나이스옥션 법원경매 창원 2024타경8078 [1] 경상남도 김해시 명법동 1079-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경8078 [1] 경상남도 김해시 명법동 1079-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경8078
• 주소: 경상남도 김해시 명법동 1079-1
• 감정가: 1,589,929,000원
• 최저가: 1,017,554,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

창원지방법원 경매5계 2024타경8078 | 소재지: 경상남도 김해시 명법동 1079-1 | 감정가: 1,589,929,000원 | 최저가: 1,017,554,000원 | 용도: 임야

1. 사건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경8078 (1)

소재지: 경상남도 김해시 명법동 1079-1 외 (총 7필지 일괄매각)

용도: 임야 (현황 주거나지, 자연림, 도로 등으로 혼재)

감정가: 1,589,929,000원

토지면적: 4618.00㎡ (약 1397평)

1.2. 진행 정보

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 임OO

채무자: 서OO

채권자: 진OOOOOOO

2. 물건 현황 및 분석

2.1. 토지 이용 현황

본 건은 총 7필지의 토지를 일괄 매각하는 건입니다. 공부상 지목은 '임야', '전' 등으로 되어 있으나, 현황은 필지별로 상이합니다.

- 목록 1: 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 공부상 지목은 '임야'이나, 건축허가를 득하고 토목공사가 진행 중인 '주거나지' 상태입니다.

- 목록 2, 3: 공히 완경사지대 내 부정형의 토지로 '자연림' 상태입니다. 특히 목록 3은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다.

- 목록 4, 5, 6, 7: 완경사지대 내 부정형의 토지로서 '도로공제 부분 및 도로'로 이용 중이거나 계획되어 있습니다. 목록 4, 5는 공부상 '전 및 임야'이나 현황은 도로입니다.

2.2. 법률적 제한사항

본 건 토지들은 공히 '도시지역' 및 '자연녹지지역'에 속합니다. 이는 난개발을 제한하면서도 개발 가능성을 열어두는 지역 특성을 가집니다.

- 공통사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)에 해당됩니다.

- 목록 1, 2, 3, 6: '준보전산지'로 지정되어 있어 산지 관리법에 따른 행위 제한을 받습니다.

- 목록 5, 7: 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)로 지정되어 있어 향후 개발 시 도로 관련 인허가를 확인해야 합니다.

3. 입지 조건 및 환경

본 건은 경상남도 김해시 이동 소재 '마찰교' 북서측 근거리에 위치합니다.

- 주위환경: 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 미성숙 주택지대로 평가되어, 현재의 주위 환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 본 건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 파악됩니다.

4. 권리 분석

본 건은 채무자가 소유한 부동산에 대해 채권자가 임의경매를 신청한 사건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다.

- 제시외 물건: 감정평가서상 제시목록 외의 물건은 해당 사항이 없는 것으로 조사되었습니다.

- 임대차 관계: 임대 관계는 미상이나, 주거 시설이 아닌 토지(주거나지/자연림) 상태이므로 임차인 관련 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.

- 결론: 매각 대상은 토지 매각이며, 건물이나 제시외 물건에 대한 법정지상권 등의 권리상 복잡한 문제는 현재 보고서상으로는 확인되지 않습니다.

5. 상권 분석

본 건은 상업용지가 아닌 주거 및 자연림 용도의 토지입니다. 따라서 상업적 가치보다는 개발을 통한 주거 용지로서의 잠재적 가치에 중점을 두고 분석해야 합니다.

- 잠재적 가치: 자연녹지지역 내에서 이미 일부 필지가 건축허가를 득하고 토목공사가 진행 중인 '주거나지' 상태이므로, 나머지 필지들(자연림 등)의 향후 주택지 또는 전원주택단지로의 개발 가능성을 높게 평가할 수 있습니다.

- 개발 시점: 부근이 미성숙 주택지대이므로, 향후 지역 개발의 진행 속도에 따라 가치 상승이 결정될 것으로 예상됩니다.

6. 생활 정보

현재는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 미성숙 주택지대이나, 차량 접근성과 버스 정류장이 근거리에 위치하여 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

- 편의시설: 자료에 명시된 주변 편의시설 정보는 제한적입니다.

- 혐오시설: 주변에 혐오시설이 존재하는지 여부는 제공된 자료만으로는 파악할 수 없습니다. 입찰 전 필수적인 현장 조사를 통해 정확한 생활 여건 및 주변 환경을 확인해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

성공적인 투자를 위해 다음 사항들을 반드시 확인하고 리스크를 최소화해야 합니다.

- 지목과 현황의 불일치: 목록 1은 공부상 '임야'이나 현황이 '주거나지'이며 토목공사 중입니다. 이로 인해 발생할 수 있는 추가적인 인허가 비용, 원상복구 명령 가능성, 토지 형질 변경 관련 비용 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

- 복합적인 토지 이용 상태: 일괄매각이지만 필지별로 '주거나지', '자연림', '도로' 등 이용 상태가 매우 복잡합니다. 특히 목록 3이 맹지(자연림)라는 점을 고려하여 전체적인 개발 계획을 수립해야 합니다.

- 법적 제한: '자연녹지지역', '준보전산지', '가축사육제한구역' 등의 다양한 법적 제한이 중첩되어 있으므로, 개발 행위 시 건축 가능한 범위와 용적률 등을 관련 법규에 따라 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트 및 종합 의견

8.1. 투자 포인트

- 개발 초기 단계의 잠재력: 미성숙 주택지대이나, 이미 일부 필지가 건축허가를 득하여 토목공사 중인 '주거나지' 상태인 점은 추후 개발의 용이성을 시사합니다.

- 비교적 양호한 접근성: 차량 출입이 가능하고 버스 정류장이 근거리에 소재하여 향후 전원주택단지나 소규모 택지 개발에 적합한 입지입니다.

- 규모의 경제: 4618.00㎡ (약 1397평)의 면적으로, 개별 주택 용지를 넘어선 소규모 단지 개발을 계획하기에 적절한 규모입니다.

8.2. 종합 의견

본 건은 김해시 명법동 소재 자연녹지지역 내의 복합적인 토지입니다. 현재는 공부상 지목과 현황이 상이하고 이용 상태가 다양하다는 리스크를 안고 있지만, 이미 개발 행위(건축허가 및 토목공사)가 진행된 필지를 포함하고 있어 개발 진행에 대한 당위성을 가지고 있습니다.

따라서 본 건은 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 '토지 개발을 통한 가치 창출'을 목표로 하는 투자자에게 적합해 보입니다. 입찰 전, 토목 공사 현황, 건축 허가 내역, 그리고 각 필지에 대한 개발 행위 가능 여부 및 관련 법규를 반드시 전문가와 협의하여 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계