나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1226 [1] 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 196-1 단독주택 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1226 [1] 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 196-1 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경1226
- 주소: 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 196-1
- 감정가: 343,089,500원
- 최저가: 168,114,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 단독주택
공주지원 경매1계 2024타경1226 | 소재지: 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 196-1 | 감정가: 343,089,500원 | 최저가: 168,114,000원 | 용도: 단독주택
1. 물건 보고서
1.1. 기본 정보
사건번호: 공주지원 2024타경1226 (1)
소재지: 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 196-1
용도: 단독주택
감정가: 343,089,500원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물 일괄매각
소유자/채무자: 변OO
채권자: 청OOOOOOO
특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목 포함
1.2. 면적 정보
토지면적: 607.00㎡ (약 183.62평)
건물면적: 192.30㎡ (약 58.17평)
제시외 건물면적: 132.00㎡ (약 39.93평)
총 건물 사용면적: 324.30㎡ (약 98.10평, 제시외 포함)
2. 입지 조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 충청남도 공주시 반포면 봉곡리에 위치하며, "반포중학교" 북서측 근거리에 소재하는 단독주택입니다.
주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 전형적인 농촌 주거 환경입니다.
지목은 '전'과 '대'이나 현황은 주택 부지 및 일부 진입로 등으로 이용 중입니다.
2.2. 교통 상황 및 접근성
본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 시설 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.
다만, 후술할 '잠재적 리스크'에서 언급된 바와 같이 타인 소유의 현황도로를 통하여 진출입해야 하는 점은 유의해야 합니다.
2.3. 토지 이용계획 및 제한사항
본건 토지는 '자연녹지지역' 및 '가축사육제한구역(전부제한구역)'으로 지정되어 있습니다.
자연녹지지역은 개발 행위에 제한이 있으나, 주거 환경의 쾌적성을 유지하는 데 유리할 수 있습니다.
하수처리구역이므로 하수도법에 따른 관리를 받습니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각 물건 범위
본건은 토지와 건물 일괄매각 건입니다.
**주의사항**으로 제시외 건물 (132.00㎡, 약 39.93평) 및 제시외 수목 일체가 매각 대상에 포함되어 감정가에 반영되었습니다.
따라서 낙찰자는 광범위한 사용 가능 면적과 부속물을 인수하게 됩니다.
3.2. 임대차 관계
임대 관계는 미상입니다.
현장조사 시 장기간 공실로 탐문되었으며, 점유자가 확인되지 않을 경우 명도(인도명령)는 비교적 수월할 수 있으나, 공실로 인한 건물 관리 상태 확인이 필요합니다.
3.3. 주요 법적 리스크 (경계/도로)
**가장 중요한 리스크**는 '타인 지상의 현황도로'를 통한 진출입입니다.
봉곡리 194-1번지(사유지), 189번지(사유지), 557번지(국유지) 등을 통하여 진출입하는 바, 도로의 성격, 권리 관계(배타적 사용수익권 포기 여부), 사실 관계 등에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.
또한, 지적도 및 위성지도상 인접지(봉곡리 167-53번지) 지상에 제시외 건물 일부가 소재하는 것으로 파악되므로, **정확한 위치 및 지적 경계 확인을 위한 지적 측량이 필수적입니다.** (경계 침범 리스크)
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 주변 상권 및 편의시설
주택이 농촌 지역에 위치하고 있어 대규모 상업 시설은 근거리에 부족할 수 있습니다.
일반적인 편의시설(소규모 마트, 병원 등)은 인근 반포면 소재지 등을 이용해야 할 것으로 보입니다.
전원주택으로서의 가치는 높으나, 도심형 주거 편의성은 다소 낮은 편입니다.
4.2. 교육 및 공공시설
인근에 '반포중학교'가 위치하여 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.
4.3. 혐오 시설 여부
제시된 정보만으로는 인근 혐오 시설 여부를 판단하기 어려우나, 주변이 농경지와 자연림이 혼재하는 지역이므로 일반적인 공장, 쓰레기 처리장 등의 혐오 시설은 근거리에 없을 가능성이 높습니다.
정확한 확인을 위해서는 입찰 전 현장 임장 및 추가적인 지도 서비스 검색을 통해 확인해야 합니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 도로 사용 권한 부재 위험
본건은 타인 소유의 현황도로를 통해 진출입하는 '맹지 유사' 형태의 리스크를 안고 있습니다.
도로 소유자와의 사용 승낙(통행 지상권 등) 합의 또는 도로 부지 매입이 필요할 수 있으며, 이에 대한 협상 비용 및 법적 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.
5.2. 경계 침범 및 제시외 건물 문제
제시외 건물 일부가 인접 토지를 침범했을 가능성이 높습니다.
측량을 통해 침범 여부를 확인하고, 침범 시 인접 토지 소유자와의 협의(매입 또는 철거)가 필요하며, 이 또한 추가 비용 발생 요인입니다.
5.3. 건물 노후화 및 공실에 따른 관리 문제
건물이 장기간 공실이었으며, 관리 상태가 다소 불량한 것으로 보고되었습니다.
급배수, 위생, 난방 등 기본 설비의 정상 작동 여부가 미상이므로, 낙찰 후 상당한 수준의 내부 수리 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.
6. 종합 의견
본건은 충청남도 공주시의 자연 녹지 지역에 위치한 대규모 단독주택 (토지 183.62평, 건물 약 98평)으로, 넓은 면적을 활용한 전원 생활용 주택으로 적합합니다.
감정가는 제시외 건물 및 수목을 모두 포함하고 있어 외관상으로는 매력이 있으나, **도로 문제와 경계 침범 문제는 반드시 해결해야 할 핵심 리스크입니다.**
이러한 권리상 하자를 해결할 수 있는 법적 지식과 협상 능력이 있는 투자자에게는 낮은 가격으로 취득하여 리스크 해결 후 가치를 상승시킬 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
리스크 해결에 필요한 예상 비용과 시간을 충분히 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.
7. 투자 포인트
7.1. 대규모 부지 및 건물
자연녹지지역 내 183.62평의 넓은 토지 면적과 제시외 건물을 포함하여 약 98평에 달하는 넓은 사용 면적을 갖추고 있습니다.
전원주택, 주말 주택, 또는 은퇴 후 거주 목적의 실거주 투자에 적합합니다.
7.2. 제시외 건물의 활용 가치
제시외 건물(약 39.93평)이 매각에 포함되어 창고, 작업실, 별채 등 다양한 용도로 활용 가능하여 실사용 가치가 높습니다.
7.3. 리스크에 따른 가격 조정 기회
도로 및 경계 리스크로 인해 일반 투자자들의 입찰이 저조할 수 있습니다.
경쟁률 하락은 곧 낙찰가 하락으로 이어지므로, 리스크 해결 방안을 명확히 수립하고 입찰한다면, 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득하여 높은 수익률을 달성할 수 있습니다.
법원 정보
공주지원 경매1계