나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116429 [1] 경상남도 김해시 삼방동 1092-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2024.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동에 소재하는 "삼방1동마을회관" 북서측에 위치하며 부근은 단독주택 및 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1)은 본건까지 차량접근 가능하며, 기호(3,4)은 인근까지 접근가능하며, 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

본건(1)은 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 현황 주거용 건부지로 이용중임.
본건(3,4)는 자생입목이 소재하는 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건(1) 북측으로 노폭 약7-8미터의 포장도로와 접함.
본건(3)은 지적도상 맹지이며, 본건(4)는 북측으로 지적도상 도로에 접하나 현황은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(삼방1구역 주거형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(삼방1구역) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(3,4)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

①본건 지상에 제시외건물(ㄱ), 제시외수목(ㄴ)이 소재함.
②후첨 "사진용지" 및 "건물개황도"참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건물로
(사용승인일:2018.11.15)

외벽: 치장석재 붙임 및 징크판넬 등 마감.
내벽: 벽지, 타일, 치장목재 붙임 등 마감.
바닥: 대리석 및 타일 등 마감.
창호: 샷시창 마감 등.

이용상태

기호(2)는 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨" 지적 및 건물개황도, 사진 용지"와 같이 제시외건물(㉠.종물및부합물격)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.
나. 기 타: 해당없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목(금송 등 약 27주)포함. 목록3.4. 지상에 육안으로 확인되는 분묘는 없으나, 식별이 곤란한 고묘가 소재할 가능성이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116429 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 1092-4 (도로명주소: 인제로 433-37)

용도: 단독주택

감정가: 2,558,518,800원

토지면적: 2460.00㎡ (약 744.23평)

건물면적: 338.54㎡ (약 102.41평) (본건 건물 기준, 제시외 건물 17.80㎡ 별도)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사상신용협동조합

건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층 건물 / 사용승인일 2018.11.15

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 삼방동에 소재하며, "삼방1동마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지 기호 1번은 북측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 형태 및 이용상태: 본건 토지(기호 1)는 완경사지대 내 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지(기호 3, 4)는 자생입목이 소재하는 자연림 상태입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호 1: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(삼방1구역 주거형), 가축사육제한구역

* 기호 3, 4: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019.11.15 접수된 사상신용협동조합의 근저당권 (권리금액: 1,620,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 지상권 개요만 있고 내용은 없어 인수되는 권리 없음으로 판단)

채권 현황: 채권 총액은 2,450,000,000원이며, 사상신용협동조합이 근저당권 및 임의경매를 신청했습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택 용도로, 인근에 근린생활시설이 있으나 주로 단독주택 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

주변 빌라/다세대 주택 매매 정보 분석 결과, 최근 거래된 주택들의 규모와 금액은 본건 단독주택과는 큰 차이를 보입니다.

* 성우빌라 (2026.04.13 매매, 4,000만원, 전용면적 69.76㎡)

* 광옥빌라 (2026.04.02 매매, 5,500만원, 전용면적 75.75㎡)

* 동산뉴그린빌라2동 (2026.04.03 매매, 4,800만원, 전용면적 76.58㎡)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 건 단독주택의 시세를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 본건의 가치는 넓은 토지 면적에 기반한 개별적인 가치 평가가 중요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통은 보통 수준입니다.

주변 환경: 단독주택 및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 목록 3, 4 토지 지상에 육안으로 확인되는 분묘는 없으나, 식별이 곤란한 고묘가 소재할 가능성이 있습니다. 이로 인한 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

맹지 가능성: 일부 토지(기호 3, 4)는 지적도상 맹지이거나 현황 맹지일 가능성이 있어, 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. (기호 1은 도로 접함)

공동담보: 공동담보 물건으로, 관련 채무 관계 및 타 담보 물건의 처리 여부에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 정보 미상: 임대차 관계가 미상이며, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 보증금 인수분은 0원임)

제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(약 17.80㎡) 및 약 27주의 수목(금송 등)이 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축 단독주택과 넓은 토지를 함께 취득할 수 있는 기회입니다. 자연녹지지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

그러나 분묘기지권 가능성, 일부 토지의 맹지 여부, 까다로운 토지 이용계획 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

제공된 주변 빌라/다세대 시세 정보는 본 건 단독주택의 가치 평가에 직접적인 참고가 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지를 활용한 증축, 재건축 또는 개발 가능성 (관련 법규 검토 필수).

비교적 신축(2018년 사용승인)인 단독주택의 주거 가치.

자연녹지지역의 쾌적한 주거 환경.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,558,518,800원

본 물건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 감정가 산정 시 토지 가치가 중요하게 반영되었을 것으로 판단됩니다. 감정가를 기준으로 평당 토지 단가를 역산하면 약 343만원 수준입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 건 단독주택과 비교하기 어렵습니다. 유사한 단독주택의 최근 실거래가 및 인근 토지 시세 조사가 필요합니다.

분묘기지권, 맹지 가능성, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인 보증금 인수분이 0원이라는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

현 시점에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 조사 및 심층적인 시세 분석 후 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.