나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116610 [1] 경상남도 김해시 외동 487-3 유나베네스타운 씨동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 봉명중학교 북서측 인근에 위치하는 유나베네스타운 씨동 1층 101호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호로서,
외벽 : 타일치장 마감 등
창호 : 샷시창호 마감

이용상태

집합건축물대장상 용도는 한의원으로 되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 소로2류와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 소로2류(폭 8m-10m)(2016-08-26)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 되어 있습니다. (제1종근린생활시설(한의원)→공동주택(다세대주택) 철근콘크리트 54.5㎡「건축법」제19조 위반)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 한의원이나 현황 주거용으로 이용중임. 집합건축물대장상 위반건축물󰡑 (제1종근린생활시설(한의원)→공동주택(다세대주택) 철근콘크리트 54.5㎡ 「건축법」제19조 위반)로 등재되어 있음.(관할관청에 별도 확인 요함.)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건세부정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116610 (1)

소재지: 경상남도 김해시 외동 487-3 유나베네스타운 씨동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 건물및토지정보

토지면적: 39.93㎡ (약 12.1평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.50㎡ (약 16.5평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물명: 유나베네스타운C동

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 1층

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.3. 특이사항및주의사항

위반건축물: 해당사항 있음. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원)에서 공동주택(다세대주택)으로 용도 변경된 철근콘크리트 54.5㎡ 부분이 「건축법」 제19조 위반으로 등재되어 있음. (관할관청 별도 확인 요망)

현황이용상태: 집합건축물대장상으로는 한의원이나, 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

집합건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설(한의원)

특수물건정보: 위반건축물

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 봉명중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

대상건물까지 차량 진출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 인접도로상태

북동측으로 소로2류(폭 8m-10m)와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 주식회사유나종합건설 (2011.07.27)

말소기준권리: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2017.07.31, 78,000,000원)

총 채권액: 982,602,258원 (등기부 기재 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 기재되어 있으며 상세내용 없음)

3.2. 임차인현황

* 박

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-24

확정일자: 2023-11-20

배당신고일자: 2025-03-07

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

주위는 아파트단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설및교육시설

* 교육시설: 봉명중학교가 북서측 인근에 위치함.

* 편의시설: 주위의 아파트단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 거래된 유사 면적 및 신축 연도의 물건은 8,400만원에서 11,500만원 수준에서 거래되었으나, 본건은 위반건축물 및 용도 불일치로 인해 시세보다 낮게 평가될 가능성이 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 건축법위반사항

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있음. 이는 추가적인 비용 부담이나 재산권 행사의 제약을 초래할 수 있음.

6.2. 등기부채권총액

총 채권액이 982,602,258원으로 감정가 95,000,000원에 비해 현저히 높아, 경매 낙찰 후에도 채무가 전부 변제되지 않을 가능성이 있으며, 낙찰가의 적정성 판단이 중요함.

6.3. 기타리스크

* 현재 주거용으로 이용 중이나 등기부상 용도가 한의원으로 되어 있어, 실제 거주 및 이용에 있어 민원이 발생할 소지가 있음.

* 임차인의 보증금 500만원은 인수되지 않으나, 배당 절차에 따라 변제받을 가능성이 있음.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 김해시 외동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 95,000,000원임. 건물은 철근콘크리트 구조로 5층 건물 중 1층에 위치하며, 면적은 건물 54.50㎡(약 16.5평), 토지 39.93㎡(약 12.1평)임.

가장 큰 특징은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 원래의 용도(한의원)와 다르게 현재 주거용으로 이용 중이라는 점임. 이는 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됨.

주변 최근 매매 사례를 볼 때, 본건과 유사한 시기 건축된 건물 중 30.92㎡ 면적은 8,400만원, 72.79㎡ 면적은 11,500만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 참고할 수 있으나, 위반건축물 문제로 인해 실제 시장가치는 하락할 가능성이 높음.

모든 권리 관계는 말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(2017.07.31)에 의해 소멸될 것으로 보이며, 임차인 박정민씨의 경우 대항력이 없어 보증금 500만원은 인수되지 않음.

8. 투자포인트

* 위반건축물 시정 및 원상복구를 통해 법적 문제를 해결할 경우, 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 주거용으로 이용 중인 현황을 고려하여, 향후 합법적인 주거 공간으로 활용 시 임대 수익 또는 매매 차익을 추구할 수 있음.

* 주변에 아파트단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성은 양호한 편임.

9. 예상입찰가

본건은 감정가 95,000,000원으로 평가되었으나, 위반건축물 등재 및 용도 불일치로 인한 법적 리스크와 원상복구 비용 발생 가능성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 주변 유사 면적의 최근 거래 사례(약 8,000만원 내외)와 감정가를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크에 대한 충분한 할인율을 적용하여 75,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 79% 수준이며, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 리스크를 감안한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.