나이스옥션 법원경매 창원 2025타경248 [2] 경상남도 김해시 대청동 68-10 장안프라자 3층303호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

(1)일련번호(1)
대상물건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 '명곡지구대' 북서측 인근에 위치하는 '신
세대프라자' 8층으로서, 부근은 정비된 상가지대로서 동유형의 숙박시설 및 상업시설, 단독
주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.
(2)일련번호(2)
대상물건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 북서측 인근에 위치하는 '장안프라자'
3층 303호로서, 부근은 정비된 상가지대로서 동유형의 상업시설 및 숙박시설, 대형마트, 아
파트단지 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 일련번호(1,2)까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을
고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1)일련번호(1)
대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 중 8층으로서,
외벽: 몰탈위페인팅마감 등.
내벽 및 천정: 실내 인테리어마감, 벽지마감 등.
바닥: 장판지깔기마감, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 임.
(2)일련번호(2)
대상물건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층건 중 3층 303호로서,
외벽: 복합판넬붙임, 석재판붙임, 몰탈위페인팅마감 등.
내벽 및 천정: 몰탈위페인팅 및 텍스마감 등.
바닥: 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

(1)일련번호(1): 대상물건은 숙박시설로 이용중임.
(2)일련번호(2): 대상물건은 공실 상태의 상가임.

설비내역

(1)일련번호(1): 제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.
(2)일련번호(2): 제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1)일련번호(1)
대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용중임.
(2)일련번호(2)
대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

(1)일련번호(1): 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 소로와 접함.
(2)일련번호(2): 대지권의 목적인 토지는 남동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1): 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m~12m
)(명곡지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 역사문화환경보존지역(봉림사지 삼층석탑)<경상남도 문화재보호 조례> 임.
2): 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중
로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

위락시설(유흥주점)로 공실 상태임. 현황조사 당시(2025.02.14.) 관리비가 약 5,719,900원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경248 (2)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 68-10 장안프라자 3층 303호 (도로명 주소: 경상남도 김해시 번화1로68번길 7)

감정가: 99,000,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

건물 면적: 77.52㎡ (약 23.45평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 용도 및 현황

용도: 위락시설 (유흥주점)

현재 상태: 공실 상태

1.4. 경매 구분

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김해축산업협동조합 (채무자: 김OOOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동에 위치하며, 인근에 롯데마트와 같은 대형마트, 상업시설, 숙박시설, 아파트 단지 등이 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변 환경은 정비된 상가지대로 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지입니다. 남동측으로는 소로(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 속합니다. 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전(오재정, 2022.09.01.), 근저당권 설정(김해축산업협동조합, 2022.09.07. 600,000,000원), 소유권 이전(유한회사안정디엔씨, 2024.12.31.), 임의경매 개시 결정(김해축산업협동조합, 2025.02.07. 509,989,747원) 등의 권리 변동이 있었습니다. 등기부채권 총액은 600,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권(내용 미상)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 따라서 현 임차인과의 관계에서 보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 김해시 대청동의 중심 상업지역에 위치하며, 주변으로 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재하고 있습니다. 롯데마트 인근으로 유동인구가 형성될 수 있는 입지입니다.

4.2. 현재 상태

현재 물건은 위락시설(유흥주점) 용도로 사용되었으나, 현재는 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 롯데마트 등 대형 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 대중교통

지역 내 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 2월 14일 기준 약 5,719,900원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다. 해당 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 정확한 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 공실 상태

현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 공실 기간에 따른 공실 위험을 고려해야 합니다.

6.3. 지상권 존재 가능성

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 이에 대한 상세 내용 파악이 필요하며, 권리 행사 시 부동산 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 중심 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 현재 공실 상태이며 상당 금액의 미납 관리비와 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성 등 주의가 필요한 사항이 있습니다. 위락시설 용도로 사용되었던 점을 감안할 때, 향후 업종 전환 및 임차인 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 중심 상업지역 내 위치하여 잠재적 가치 보유.

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 권리관계 명확.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담 최소화 예상.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 99,000,000원입니다. 제시된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 수익률 분석 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 특히 미납 관리비 인수 여부 및 지상권의 구체적인 내용을 파악한 후 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.