나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124431 [1] 대전광역시 유성구 상대동 451-7 주/상용건물 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124431 [1] 대전광역시 유성구 상대동 451-7 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매10계 2024타경124431 | 소재지: 대전광역시 유성구 상대동 451-7 | 감정가: 1,407,808,320원 | 최저가: 689,825,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 대전지방법원 2024타경124431 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경124431 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 상대동 451-7

용도: 주/상용건물

감정가: 1,407,808,320원

토지면적: 279.00㎡ (약 84.40평)

토지 지분율: 27900

건물면적: 392.46㎡ (약 118.72평)

건물 제시외면적: 155.00㎡ (약 46.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물의 연면적에 포함되지 않는 발코니(확장형 발코니 포함) 등은 건물 감정평가 및 매각에 포함됨. 1층(근린생활시설) 내부의 냉동창고는 매각에서 제외함.

1.2. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 상대동 소재 "대전 상대초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 노변을 따라 다가구주택, 근린생활시설, 주상용 건물 및 대규모 아파트단지가 혼재하는 택지개발지구 내 주상 혼용지대로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 북측 및 동측 간선도로변에 시내버스승강장이 위치해 있어 대중교통 이용 편의도 또한 보통입니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 및 정방형으로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다. 양 토지(기호 1, 3) 모두 남측으로 노폭 8M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안택지갭 사업지구(1단계))에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 다수의 학교(드림킨더유치원, 유성중학교, 유성고등학교, 상대초등학교, 예술고등학교)에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 개요

건물은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕을 얹은 3층 건물입니다. 기호(2) 건물의 사용승인일은 2015년 10월 22일이며, 기호(4) 건물의 사용승인일은 2016년 3월 22일입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 대리석 돌붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 PVC샷시 이중창호로 시공되었습니다.

이용 상태는 다음과 같습니다.

기호(2) 건물: 1층은 근린생활시설 1개호, 계단실 및 일부 화장실로 구성되어 있으며, 2층과 3층은 각각 다가구주택 2가구씩으로 이루어져 있습니다. 3층 세대 내부에 다락으로 출입이 가능합니다.

기호(4) 건물: 1층은 근린생활시설 1개호, 계단실 및 일부 화장실이며, 2층과 3층은 각각 다가구주택 2가구씩으로 구성되어 있습니다. 3층 세대 내부에 다락으로 출입이 가능합니다.

설비 내역으로는 두 건물 모두 기본적인 위생설비, 급배수시설, 도시가스 난방설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 사건의 특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리가 성립하는지 여부에 따라 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있으므로 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. 또한, '중복사건'으로 기재되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차와의 관계 및 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다. 소유자는 이OO이며, 채권자는 김OO입니다.

1.5. 상권분석

본건은 대전 상대초등학교 인근에 위치한 택지개발지구 내 주상 혼용지대에 속해 있어, 주거 및 상업 시설로서의 배후 수요 확보가 유리한 입지입니다. 주변에 다가구주택 및 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 1층 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 한 상가로서의 활용 가능성이 높습니다.

1.6. 생활정보

단지 내 대전 상대초등학교가 바로 인접해 있어 자녀를 둔 세대의 교육 환경이 우수합니다. 주변에 다가구주택 및 아파트 단지가 많아 주거 밀집 지역으로서의 생활 편의성을 갖추고 있으며, 기본적인 생활 기반 시설 이용이 편리합니다. 차량 진출입이 용이하고, 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 '법정지상권' 문제입니다. 법정지상권이 성립할 경우 건물 철거 또는 토지 사용에 대한 법적 분쟁 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다. '중복사건'으로 인한 경매 절차의 변동 가능성도 염두에 두어야 합니다. 주의사항으로 1층 근린생활시설 내부의 '냉동창고'는 매각에서 제외되므로, 이를 제외한 상태에서의 가치 산정 및 활용 계획 수립이 필요합니다. 제시외 건물은 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 처리 방안도 고려해야 합니다. 현재까지 조사된 바로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

대전광역시 유성구 상대동에 위치한 본 주상용 건물은 초등학교 인접이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 1층 근린생활시설과 2, 3층의 다가구주택으로 구성되어 있어 수익형 부동산으로서의 잠재력이 높습니다. 다만, 법정지상권 성립 여부 및 중복사건 등 권리관계에 대한 철저한 분석이 선행되어야 하며, 매각 제외 물건(냉동창고)과 포함되는 제시외 건물에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 이러한 잠재적 리스크를 명확히 해소하고 접근한다면, 장기적으로 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 최적의 입지: 대전 상대초등학교 인접, 택지개발지구 내 주상 혼용 지역으로 높은 수요 확보 가능성.

* 다목적 활용: 1층 상가와 2, 3층 다가구주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 및 자산 가치 증대 기대.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 동향 및 성장 잠재력을 고려한 투자 매력.

* 권리관계 확인: 법정지상권 및 중복사건 등 권리관계에 대한 면밀한 분석 후 투자 결정 필수.

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