나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116429 [1] 경상남도 김해시 삼방동 1092-4 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116429 [1] 경상남도 김해시 삼방동 1092-4 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경116429
• 주소: 경상남도 김해시 삼방동 1092-4
• 감정가: 2,558,518,800원
• 최저가: 1,637,452,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

창원지방법원 경매5계 2024타경116429 | 소재지: 경상남도 김해시 삼방동 1092-4 | 감정가: 2,558,518,800원 | 최저가: 1,637,452,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 경상남도 김해시 삼방동 단독주택 (창원지방법원 2024타경116429)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116429 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 1092-4

용도: 단독주택 (2018.11.15. 사용승인)

감정가: 2,558,518,800 원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

채권자: 사OOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역 (면적 정보)

토지면적: 2,460.00 제곱미터 (약 744.15 평) (주거용 건부지 및 자연림)

건물면적: 338.54 제곱미터 (약 102.48 평) (철근콘크리트구조, 2층 건물)

제시외 건물면적: 17.80 제곱미터 (제시외 건물(ㄱ) 및 부합물/종물)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 삼방동 "삼방1동마을회관" 북서측에 위치하고 있습니다. 부근은 단독주택, 근린생활시설, 그리고 임야 등으로 혼재되어 형성된 지역입니다. 기호(1) 토지는 완경사지대 내에서 자체 지반은 평탄한 사다리형 토지로 현황 단독주택 건부지로 사용되고 있으며, 후면의 기호(3, 4) 토지는 자연림 상태입니다.

2.2. 교통 상황

기호(1) 주택은 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호(1) 북측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로와 접하고 있어 주택 접근성은 양호합니다. 다만, 기호(3)은 지적도상 맹지이며, 기호(4)는 지적도상 도로에 접하나 현황은 맹지인 점을 유의해야 합니다.

2.3. 토지 이용 계획

주택(기호1)의 경우, 도시지역 내 자연녹지지역, 성장관리계획구역(삼방1구역 주거형)으로 지정되어 향후 주거지로서의 관리 및 개발에 대한 계획이 수립된 지역입니다. 자연녹지지역은 건폐율 및 용적률 등 건축규제가 있으므로, 향후 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다. 임야(기호3, 4)는 도시지역 내 자연녹지지역 및 준보전산지로 지정되어 있습니다. 모든 토지가 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 주거지역 내에 위치하고 있어 생활편의시설(근린생활시설)과의 거리가 멀지 않아 보입니다. 구체적인 학교, 병원, 대형 상업시설 등의 접근성은 현장 답사를 통해 확인이 필요하나, 인근에 마을회관 등이 소재하는 주거 환경임을 감안할 때, 일상생활을 위한 기본적인 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

2.5. 혐오 시설

검색을 통한 인근 혐오시설 유무는 현재 확인할 수 없습니다. 투자 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 산업 폐기물 시설, 고압선, 철도, 묘지(고묘 가능성은 별도 항목에 명시) 등 기피시설 유무를 직접 확인하시기 바랍니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본건은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다. 토지 지분율은 246000, 건물 지분율은 33854로 기재되어 있으나, 이는 분모를 1000000으로 한 것으로 보이며, 사실상 토지/건물 전체 면적을 매각하는 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시외 건물 및 수목 포함: 매각 대상에는 주택 외에 제시외 건물(17.80 제곱미터, 부합물/종물격) 및 수목(금송 등 약 27주)이 포함되어 있습니다. 이는 매각에 포함되므로, 별도의 권리 다툼이나 철거 문제는 발생하지 않을 것입니다.

분묘기지권 및 고묘 가능성: 가장 중요한 특이사항입니다. 본건은 '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 또한, 목록 3, 4번 토지(임야) 지상에 육안으로 확인되는 분묘는 없으나, 식별이 곤란한 '고묘(오래된 묘)'가 소재할 가능성이 있음을 명시하고 있습니다.

3.3. 임대차 관계

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 입찰자는 주택에 대한 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 추가적인 현장 조사와 매각물건명세서 확인을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 분묘기지권/고묘 관련 리스크

분묘기지권은 성립 요건 충족 시, 토지 소유자에게 대항할 수 있는 강력한 권리입니다. 특히 목록 3, 4번 토지(임야)에 식별이 곤란한 고묘가 소재할 가능성이 있다는 점은 토지의 사용/개발에 중대한 제한을 야기할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

해결 방안: 입찰 전 반드시 분묘 전문가 또는 토목 전문가를 대동하여 현장 답사를 실시하고, 고묘의 소재 여부와 분묘기지권 성립 가능성을 면밀히 조사해야 합니다. 분묘기지권이 성립하는 분묘가 발견될 경우, 이장 협의 및 비용이 수반될 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 및 개발 제한 리스크

자연녹지지역, 성장관리계획구역, 준보전산지 등 토지 이용 계획에 따른 건축 행위의 제한이 있습니다. 특히 자연림(기호 3, 4)의 개발은 산지관리법 및 관련 조례에 따라 엄격하게 제한될 수 있으므로, 매입 후의 개발 계획이 있다면 사전에 김해시청 등 관계 기관에 개발 가능성을 문의해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2018년도에 건축된 비교적 신축급의 단독주택(약 102.48평)과 대형 토지(약 744.15평)를 일괄 매각하는 건입니다. 주택 자체의 상태는 양호한 것으로 보이나, 전체 감정가(약 25.5억 원) 중 상당 부분이 토지(2,460 제곱미터)의 가치에 기반하고 있어 토지의 활용도가 중요합니다. 핵심 리스크는 '분묘기지권' 및 '고묘 가능성'이며, 이 리스크의 해결 여부에 따라 투자의 성공 여부가 판가름 날 것입니다.

5.2. 투자 포인트

대형 토지 확보: 자연녹지지역 내에 위치한 대형 토지(약 744.15평)를 비교적 저렴하게 확보할 수 있는 기회입니다.

신축급 주택: 2018년 건축된 단독주택으로, 별도의 대규모 수리가 필요 없을 것으로 보입니다. 건축 구조도 철근콘크리트 구조로 우수합니다.

성장관리계획구역: 개발 행위가 계획적으로 관리되는 지역에 속하여, 장기적으로 안정적인 주거 환경 보존 및 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계