나이스옥션 법원경매 공주 2024타경21466 [1] 충청남도 공주시 정안면 상룡리 37-13 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경21466 [1] 충청남도 공주시 정안면 상룡리 37-13 전 경매

• 사건번호: 2024타경21466
• 주소: 충청남도 공주시 정안면 상룡리 37-13
• 감정가: 69,440,000원
• 최저가: 34,026,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

공주지원 경매1계 2024타경21466 | 소재지: 충청남도 공주시 정안면 상룡리 37-13 | 감정가: 69,440,000원 | 최저가: 34,026,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호: 공주지원 2024타경21466 (1)

소재지: 충청남도 공주시 정안면 상룡리 37-13

용도: 전 (Farmland)

감정가: 69,440,000원

토지면적: 992.00㎡ (약 300.08평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 기본 정보

소재지: 충청남도 공주시 정안면 상룡리 37-13

용도: 전 (일부 공부상 답)

토지면적: 992.00㎡ (약 300.08평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 제외)

소유자: 이OO

채권자: 공OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 성립여부 불분명

2.2. 입지 조건

본건은 충청남도 공주시 정안면 상룡리 소재 "상룡리 마을회관" 서측 인근에 위치한 농지(전)입니다.

주위 환경은 논, 밭 등 농경지대로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다. 공주시 정안면은 특산물인 밤으로 유명하며, 산수가 맑은 청정 지역으로 분류됩니다.

교통 상황은 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 농촌 지역임을 감안할 때 제반 교통상황은 비교적 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용

토지 형태는 사다리 평지이며, 평가 목적상 복수의 필지(기호(1), 기호(2,3))로 구분되는 특징을 가집니다.

1. 기호(1) 토지: 현재 휴경지 상태이며, 도로와 접하지 않는 맹지(盲地) 상태입니다. 토지이용계획상 생산관리지역입니다.

2. 기호(2, 3) 토지: 전(밭)으로 이용 중이며, 공부상 지목(답)과 현황이 상이합니다. 본건 남측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접합니다. 토지이용계획상 농림지역 및 농업진흥구역으로, 개발행위에 제한이 따릅니다.

제시목록 외 물건으로 기호(2, 3) 토지 지상에 비닐하우스가 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 매각 대상에서는 제외되었습니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 권리 분석

본건은 토지 매각 건이며, 입찰자가 해결해야 할 다수의 법적, 행정적 리스크가 존재합니다.

1. 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무: 농지이므로 낙찰자는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰금액의 10%)은 몰수됩니다.

2. 법정지상권 리스크: 지상에 타인 소유 건물이 일부 소재하고 있으며, 이로 인한 법정지상권의 성립 여부가 불분명합니다. 최저매각가액은 소유권 행사에 제한받는 가액을 반영한 것으로, 향후 건물 철거 소송 등 명도에 어려움과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 원상회복명령 가능성: 공주시 정안면의 사실조회 회신에 의하면 일부 토지는 현황이 농지가 아니어서, 지자체로부터 농지법에 따른 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 낙찰자가 이행 의무를 부담할 수 있습니다.

4. 맹지 문제: 일부 토지(기호1)가 맹지이므로, 토지 활용 및 재산 가치 평가 시 불리하게 작용합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 상룡리는 상업 시설보다는 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다. 따라서 도심지 같은 상권 분석은 의미가 없으며, 농촌 생활 환경에 초점을 맞춥니다.

생활 정보:

주민 생활은 상룡리 마을회관을 중심으로 이루어지며, 마을회관에서는 이동 빨래방, 의료 상담 등 주민 복지 서비스가 제공되기도 합니다. 주변에는 특별한 혐오 시설은 확인되지 않아 비교적 조용한 농촌 생활이 가능합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 공주시 정안면 상룡리의 농림지역 및 생산관리지역 내 농지(전)로서, 법정지상권, 맹지, 농지 원상회복 리스크 등 다수의 권리상 하자를 내포하고 있습니다.

종합 의견:

권리상 문제가 복잡하고, 일부는 맹지(기호1)이며, 일부는 농업진흥구역(기호2,3)으로 개발 행위가 제한적입니다. 따라서 명확한 리스크 대비책 없이 단순히 저가에 낙찰받으려는 투자자에게는 부적합하며, 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 노하우를 가진 전문 투자자 또는 장기적인 농지 활용 목적의 실수요자에게 적합한 물건입니다.

투자 포인트:

1. 리스크 반영된 감정가: 권리상 제한(법정지상권)이 반영되어 최저매각가액이 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

2. 장기적인 농업용 토지: 농림지역 내 농지이므로, 귀농/귀촌 또는 영농 목적으로 장기 보유할 경우 안정적인 농지 확보가 가능합니다. (단, 농취증 필수)

3. 도로 접근성(일부): 전체 토지 중 일부 필지(기호2, 3)는 포장도로에 접하고 있어 기본적인 접근성은 확보됩니다.

법원 정보

공주지원 경매1계