나이스옥션 법원경매 대전 2023타경10184 [1] 대전광역시 서구 용문동 279-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키 · 평가일 2023.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 용문동 소재 "대전산업정보고등학교" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택 및 다가구주택, 아파트단지, 단독주택, 각종근린생활시설 등으로
형성된 주거지역으로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 자유롭고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하며, 인근에 지하철
(용문역)이 소재하여 대중교통에 접근성은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄하며 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-15)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물로서
(사용승인일: 2021.07.15)
외벽: 대리석 및 디럭스타일 붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 마감, 벽지, 대리석 인테리어 마감 등
창호: 샤시창호임

이용상태

다가구주택 및 근린생활시설

설비내역

위생설비, 급배수설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 외부인
출입통제시스템설비, 주차장설비 등

부합물 및 종물

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 폐문 부재로 내부확인이 불가하였으나, 공부자료에 근거하여 탐문된
제반 자료를 고려하여 평가하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매
진행시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2023타경10184 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 용문동 279-10 (도로명주소: 대전광역시 서구 괴정로181번길 35)

* 용도: 다가구주택 (19가구), 제1종근린생활시설

* 감정가: 1,903,093,740원

* 토지면적: 452.90㎡ (약 137.02평)

* 건물면적: 677.89㎡ (약 205.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 다수, 공동담보 물건

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(42.00㎡) 포함

* 건물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 4층, 사용승인일 2021년 07월 15일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 용문동 소재 "대전산업정보고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

* 교통상황: 차량의 진입이 자유롭고, 인근 공도에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 용문역이 소재하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 토지이용현황: 본건 토지는 인접지와 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 토지 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 및 토지 등기부상 2022년 09월 01일 접수된 남원새마을금고 근저당권 (채권액 802,800,000원)으로 추정됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 아래 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 신동숙: 보증금 90,000,000원, 대항력 있음 (을구 순위 4번)

* 안혜진: 보증금 70,000,000원, 대항력 있음 (을구 순위 8번)

* 최범기: 보증금 120,000,000원, 대항력 있음 (을구 순위 10번)

* 김성종: 보증금 45,000,000원 (등기부상 금액, 임차인 현황 50,000,000원), 대항력 있음 (을구 순위 13번) - *등기부와 임차인 현황상 보증금 차액 5,000,000원에 대한 확인 필요.*

* 명확히 인수되는 보증금 합계: 325,000,000원

* 대항력 있는 임차인 현황:

* 주식회사이안플랜트: 보증금 5,000,000원, 차임 530,000원, 전입 2013-01-02, 대항력 있음.

* 홍현기: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-05, 확정 2020-12-11, 대항력 있음.

* 김성종: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-05-08, 확정 2018-04-20, 대항력 있음 (인수 대상).

* 안혜진: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-07-02, 확정 2018-06-07, 대항력 있음 (인수 대상).

* 안혜진: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-07-02, 확정 2023-11-02, 대항력 있음. *주의: 이 임차인은 '대항력 있음'으로 명시되었으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 목록에 명확히 포함되지 않아 보증금 9천만원의 인수 여부가 불확실합니다. 추가 인수 부담 가능성이 있습니다.*

* 신동숙: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-20, 확정 2021-07-20, 대항력 있음 (인수 대상).

* 김경은: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-10, 대항력 있음.

* 최범기: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-10, 확정 2020-06-09, 대항력 있음 (인수 대상).

* 방준완: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-04-05, 대항력 있음.

* 한국토지주택공사(고기헌): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-05-12, 확정 2017-04-17, 대항력 있음.

* 한국토지주택공사(김도현): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-24, 확정 2022-06-14, 대항력 있음.

* 대항력 없는 임차인 현황:

* 권현지: 보증금 88,000,000원

* 정수민: 보증금 55,000,000원

* 김세연: 보증금 70,000,000원

* 정주하: 보증금 75,000,000원

* 이복현: 보증금 40,000,000원

* 안성호: 보증금 78,000,000원

* 박선영: 보증금 100,000,000원

* 윤식: 보증금 0원

* 황선웅: 보증금 90,000,000원

* 남영호: 보증금 25,000,000원

4. 상권분석

* 입지 특성: 대전 서구 용문동의 주거 밀집 지역으로, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. "대전산업정보고등학교" 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 시설: 상권은 주거 및 근린생활시설 중심으로 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대전 시내 주요 도로 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 해당 물건 인근에 특별한 혐오시설이 파악되지는 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 용문역 이용이 가능하며, 인근 버스 정류장 접근성도 양호합니다. 차량을 이용한 도심 접근성도 편리합니다.

* 교육: 대전산업정보고등학교가 인접해 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 총 325,000,000원의 보증금이 매각 후 인수될 예정입니다. 특히, 안혜진(90M) 임차인은 '대항력 있음'에도 불구하고 인수 대상 목록에 명확히 포함되지 않아, 약 9천만원의 추가 보증금 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 인수 보증금을 415,000,000원까지 증가시킬 수 있습니다.

* 임차인 정보 불일치: 김성종 임차인의 경우, 임차인 현황에는 보증금 50,000,000원으로 기재되어 있으나, 등기부상 인수되는 권리 금액은 45,000,000원으로 기재되어 있어, 5,000,000원의 차액에 대한 확인이 필요합니다.

* 기타 대항력 있는 임차인: 인수 대상에 명시되지 않은 다른 대항력 있는 임차인(이안플랜트, 홍현기, 김경은, 방준완, 한국토지주택공사 등)의 경우, 배당 순위에 따라 보증금을 전액 변제받지 못할 시, 그 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 현장 확인의 한계: 현장 방문 시 폐문 부재로 인해 내부 상태를 확인하지 못했으며, 공부 자료와 실제 현황 간에 차이가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 42㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 용문동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 다가구주택 및 근린생활시설입니다. 용문역과 인접하며 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰진 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 부담이 매우 큰 것이 가장 큰 문제입니다. 특히, 안혜진(90M) 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실하여, 투자 결정 시 최악의 시나리오를 고려한 철저한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대전 지하철 1호선 용문역 역세권으로, 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 건물: 2021년 사용승인된 신축 건물로, 즉시 임대 수익 창출이 가능하며 관리 부담이 적습니다.

* 용도 복합: 다가구주택과 근린생활시설을 겸비하여 다양한 수익 포트폴리오 구성이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,903,093,740원

* 인수되는 보증금(최소, 김성종 45M 기준): 325,000,000원

* 잠재적 추가 인수 보증금 (안혜진 90M): 90,000,000원

* 총 예상 인수 보증금 (최대): 415,000,000원

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액이 매우 높아, 실제 낙찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다. 특히 안혜진(90M) 임차인의 보증금 인수 가능성을 포함하여 보수적으로 접근해야 합니다.

추정 입찰가 범위는 감정가의 65% ~ 70% 수준인 약 1,237,000,000원 ~ 1,332,000,000원 선에서 고려할 수 있습니다.

다만, 본 입찰가는 초기 분석에 따른 추정치이며, 현장 답사, 명도 비용, 세금, 기타 부대 비용, 임차인별 배당 현황 등을 종합적으로 검토한 후 전문가와 상의하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.