나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4653 [2] 경기도 안산시 단원구 대부동동 산107-6 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4653 [2] 경기도 안산시 단원구 대부동동 산107-6 임야 경매

• 사건번호: 2024타경4653
• 주소: 경기도 안산시 단원구 대부동동 산107-6
• 감정가: 690,030,000원
• 최저가: 338,115,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

안산지원 경매1계 2024타경4653 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 산107-6 | 감정가: 690,030,000원 | 최저가: 338,115,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (경기도 안산시 단원구 대부동동 임야)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 산107-6

사건번호: 안산지원 2024타경4653 (2)

경매구분: 부동산임의경매

용도: 임야

토지면적: 4182.00㎡ (약 1265.05평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 690,030,000원

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 최OO / 노OO

1.2. 감정평가 요약 및 특이사항

- 위치 및 주위환경: 대동초등학교 서측 인근 농촌지대(농경지, 단독주택, 근린생활시설, 야산 등)에 위치하며 제반 여건은 보통 수준임.

- 형태 및 이용상태: 동하향 완경사 부정형 토지로, 현재 소나무 및 활잡목이 자생하는 자연림 상태임.

- 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난함.

- 특이사항: 분묘기지권 가능성(주의사항 참고)

2. 입지조건 분석

2.1. 입지조건 및 환경

본건은 안산시 단원구 대부동동의 농촌지대 내 야산 지역에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지와 소규모 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 전형적인 근교의 전원형 입지입니다. 인근 "대동초등학교"를 기준으로 서측에 자리하며, 자연림 상태 그대로의 토지입니다.

2.2. 인접 도로 및 진입 환경

본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로를 통해 접근이 가능합니다. 다만, 감정평가서상 '본건과 도로와의 경계가 다소 불확실'하다고 명시되어 있어, 추후 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적입니다. 지적도상 맹지는 아니나, 실제 이용에 있어서는 경계 문제가 발생할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 공법상 제한

공법상 자연녹지지역 및 준보전산지로 지정되어 있어, 개발행위에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 산지관리법상의 준보전산지이므로, 개발 시 산지전용허가 등의 절차가 필요합니다. 또한 대기관리권역, 도시교통정비지역, 성장관리권역 등 수도권 관련 규제도 적용받고 있음을 인지해야 합니다. 이는 무분별한 개발은 어렵지만, 장기적인 관점에서 자연과 조화로운 개발(ex: 전원주택단지, 수목원 등)을 모색할 수 있는 여지를 남깁니다.

3. 권리분석

3.1. 매각의 안정성

본 경매는 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단되며, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이므로 토지 지분상 문제는 없습니다.

3.2. 특이사항(분묘기지권) 리스크 분석

본건의 최대 리스크는 '분묘기지권'에 대한 잠재적 위험입니다.

- 분묘의 존부 여부가 불분명하며, 분묘가 존재하는 경우 분묘기지권 성립 여지가 있어 낙찰자가 추가적인 부담(이장 또는 지료)을 질 수 있습니다.

- 다만, 2025. 9. 2.자 감정인의 의견서가 제출되어 있으며, 해당 토지에 분묘가 없는 것으로 판단하고 있으며, 만약 존재하는 경우에 대비하여 이장비를 1기당 약 500만 원 수준으로 평가하고 있다는 점은 긍정적인 정보입니다. 이는 매수자에게 분묘 관련 비용에 대한 합리적인 추정치를 제공하여 리스크를 관리할 수 있게 해줍니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 생활정보

본건은 농촌지대에 위치한 자연림 임야로서, 일반적인 상권 분석은 적합하지 않습니다. 주변은 농경지와 단독주택 위주로 형성되어 있어, 상업시설의 밀도는 매우 낮습니다. 북측 인근의 노선버스정류장을 이용해 대부동동 생활권 또는 안산 도심으로의 접근이 가능할 것으로 보이며, 차량을 이용해야 하는 전원형 생활지입니다.

4.2. 혐오시설 검토

공개된 자료와 주변 환경(농촌지대, 야산) 분석 결과, 현재 보고서 작성 시점 기준으로 토지 인접지에 명확한 대형 혐오시설(ex: 쓰레기 매립장, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다. 입찰 전, 현장 조사를 통해 직접 확인하는 것을 권장합니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 법률적 리스크 (분묘기지권)

- 대응 방안: 입찰 전, 철저한 현장 답사를 통해 분묘의 존재 여부를 1차적으로 확인해야 합니다. 만약 분묘가 확인될 경우, 감정인의 의견서를 바탕으로 이장비용을 추정하여 입찰가에 반영하는 보수적인 전략이 필요합니다.

5.2. 개발 리스크 (경계 불확실성 및 공법상 제한)

- 대응 방안: 낙찰 후 토지의 정확한 가치를 확정하고 개발 행위를 진행하기 위해서는 '토지 경계 측량'을 반드시 실시해야 합니다. 또한, 자연녹지지역 및 준보전산지 규제를 숙지하고, 허가 가능 여부를 관할 지자체를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

- 자연녹지지역 임야: 수도권 성장관리권역 내의 임야로, 장기적 관점에서 토지의 희소성을 가질 수 있습니다.

- 대단위 면적: 4천 제곱미터가 넘는 넓은 면적(약 1265평)을 확보하여, 향후 지자체 허가를 통한 소규모 전원주택단지, 주말 농장, 힐링 공간 등 다양한 용도로 활용을 모색할 수 있습니다.

- 비교적 무난한 교통: 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 접근성이 양호합니다.

6.2. 종합 의견

본건은 자연림 상태의 임야로서 토지 본연의 가치에 충실한 물건입니다. 감정가가 약 6억 9천만 원으로, 평당 약 54만 원 수준에 평가되었습니다. 입찰자는 법률적 리스크인 분묘기지권 문제에 대한 해결 방안(이장 비용 반영)과 도로 경계 불확실성에 대한 측량 비용을 고려하여 보수적인 입찰가를 설정해야 합니다. 특히, 분묘기지권은 해결 시 큰 이익이 될 수 있으나, 미해결 시 장기적인 소송 리스크를 안을 수 있으므로, 권리분석 전문가와 함께 명도 및 이장 절차를 면밀히 검토 후 참여하는 것을 권유드립니다.

법원 정보

안산지원 경매1계