나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116696 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 879-1 올라빌 4층 401호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116696 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 879-1 올라빌 4층 401호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경116696
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 신리길30번길 20, 4층 401호 (올라빌)
• 감정가: 117,000,000원
• 최저가: 74,880,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 연립주택

창원지방법원 경매5계 2024타경116696 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신리길30번길 20, 4층 401호 (올라빌) | 감정가: 117,000,000원 | 최저가: 74,880,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116696 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 879-1 올라빌 4층 401호

용도: 연립주택 (집합건물)

감정가: 117,000,000원

토지면적: 78.91㎡ (약 23.87평)

건물면적(전용): 76.02㎡ (약 23.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 채무 및 권리관계

소유자/채무자: 김OO

채권자: 해OOOOOOOO

특이사항: 임대차관계 미상. 현장조사 시 폐문부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 외부 관찰 및 탐문조사 결과를 기준으로 평가되었음.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 "온천초등학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 부근은 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 지역의 성격을 띠며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 해당 지역은 제1종일반주거지역에 속하여 주거용 건물 건축이 주를 이루는 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스노선 및 통행량을 고려했을 때 대중교통 사정 역시 보통 수준으로 평가됩니다. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 주거지로서의 접근성은 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 등기부 현황

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 낙찰 시 미등기 건물이나 제시외 건물 등 추가적인 법정지상권 문제 없이 토지와 건물의 소유권을 함께 취득하게 됩니다. 등기부상의 권리들은 말소기준권리를 중심으로 소멸되므로, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상되지만, 매각물건명세서를 통한 최종 인수 권리 확인은 필수입니다.

3.2. 임대차 관계 (명도 리스크)

임대차 관계는 '미상'으로 조사되어 가장 큰 권리적 리스크로 작용합니다. 채무자가 소유자와 동일(김OO)하나, 실제 거주자가 채무자 본인인지 또는 대항력 있는 임차인(세입자)인지를 알 수 없습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있으므로, 입찰 전 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무와 대항력 여부를 철저히 확인해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 난항을 겪을 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 편의 및 교육 시설

"온천초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다. 생활 편의 시설은 주변 단지형 주택 및 근린시설을 이용해야 하며, 생활 편의성은 보통입니다. 창원 북면 지역의 특성상 최근 부동산 분위기는 점진적인 회복세를 보이는 것으로 분석됩니다. (검색결과 참고)

4.2. 혐오 시설 여부

제공된 감정평가서 및 외부 검색으로는 본건 주변에 특정 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 고압선, 축사 등)이 확인되지 않았습니다. 그러나 내부 조사 불가능 및 폐문부재 상태였으므로, 입찰자는 반드시 현장 답사를 통해 주거에 방해되는 시설이 없는지 직접 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 상태 미확인에 따른 보수 비용 발생 가능성

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부(내벽, 바닥 마감, 설비 노후도 등)를 확인하지 못했습니다. 건물의 구조가 철근콘크리트 구조로 비교적 안정적이지만, 내부 마감 상태가 불량하거나 대규모 보수가 필요할 경우 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 미확인 임차인에 대한 명도(인도) 문제

임대차 관계 미상은 명도의 불확실성을 높이는 요소입니다. 낙찰자가 잔금을 납부한 후에도 실제 점유자가 명도에 불응할 경우 명도 소송이나 인도 명령 등의 법적 절차가 필요하며, 이로 인해 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 창원 북면 지역의 비교적 소액으로 접근 가능한 연립주택입니다. 제1종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 양호하고, 전용면적 약 23평으로 실거주에 적합한 면적을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 1,700만원으로 형성되어 있으며, 현재 창원시의 주택 시장 분위기 회복세를 고려할 때, 낮은 가격에 낙찰받는다면 충분한 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 내부 상태 미확인이라는 두 가지 주요 리스크를 해결하기 위한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 온천초등학교 인근의 주거 안정성이 확보된 제1종일반주거지역입니다.

가성비 높은 소액 투자: 1억원대 감정가로 비교적 저렴하게 창원 지역 주택을 취득할 기회입니다.

전용면적 23평형: 실거주 목적으로 선호도가 높은 적절한 크기의 주거 공간입니다.

전략적 접근: 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하고, 내부 상태 미확인을 반영하여 보수 비용을 예상 낙찰가에 미리 포함하여 보수적으로 접근해야 성공적인 투자가 가능합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계