나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7617 [1] 경상남도 김해시 한림면 용덕리 472-4 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 용덕리 소재 "용덕마을회관" 북서측 및 동측 인근에
각각 위치하며 부근은 농경지, 축사, 단독주택, 소규모 공장 등으로 형성되어 있으며
제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 버스노선 및 통행량 등을 고려컨데 대중교통 사정은
보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,4,5)는 공히 완경사지세의 부정형의 토지로서 현황 "도로"로 이용 중입
니다.

기호(2) 완경사지세의 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 현황 "단독주택"으로
이용 중입니다.

기호(6)은 완경사지세의 부정형의 토지로서 현황 "전"입니다.

기호(7,8)은 완경사지세의 자체지반 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서
현황 "축사부지"입니다.

기호(10)은 완경사지세의 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서 현황 "주거나지"
입니다.

기호(11) 접면도로대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 "전"입니다.

인접 도로상태

기호(1,4,5)는 공히 현황 "도로"입니다.

기호(2) 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접합니다.



기호(6) 지적도상 맹지이나, 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접합니다.

기호(7,8) 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

기호(10) 북서측, 남서측 및 남동측으로 4미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

기호(11) 지적도상 맹지이나, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4,5) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역
주거형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역) 가축사육제한구역(200m
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

기호(6) 생산관리지역 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)
<수도법>입니다.

기호(7) 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역
주거형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역) 가축사육제한구역(200m
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>
입니다.

기호(8,10) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역
주거형),성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역) 가축사육제한구역(200m
제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.





기호(11) 농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 하천구역<하천법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호(7,8)은 공부상 "전,답" 이나 현황 "축사부지"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
후첨 "건물 감정평가 요항표" 참고바랍니다.

2)기 타
해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 사이딩 판넬 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
바 닥 : 장판지 등 마감.
창 호 : 샤시창구조입니다.

기호(9) 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
외, 내 벽 : 윈치커튼 밑 칼라강판 등 마감.
H-Beam : 200×100mm
바 닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

기호(3) 단독주택으로 이용 중입니다.
기호(9) 축사로 이용 중입니다.

설비내역

기호(3) 제반 급배수설비 위생설비 보일러에 의한 난방설비 구비되어 있습니다.
기호(9) 자동급수기 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도" 참고바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상입니다.

2)기 타
해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록6~8. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 목록6. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘휴경지’, 목록7,8. 공부상 지목은 ‘전, 답’이나 현황은 ‘축사부지’, 목록10.은 주거나지로 이용중임. 목록7,8.은 두 개의 용도지역(계획관리지역, 생산관리지역)에 걸쳐 소재하며 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이터는 매각 제외. 목록1.2.4.6.7.8. 을구 2번 지상권설정등기(2010.09.07.)가 있으나, 지상권자인 신청채권자 김해축산업협동조합이 2025.07.15.자 말소동의서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7617 (1)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 용덕리 472-4

용도: 동물 및 식물 관련시설 (주 용도)

감정가: 1,764,811,400원

토지면적: 4403.60㎡ (약 1331.75평)

토지지분: 4403.6㎡ (약 1331.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 612.00㎡ (약 185.06평)

건물지분: 612㎡ (약 185.06평)

건물 제시외면적: 979.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 용덕리 소재 "용덕마을회관" 북서측 및 동측 인근에 각각 위치하며, 부근은 농경지, 축사, 단독주택, 소규모 공장 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 노선 및 통행량 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

기호(1,4,5) 토지는 현황 "도로"로 이용 중입니다.

기호(2) 토지는 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

기호(6) 토지는 지적도상 맹지이나, 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접합니다.

기호(7,8) 토지는 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

기호(10) 토지는 북서측, 남서측 및 남동측으로 4미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

기호(11) 토지는 지적도상 맹지이나, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각각 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

- 기호(1,2,4,5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(한림 용덕3구역 주거형), 성장관리계획구역(한림 용덕3구역), 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

- 기호(6): 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

- 기호(7): 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(한림 용덕3구역 주거형), 성장관리계획구역(한림 용덕3구역), 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역.

- 기호(8,10): 계획관리지역, 성장관리계획구역(한림 용덕3구역 주거형), 성장관리계획구역(한림 용덕3구역), 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

- 기호(11): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 하천구역.

특히, 기호(7,8) 토지는 계획관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부요약

- 최초 소유권은 1934년에 이전되었습니다.

- 이후 협의분할에 의한 상속 및 매매를 통해 소유권이 변동되었습니다.

- 현재 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 을구 2번: 지상권설정등기(2010.09.07.), 권리자: 김해축산업협동조합, 말소: 인수 (비고: 목적: 건물 기타 공작물이나 수목의 소유, 존속기간: 2010.09.07.부터 30년).

- 을구 5번: 근저당권(2012.10.18.), 권리자: 김해축산업협동조합, 권리금액: 876,000,000원, 말소: 말소기준권리.

- 갑구 6번: 가압류(2024.10.15.), 권리자: 농업협동조합중앙회, 말소: 말소.

- 갑구 7번: 가압류(2024.10.16.), 권리자: 김해축산업협동조합, 말소: 말소.

- 갑구 8번: 임의경매(2024.12.05.), 권리자: 김해축산업협동조합, 말소: 말소.

- 등기부채권 총액: 1,041,174,780원.

* 건물 등기부요약

- 최초 소유권보존등기는 2011년에 이루어졌습니다.

- 현재 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 을구 3번: 근저당권(2012.10.18.), 권리자: 김해축산업협동조합, 권리금액: 876,000,000원, 말소: 말소기준권리.

- 갑구 2번: 가압류(2024.10.15.), 권리자: 농업협동조합중앙회, 말소: 말소.

- 갑구 3번: 가압류(2024.10.16.), 권리자: 김해축산업협동조합, 말소: 말소.

- 갑구 4번: 임의경매(2024.12.05.), 권리자: 김해축산업협동조합, 말소: 말소.

- 등기부채권 총액: 1,041,174,780원.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 따라서 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변은 농경지와 더불어 축사, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 농촌 및 근린 생활시설이 복합적으로 형성된 지역입니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 본건 토지 중 일부는 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건에는 단독주택(건물3) 및 축사(건물9)로 이용되는 건물이 소재합니다. 또한, 주거나지로 이용 중인 토지(목록10)도 있어 주거 관련 생활 편의시설 이용 가능성을 시사합니다. 주변 환경은 농경지가 많으나, 마을회관 인근에 위치하여 기본적인 생활 기반은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지 중 일부는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록6 토지는 공부상 '답'이나 현황 '휴경지'이며, 목록7,8 토지는 공부상 '전, 답'이나 현황 '축사부지'로 이용 중입니다. 이는 향후 행정 처리나 토지 이용에 있어 확인이 필요합니다.

* 용도지역 상이 및 제한: 기호(7,8) 토지는 계획관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 소재하며, 다수의 토지가 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 포함되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 선순위 지상권 존재: 을구 2번 지상권 설정 등기(2010.09.07.)가 있으나, 신청 채권자인 김해축산업협동조합이 말소 동의서를 제출함에 따라 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 최종 말소 여부는 등기부 및 매각 물건 명세서를 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 목록6~8의 제시외 건물은 매각에 포함되며, 특히 목록7,8 토지 지상의 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 한림면 용덕리 일대에 위치한 다수의 필지로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 토지는 동물 및 식물 관련 시설 용도로 사용되며, 현재 단독주택과 축사 건물이 소재하고 있습니다. 토지 면적이 넓고(약 1331.75평), 건물 면적(약 185.06평) 또한 상당합니다. 입지적으로는 농경지와 축사, 주택이 혼재된 농촌 지역으로, 차량 접근성은 보통이나 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하의 권리들이 모두 말소될 예정으로, 인수되는 부담은 적습니다. 다만, 농지취득자격증명 필수 제출, 공부상 지목과 현황의 차이, 각종 개발 제한 구역 존재 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 특히, 선순위 지상권의 말소 동의 여부는 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1331.75평에 달하는 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 복합 용도 가능성: 현재 축사와 단독주택이 이용 중이며, 성장관리계획구역 지정 등은 향후 개발 잠재력을 시사합니다.

* 권리 인수 부담 적음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소 예정으로, 권리상 부담이 적습니다.

* 농지 및 개발 잠재력: 일부 농지가 포함되어 있어 농업적 활용이 가능하며, 계획관리지역, 성장관리구역 지정 지역은 향후 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,764,811,400원입니다. 경매 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 상태, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 적정 수준에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.