나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4653 [1] 경기도 안산시 단원구 대부동동 산107-5 임야 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4653 [1] 경기도 안산시 단원구 대부동동 산107-5 임야 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매1계 2024타경4653 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 산107-5 | 감정가: 771,870,000원 | 최저가: 378,216,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 안산지원 2024타경4653 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경기도 안산시 단원구 대부동동 산107-5, 매각 대상은 토지입니다.

용도는 임야이며, 감정가는 771,870,000원입니다.

토지면적은 4678.00㎡ (약 1415.28평)입니다. 건물은 존재하지 않습니다.

소유자는 최OO, 채무자는 노OO, 채권자는 인OOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건 분석

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 '대동초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 및 야산 등으로 형성된 농촌 지대입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편으로 평가됩니다.

토지는 대체로 동쪽으로 경사(동하향 완경사)진 부정형의 형태로, 현재는 소나무 및 활잡목이 자생하는 자연림 상태입니다. 인접 도로상태는 동측으로 약 3m 내외의 아스콘 포장도로를 이용 중이나, 도로와의 경계가 다소 불확실하여 정확한 세부 사항은 측량을 통해 확인이 필요합니다.

1.3. 법적 제한 사항 분석

본 물건은 공히 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당되어 개발 행위에 제한이 따릅니다. 특히, 자연녹지지역 및 준보전산지라는 점을 고려할 때, 용도에 맞는 개발 계획을 수립해야 하며, 건폐율 및 용적률 등의 제한을 엄격하게 적용받습니다.

2. 권리 및 법률 분석

2.1. 권리 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다. 토지 지분율은 467800 (100%)이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

소유자, 채무자, 채권자가 명시되어 있으며, 통상적으로 임의경매는 담보권 실행을 위한 경매이므로 낙찰 시 말소 기준 권리 이후의 권리는 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만, 등기부등본 확인을 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 선순위 지상권 등)가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 특이 사항 및 잠재적 리스크: 분묘기지권

본 물건의 가장 큰 특이사항이자 잠재적 리스크는 분묘기지권입니다.

특이사항에 '분묘기지권'이 기재되어 있으며, 주의사항으로 분묘의 존부 여부가 불분명하다고 고지되어 있습니다.

다만, 2025. 9. 2.자 감정인의 의견서가 제출되었는데, 해당 토지에는 분묘가 소재하지 않는 것으로 판단하고 있습니다.

만약 분묘가 존재하는 경우를 대비하여 분묘 이장비용이 기당 유연단장 4,630,000원, 유연합장 6,080,000원(기당 500만원 수준)으로 평가되었다는 점을 주목해야 합니다.

낙찰자는 잔금 납부 전 현장 확인을 통해 분묘의 존재 여부를 철저히 확인해야 하며, 분묘가 실제로 존재하고 분묘기지권이 성립된다면, 이는 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다. (단, 2001년 1월 13일 이후 설치된 분묘는 장사 등에 관한 법률에 따라 분묘기지권이 성립되지 않습니다.)

3. 시장 및 환경 정보

3.1. 상권 및 생활 정보

본 물건지는 농촌 지대로서, 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있어 상권 분석의 중요도는 낮습니다. 주로 농경지와 주택이 혼재되어 있으며, '대동초등학교' 인근에 위치하여 기본적인 교육 시설과의 접근성은 확보하고 있습니다.

노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 무난하나, 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

대부도는 농어업과 관광 산업이 주를 이루는 지역으로, 포도, 바지락 칼국수 등의 특산물과 함께 시화나래휴게소, 구봉도 등 관광지가 핵심 산업을 구성하고 있습니다.

본 물건지는 대부도의 중심 생활권보다는 외곽의 야산 지역에 해당합니다.

3.2. 혐오 시설 정보

검색 결과, 소재지 주변에 직접적으로 매매 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 폐기물 처리 시설이나 대규모 송전탑, 교정시설 등의 혐오 시설 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 본 물건지는 임야인 점과 대부도의 지역 특성상 주변 환경은 쾌적할 것으로 예상되나, 분묘기지권과 관련된 문제가 발생할 경우 그 자체로 리스크가 될 수 있습니다. 대부동 일원에서는 주기적인 환경 정화 활동이 시행되는 등 깨끗한 환경 유지를 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 수도권(안산시)에 위치한 대규모 임야(약 1415평)로, 감정가가 7억 7천만 원대입니다.

자연녹지지역 및 준보전산지에 해당하여 개발 행위에 많은 제약이 따르는 토지이므로, 단기적인 개발이나 수익 창출보다는 장기적인 관점에서의 토지 보유(Land Banking)에 적합합니다.

가장 중요한 핵심 리스크는 '분묘기지권'이며, 감정인의 의견서에 '분묘 부존재' 의견이 있으나, 이는 매수인이 잔금 납부 전 필히 재확인하고 만약의 경우를 대비해야 하는 부분입니다. 측량 없이는 도로 경계가 불분명하다는 점도 추가 비용 발생의 가능성이 있습니다.

4.2. 투자 포인트

장기적 토지 가치 상승 기대: 수도권 성장관리권역에 포함된 임야로, 장기적으로 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

경매를 통한 저가 매수 가능성: 분묘기지권이라는 리스크가 있어 유찰될 가능성이 높으며, 이는 실수요자에게 저가로 매수할 수 있는 기회를 제공합니다.

미래 용도 변경 가능성: 현행법상 제한이 많으나, 대부도의 관광 수요 증가 및 향후 지역 개발 계획 변화에 따라 제한된 범위 내에서 휴양림, 농장, 또는 전원주택 등 건축 허가를 통한 활용 가치가 있을 수 있습니다.

토지 전문가 또는 관련 법률 전문가와 충분한 상의 후, 분묘기지권 리스크를 명확히 해결할 수 있는 가격으로 입찰에 참여하는 것을 추천합니다.

법원 정보

안산지원 경매1계