나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71196 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 792-7 화정아너스빌 비동 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71196 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 792-7 화정아너스빌 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매1계 2024타경71196 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 화정천동로7안길 41, 비동 5층501호 (와동,화정아너스빌) | 감정가: 169,000,000원 | 최저가: 82,810,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (안산지원 2024타경71196)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 안산지원 2024타경71196 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 792-7 화정아너스빌 비동 5층501호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 5층 건내 5층)

감정가: 169,000,000원

토지면적: 32.01㎡ (약 9.68평)

건물면적 (전용): 69.42㎡ (약 21.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 주OOOOOOO (채권자)

1.2. 입지조건 분석

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "슬기나공원" 남동측 인근에 위치한 화정아너스빌 내 다세대주택입니다. 주변은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 입지여건은 대체로 무난합니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 세장형이며, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역(안산화정초등학교) 등에 해당되어 주거 환경으로서의 기본적인 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석 (특이 및 주의사항)

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 가장 중요한 권리분석 사항은 임차권 등기 관련 내용입니다.

주의사항: 2025년 8월 27일자로 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김진영의 승계인)로부터 *우선변제권만 주장하고 대항력을 포기*한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인(낙찰자)에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다.

권리 분석 결론: 위 확약서 제출로 인해 선순위 임차인의 대항력이 소멸될 가능성이 높아 매수인이 잔여 임대차보증금을 인수할 위험은 사실상 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 확약서의 진위 및 철회 여부 등을 최종적으로 확인하는 것이 필요합니다. 권리관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 하지만, 현재 정보에 따르면 *권리상의 문제는 없을 것*으로 보입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석: 대상 물건이 위치한 와동은 전형적인 주거 밀집 지역으로, 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설은 도보 거리에 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 상점과 병원, 학원 등이 주를 이루는 국지적인 상권이 형성되어 있습니다.

생활정보: 토지이용계획 상 '상대보호구역(안산화정초등학교)'이 명시되어 있어 도보 통학이 가능한 초등학교가 인접해 있음을 알 수 있으며, 인근의 "슬기나공원"은 주민들에게 휴식 공간을 제공합니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 다세대주택의 특성상 내부 구조를 외부 관찰 및 공부(집합건축물대장 현황도면)를 참조하여 파악했으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있는 점은 현장 조사 시 유의해야 합니다.

2. 주변은 노폭 약 6m의 도로를 이용하는 등, 좁은 도로 환경으로 인한 주차 및 통행상의 불편함이 있을 수 있습니다.

3. 임대관계가 '미상임'으로 기재되어 있어, 현재 실제 점유자(소유자 또는 임차인)에 대한 명확한 확인과 명도 계획 수립이 필요합니다. 다만, 앞서 언급된 확약서로 인해 명도 자체는 용이할 수 있으나, 점유 이전 절차는 별도로 진행해야 합니다.

4. 건물 구조가 5층 건내 5층(최상층)이므로, 계절에 따라 하자로 인한 누수 등이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 감정가 1억 6천 9백만 원으로 책정된 다세대주택으로, 다세대주택이 밀집된 일반 주거지역 내에 위치하여 실수요층이 두터운 물건입니다. 특히, 권리분석 상 가장 큰 리스크였던 선순위 임차인의 대항력 문제가 확약서 제출로 인해 해소된 것으로 보여, 비교적 *깨끗한 권리*로 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

투자 포인트:

1. 안전한 권리: 대항력 있는 임차인 문제가 확약서 제출로 해소되어, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없어 권리분석이 단순해졌습니다.

2. 실거주 용이성: 초등학교 인접 및 공원 인근의 주거 환경으로, 소형 가구 또는 신혼부부의 실거주 목적으로 적합합니다.

3. 재매각 용이성: 전용면적 21평형으로 비교적 넓은 다세대주택에 해당하여 향후 전월세 전환이나 매매 시 실수요자 확보에 유리할 수 있습니다.

4. 입찰 전, 반드시 현장을 방문하여 내부 및 주변 환경, 건물의 관리 상태(특히 최상층 누수 여부) 등을 확인해야 합니다.

법원 정보

안산지원 경매1계