나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7785 [1] 경상남도 창원시 진해구 장천동 108-6 근린시설 경매

매각기일: 2026-04-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7785 [1] 경상남도 창원시 진해구 장천동 108-6 근린시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경7785 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 진해대로1099번길 28 | 감정가: 912,203,400원 | 최저가: 446,979,000원 | 용도: 근린시설

1. 창원지방법원 2024타경7785 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7785 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 장천동 108-6

용도: 근린생활시설 (건물 이용 현황상 제1종근린생활시설, 휴게음식점으로 이용 중)

감정가: 912,203,400원

토지면적: 284.00㎡ (약 85.9평)

건물면적: 296.57㎡ (약 89.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 장천동에 위치하며, 주변으로는 주택, 공동주택, 농경지 및 관공서 등이 형성된 지역입니다. 부정형의 자제지반 토지로 대체로 평탄한 상태이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지는 지적도상 북서측 및 남서측으로 도로와 접하고 있으며, 현황 북서측으로는 포장도로가 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 진OOOOOOOO입니다. 경매 신청 채권자가 설정한 근저당 등이 말소될 예정이나, "법정지상권"이 특이사항으로 기재되어 있어 이에 대한 면밀한 권리분석이 필수적입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 가지게 되어 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 및 인접 필지와의 경계 불분명 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 근린생활시설로, 현재 제1종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중입니다. 주변 지역이 주택, 공동주택, 농경지 및 관공서 등이 혼재된 지역이므로, 지역 주민 및 인근 관공서 종사자들을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다. 다만, 자연녹지지역, 개발제한구역 등 용도지역 제한으로 인해 상권의 확장성이나 업종 선택에 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

진해구 장천동 지역은 주택 및 공동주택이 분포하며 관공서가 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 농경지가 있는 점으로 보아 비교적 한적한 주거 환경과 자연 환경을 함께 누릴 수 있는 지역으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "법정지상권" 성립 가능성입니다. 이는 건물과 토지의 소유자가 다를 경우 발생할 수 있으며, 경매 낙찰 후에도 해당 권리가 존속될 수 있어 토지 사용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다. 감정평가서상에서도 제시외 건물과 관련하여 소유권 및 일괄 경매 여부 판단을 당부하고 있습니다.

둘째, 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해 지적 측량이 요구됩니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

셋째, 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있어 건축 행위, 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

넷째, 제시외 건물 중 물탱크실 약 4.9㎡가 인접 필지(108-13) 지상에 소재하여 매각에서 제외되지만, 창고 약 1.6㎡는 포함되어 있어 관련 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

다섯째, 임대관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 임차인이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 근린생활시설로서 상업적 가치를 가지고 있으나, 법정지상권 성립 가능성, 지적 경계 불분명, 엄격한 용도지역 제한 등 다수의 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 여부는 낙찰 후 토지 활용에 결정적인 영향을 미치므로, 현장 조사 및 등기부등본, 건축물대장, 감정평가서 등을 통한 철저한 사전 분석이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

엄격한 법적 및 행정적 제한 사항들을 면밀히 검토하고, 법정지상권 등의 권리 관계를 명확히 해결할 수 있다면, 지역의 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 용도지역 제한으로 인한 개발 이익보다는 현 상태에서의 활용 가치에 집중한 투자가 필요할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계