나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7884 [1] 경상남도 창원시 성산구 신월동 40-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 창원시 성산구 신월동 소재 "신월중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통상황을 고려할 때 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1) 세장형의 평지로서,"주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m-10m)(신월지구)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2015
-08-07)(창원해돋이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한빛유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨"건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2)시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽:적벽돌 및 타일마감.
내벽:미장목, 벽지 및 타일마감.
바닥:장판 및 타일 마감.
창호:새시창호임.

이용상태

"단독주택"으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설, 도시가스설비 및 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7884 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 신월동 40-8 (신월로6번길 6-1)

용도: 단독주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 실제 주택으로 이용)

감정가: 473,021,210원

토지면적: 226.30㎡ (약 68.46평)

건물면적: 190.97㎡ (약 57.77평), 제시외 건물 9.60㎡ (약 2.90평) 포함

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 주식회사 희원 (선정당사자)

매각대상: 기타 (일괄매각)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 창원시 성산구 신월동 소재 "신월중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통시됨.

* 토지형상 및 이용상태: 세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m-10m)(신월지구)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창원해돋이유치원), 절대보호구역(한빛유치원)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 18일 접수된 주식회사 희원(선정당사자) 외 1명 명의의 임의경매 개시결정 (창원지방법원 2024타경7884). 이 권리를 포함한 이후에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 2021년 10월 22일 접수된 최환준 명의의 근저당권(채권금액 181,080,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됨.

* 주요 등기사항 요약:

* 토지등기부: 소유권 이전, 상속, 강제경매, 임의경매, 근저당권 설정, 매매, 압류 등이 등기되었으며, 말소기준권리인 2024타경7884 경매개시결정으로 인해 대부분의 권리가 정리될 예정임.

* 건물등기부: 토지와 유사한 권리 변동 내역을 가지며, 말소기준권리 또한 2024타경7884 경매개시결정임.

* 임차인 현황:

* 문성욱: 전입 2008-07-03, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 박오복: 전입 2019-03-08, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 이용호: 전입 2015-02-09, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 진혜심: 전입 2024-09-11, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (주의: 임차인 문성욱, 박오복, 이용호는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구에 따라, 실제 인수되는 보증금 규모는 추가 확인이 반드시 필요함.)

1.4. 상권분석

* 본 건은 창원시 성산구 신월동의 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 단독주택 밀집 지역 특성상 소규모 상점들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 창원 시내 주요 상업 지구와의 접근성은 보통 수준이며, 광역 상권 이용은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

* 교통: 남동측으로 약 8미터 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이함. 주변 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 교육: 인근에 신월중학교가 위치하며, 창원해돋이유치원, 한빛유치원 등이 있어 교육 환경은 양호한 편임.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능함. (주변 유사 물건 시세 조사 결과, 지역 내 편의시설 분포는 보통 수준으로 파악됨.)

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 인지되지 않음. (외부 지도 검색 결과)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 미상 보증금: 문성욱, 박오복, 이용호 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있음. 이는 실제 잠재적 인수 비용 발생 가능성을 시사하므로, 반드시 명확한 확인 절차가 필요함.

* 인수되는 근저당권: 181,080,000원의 근저당권이 매각으로 소멸되지 않고 인수됨. 이는 낙찰가가 아닌 추가적인 매입 비용으로 고려해야 함.

* 공유물분할 경매: 복수의 소유 지분이 얽혀 있어, 매각 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 법률적 검토나 협의가 필요할 수 있음.

* 제시외 건물: 제시외 건물(9.60㎡)이 매각에 포함되어 있어, 철거 또는 원상복구 관련 비용이 발생할 수 있음.

* 건축물대장상 용도와의 차이: 실제로는 '단독주택'으로 이용 중이나, 건축물대장상 '제2종근린생활시설'로 기재되어 있어, 향후 용도 변경 관련 규제나 이행강제금 등 잠재적 문제가 발생할 소지가 있는지 검토가 필요함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 주거지역에 위치한 단독주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 편에 속함. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 인수되는 근저당권 181,080,000원이 존재하는 점은 상당한 주의가 요구됨. 특히, 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임에 대한 명확한 소명 없이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높음. 공유물분할 경매라는 특성 또한 신중한 접근을 필요로 함.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 창원시 성산구의 안정적인 주거지 내 위치하여 실수요 및 투자 가치를 동시에 보유.

* 건물 특성: 단독주택으로서 개인의 주거 만족도 및 향후 재건축 또는 증축 시 가치 상승 잠재력.

* 가격: 감정가 대비 시세 조사를 통해 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 존재.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 473,021,210원

* 인수되는 근저당권: 181,080,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (단, 보증금/차임 미상으로 인한 잠재적 위험 존재)

* 주변 시세 분석: 본 건과 유사한 신월동 지역의 단독주택 및 다가구 주택의 최근 거래 시세를 감안할 때, 평당 약 500만원 ~ 800만원 선으로 추정됨. 토지 면적(약 68.46평) 기준, 시장 가격은 약 3억 4천만원 ~ 5억 5천만원 범위로 추산 가능함.

* 종합적인 위험 요소(인수되는 채권, 대항력 있는 임차인 등)를 고려할 때, 안전 마진 확보를 위해 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가: 인수되는 채권을 제외한 실질적인 투자금액을 고려하여, 감정가 대비 약 57% ~ 70% 수준에서 검토하는 것이 합리적임.

* 약 270,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하되, 임차인 관련 사항에 대한 철저한 조사 후 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.