나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1226 [2] 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 193 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1226 [2] 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 193 전 경매

• 사건번호: 2024타경1226
• 주소: 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 193
• 감정가: 236,052,000원
• 최저가: 115,665,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

공주지원 경매1계 2024타경1226 | 소재지: 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 193 | 감정가: 236,052,000원 | 최저가: 115,665,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 충청남도 공주시 반포면에 위치한 '전' 용도의 토지 경매 물건입니다.

사건번호는 공주지원 2024타경1226 (2)이며, 매각대상은 토지입니다.

토지면적은 996.00㎡ (약 301.3평)이며, 감정가는 236,052,000원으로 책정되었습니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 변OO, 채권자는 청OOOOOOO입니다.

1.2. 주요 특징 요약

본 물건은 지목이 '전'이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하는 물건입니다.

또한, 현황상 휴경지 및 일부 현황도로로 이용되고 있으며, 타인 소유의 도로를 통해 진출입하고 있어 이에 대한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 충청남도 공주시 반포면 봉곡리에 소재하는 "반포중학교" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 산자락과 인접하여 전반적인 주변 환경은 쾌적하며 악취나 소음이 없는 것으로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

다만, 현황도로의 폭이 좁고 일부 구간의 정리가 잘 되어 있지 않아 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

본 토지는 부정형의 완경사지대이며 현황은 휴경지 및 일부 현황도로 등으로 이용 중입니다.

지목은 '전'이지만 실제로는 도로(진입로)로 일부 이용하고 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 이 부분을 고려해야 합니다.

도로 상태는 남측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 접근 가능하나, 진입 시 타인 소유의 현황도로(봉곡리 194-1, 189, 557번지)를 이용해야 하는 문제가 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 임대 관계

매각대상은 토지 996.00㎡ (약 301.3평)만이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

제시외 건물이 소재하여 감정평가에 포함되었으나, 매각대상에 토지만 포함되는 경우 매수 후 제시외 건물 또는 시설에 대한 철거 또는 법정지상권 여부 등의 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

임대관계는 현재 미상입니다.

3.2. 특별한 인수 조건 (농지취득자격증명)

본 물건은 지목이 '전'이므로 매각허가결정일까지 법원에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

미제출 시에는 입찰보증금이 몰수되므로, 입찰 전 농취증 발급 가능 여부(관할 지자체 문의)를 반드시 확인해야 합니다.

현황이 휴경지 및 도로로 이용되고 있더라도 농지법 적용을 받으므로 유의해야 합니다.

4. 주변 환경 분석

4.1. 상권분석

본 물건 주변은 단독주택과 농경지 및 자연림이 혼재하는 전형적인 농촌 주거지역이므로, 자체 상권은 형성되어 있지 않습니다.

일상적인 상업 시설 이용은 반포면 소재지 또는 인접한 세종시 방면으로 이동해야 합니다.

4.2. 생활정보

반포중학교가 근거리에 위치해 있으며, 인근 지역에서 소규모 대지조성사업이 진행 중인 사례가 있어 향후 주거지로서의 잠재적 가치 상승 여력은 존재합니다.

주택이 밀집된 지역은 아니지만 자연친화적인 환경에서 전원생활을 하기에 적합한 입지입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 환경은 전반적으로 쾌적하며, 직접적인 악취나 소음 유발 시설은 없는 것으로 탐문됩니다.

공주시 차원에서는 공공하수처리시설을 공원화하는 등(신관 맑은물 공원) 환경 개선에 노력하고 있으나, 본 물건지 주변의 개별적인 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 최종 확인하는 것이 안전합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 위험.

2) 타인 지상 현황도로를 통한 진출입 문제. 도로의 성격 및 사용 권리 관계에 대한 법률적 검토 필요.

3) 지목('전')과 현황('휴경지/도로')의 불일치 문제.

4) 제시외 건물 및 시설에 대한 철거 또는 권리 처리 비용 발생 가능성.

5.2. 종합 의견

본 물건은 공주시 반포면의 자연녹지지역에 위치한 대형 토지(996.00㎡, 약 301.3평)로, 자연환경이 쾌적한 주택 건축용 부지 또는 투자 목적으로 고려될 수 있습니다.

다만, 진입로가 타인 소유의 현황도로이며 농취증 제출이 필수이므로, 법적 리스크를 해소할 수 있는 전문적인 컨설팅을 통해 접근해야 합니다.

감정가 기준 평당 약 78만원 수준으로, 입찰가 산정 시 현황도로 리스크와 농취증 발급 난이도를 반드시 반영해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

1) 자연녹지지역 내 대형 토지: 향후 개발 및 건축(허가 조건 충족 시)에 대한 확장성이 높음.

2) 쾌적한 전원 주거 환경: 단독주택이나 전원주택 부지로의 잠재 수요가 있음.

3) 권리 분석에 따른 가격 조정 기회: 현황도로 및 농취증 문제로 인해 유찰될 가능성이 있어 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

법원 정보

공주지원 경매1계