규모 스튜디오, 또는 요양 시설 등으로의 전환을 모색해 볼 수 있습니다.

투자 시 유의 사항:

입찰 전 반드시 김해시청을 통해 개발제한구역 내 용도 변경 가능 여부, 신축/증축 가능성 및 필요 절차를 사전에 확인해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계