나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1080 [1] 충청남도 청양군 대치면 주정리 320-5 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1080 [1] 충청남도 청양군 대치면 주정리 320-5 창고시설 경매

• 사건번호: 2024타경1080
• 주소: 충청남도 청양군 대치면 주정리 320-5
• 용도: 창고시설

공주지원 경매1계 2024타경1080 | 소재지: 충청남도 청양군 대치면 주정리 320-5 | 감정가: 120,951,000원 | 최저가: 59,266,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 공주지원 2024타경1080 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 청양군 대치면 주정리 320-5이며, 용도는 창고시설입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 소유자 및 채무자는 복OO, 채권자는 청OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 총 120,951,000원으로 평가되었습니다.

토지 면적은 543.00㎡ (약 164.25평)입니다.

건물 면적은 165.60㎡ (약 50.09평)이며, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕(현황 스레트지붕) 단층 창고입니다 (1985년 사용승인).

제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 충청남도 청양군 대치면 주정리 "수정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 노선상가, 농경지, 공공시설 등으로 형성된 일반적인 농촌 지역입니다. 제반 주위환경 및 교통환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재합니다.

본건 토지는 사다리형의 평지이며, 서측으로 폭 4M 내외의 포장도로를 통해 접근하고 있어 차량 통행 및 물류 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 계획관리지역에 해당하며, 건폐율 및 용적률 적용에 있어 타 용도지역 대비 활용도가 높은 편입니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역(500m 이내)과 수정초등학교에 따른 상대보호구역이 설정되어 있어, 일부 시설물 건축 및 용도변경에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 상대보호구역은 창고시설 운영에는 큰 영향이 없으나, 향후 주택 등 기타 용도로 변경 시 학교보건법에 따른 심의가 필요할 수 있습니다.

혐오시설은 검색 결과 직접적인 인접 시설로 확인되지 않았으나, 지역적 특성상 소규모 축사 등의 여부는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채무 관계

경매구분은 부동산 임의경매로, 근저당 등 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다.

소유자 및 채무자가 동일하여 권리관계가 단순하며, 토지/건물 일괄매각 조건입니다.

3.2. 임차인 현황 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 '임차인 있으며 임차권은 대항력 유무가 불분명함'입니다. 이는 명도(인도) 과정에서 법적 분쟁 및 시간적 비용을 야기할 수 있는 핵심 리스크입니다.

매수인은 임차인의 전입일자, 확정일자, 점유 관계 등을 면밀히 파악하여 대항력 유무를 확인해야 하며, 만약 대항력 있는 임차인일 경우 임차보증금 전액을 인수할 위험이 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 물건은 상업시설이 아닌 창고시설로, 인근에 상가와 주택이 혼재되어 있으나, 주된 이용 가치는 창고 및 물류시설로서의 활용에 집중됩니다.

주변에 수정초등학교 및 일부 근린시설 등이 있어 기본적인 생활 기반은 갖추고 있으나, 대규모 상권 형성은 어렵습니다.

4.2. 주변 생활정보

"수정초등학교"가 인근에 있어 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

간선도로와 버스정류장이 가까워 청양읍 또는 인근 지역으로의 이동은 용이합니다.

농경지 및 주택이 혼재된 지역으로, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 노선 상가가 형성되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크

임차권 대항력 유무: 위에서 언급했듯이, 대항력 있는 임차인의 존재는 매수인이 보증금을 인수해야 하는 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

제시외 건물: 토지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하나, '현황 이동이 이용하여 이를 평가에서 제외'하였다고 명시되어 있습니다. 이는 매각 시 매수인에게 소유권이 이전되지 않으며, 매수인이 향후 처리(철거 또는 매입)를 해야 할 수 있으나, 이동이 용이하다는 점을 고려할 때 큰 문제는 아닐 수 있습니다. 하지만 철거 비용 등이 발생할 수 있습니다.

노후화: 건물 사용승인일이 1985년으로 건물의 노후화가 상당하여, 향후 용도 변경 또는 보수/리모델링 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 계획관리지역 내 위치한 50평 규모의 창고시설 및 164평의 토지를 일괄 매각하는 물건입니다.

농촌 지역의 물류 창고 또는 소규모 작업장 부지로 활용하기에 적합하며, 계획관리지역이므로 향후 용도 변경(일부 근린생활시설 등)의 여지도 있습니다.

단, 임차인 관련 권리분석과 명도 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심입니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 비교적 규제가 덜한 계획관리지역 토지로, 향후 다양한 용도로의 전환 가능성이 있습니다.

경쟁력 있는 면적: 토지 면적(약 164평)과 건물 면적(약 50평)이 적당하여, 소규모 물류 창고나 개인 작업 공간으로의 실수요가 발생할 수 있습니다.

도로 접근성: 폭 4M 내외의 포장도로에 접해 있어 물류 이동이 용이하며, 간선도로 접근성도 보통 수준입니다.

저렴한 시세 가능성: 임차인의 대항력 불분명이라는 리스크로 인해 입찰 경쟁률이 낮아지면, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

공주지원 경매1계