나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116610 [1] 경상남도 김해시 외동 487-3 유나베네스타운 씨동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116610 [1] 경상남도 김해시 외동 487-3 유나베네스타운 씨동 1층 101호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경116610
• 주소: 경상남도 김해시 분성로134번길 22, 씨동 1층 101호 (외동,유나베네스타운)
• 감정가: 95,000,000원
• 최저가: 60,800,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

창원지방법원 경매5계 2024타경116610 | 소재지: 경상남도 김해시 분성로134번길 22, 씨동 1층 101호 (외동,유나베네스타운) | 감정가: 95,000,000원 | 최저가: 60,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

경매 사건번호는 창원지방법원 2024타경116610 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 본 건의 감정가는 95,000,000원이며 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 물건 기본 현황

소재지는 경상남도 김해시 외동 487-3 유나베네스타운 씨동 1층 101호로 다세대주택(현황) 용도로 이용 중입니다.

전용면적 정보는 다음과 같습니다.

건물 전용면적: 54.50㎡ (약 16.48평)

토지 지분면적: 39.93㎡ (약 12.08평)

(참고: 다세대주택으로 건축물대장상 한의원(제1종근린생활시설)이나 현황은 주거용(다세대주택)으로 이용 중입니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 외동 소재 봉명중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업지역입니다. 교육시설 인근의 양호한 주거환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 북동측으로 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접하고 있어 접근성이 양호하고 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M)에 해당하며, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 속하여 학교 주변의 정비된 환경을 기대할 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 현황

지도 서비스 및 주변 탐문조사 결과, 해당 물건지 주변에는 특별히 언급할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 봉명중학교 및 아파트단지 등이 위치한 일반적인 주거지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 주체

소유자는 주OOOOOOOOOO, 채무자는 홍OO, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다. 본 건은 채권자의 임의경매 신청에 따른 것으로, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄 매각 건입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (가장 중요)

본 건의 가장 큰 주의사항은 **위반건축물** 문제와 **용도 변경** 문제입니다.

집합건축물대장상 용도는 한의원(제1종근린생활시설)이나, 현황은 주거용(공동주택/다세대주택)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

이는 「건축법」 제19조를 위반한 **위반건축물**로 등재되어 있으므로, 관할관청에 별도의 확인이 필요합니다.

3.3. 임대차 관계

현재 임대 관계는 미상입니다. 현장조사를 통한 실제 거주 현황 및 대항력 있는 임차인의 유무를 반드시 확인해야 합니다. 미상의 임차인이 존재할 경우 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

물건지가 다세대주택 밀집 지역 내 근린생활시설(당초 용도)이 많은 지역에 위치하고 있어, 현황 주거용이 아닌 본래 용도대로 한의원 등 근린생활시설로 활용 시에도 기본적인 유동인구 및 배후 수요는 확보되어 있습니다. 다만, 현재의 '위반건축물' 상태에서는 상업적 활용에 제약이 따릅니다.

4.2. 생활정보

봉명중학교 인근에 위치하여 교육환경이 양호하며, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 일상생활 편의성은 높습니다. 급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물로 인한 제재 (최대 리스크)

가장 큰 잠재적 리스크는 **위반건축물** 지정에 따른 제재입니다. 이는 관할 관청으로부터 다음과 같은 조치를 받을 수 있습니다.

1) **이행강제금 부과:** 주거용으로 이용하는 한, 위반 상태가 시정될 때까지 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다. (정확한 금액 및 부과 횟수는 관할 관청에 문의 필요)

2) **원상복구 명령:** 관할 관청의 명령에 따라 원래 용도인 한의원(제1종근린생활시설)으로 원상복구해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.

3) **대출 제약:** 위반건축물은 담보 대출 심사 시 대폭적인 감액 또는 대출 불가로 이어질 가능성이 높습니다.

투자 시에는 이행강제금 규모 및 추후 원상복구 비용까지 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 용도 변경 가능성

현황 주거용으로 이용 중이므로, 적법한 절차를 통해 '다세대주택'으로 용도 변경이 가능한지 여부를 관할 구청에 사전에 반드시 확인해야 합니다. 만약 용도 변경이 불가능하다면 리스크는 더욱 커집니다.

6. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동 내 봉명중학교 인근의 양호한 주거/상업 혼재 지역에 위치하여 입지 자체는 우수합니다. 그러나 본 건의 감정가(95,000,000원)는 위반건축물이라는 잠재적 리스크를 반영한 것인지 확인이 필요하며, **가장 핵심적인 리스크는 현황 주거용 이용에 따른 위반건축물 등재 및 이에 따른 이행강제금 및 대출 제약**입니다.

입찰자는 반드시 입찰 전 관할 관청(김해시청 건축과 등)을 방문하여 이행강제금 부과 내역 및 향후 부과 예정액, 그리고 적법한 용도 변경 가능 여부를 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 감정가 대비 투자 기회

위반건축물 상태로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 만약 이행강제금 납부나 원상복구 비용을 감안하고도 주변 시세 대비 충분한 안전마진이 확보된다면, 리스크 대비 고수익을 노릴 수 있습니다.

7.2. 주거 환경의 장점

봉명중학교 인근 아파트단지 밀집 지역으로 주거 선호도가 비교적 높은 지역에 위치하고 있습니다. 주거용으로 활용 시 실수요 확보에는 유리할 수 있습니다.

7.3. 1층의 활용성

1층으로 접근성이 뛰어나며, 만약 향후 적법한 절차를 거쳐 근린생활시설로 원상복구하거나 용도 변경에 성공한다면 상업시설 또는 주거시설로서의 활용 가치가 높습니다.

(총평: 리스크가 명확한 물건이므로, 해당 리스크(이행강제금 및 대출)를 정확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.)

법원 정보

창원지방법원 경매5계